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-房地產開發有很強的地域性,這使得開發商們對於進入陌生城市開發項目都相當謹慎。但近一兩年以來,無論是天津順弛進京展業,還是北京的合生、陽光100叩開津門,都表明隨著『京津冀一體化』的提速,三地房地產企業的互動日漸頻繁。有業內人士指出,京津冀地產市場的開拓與整合正在突破地域的局限。
『地產業是個地域性很強的行業,不同城市存在不同的市場需求,彼此間的差異性很大,因此開發商不敢貿然進入自己不熟悉的城市。』中國社科院城市與房地產經濟研究室況偉大博士說,『舉個簡單的例子,北京、天津、河北雖然距離很近,但過去三地房企卻鮮有進軍相鄰市場的例子。』
不過,這種狀況現在已經發生了質的改變。2002年,北京陽光100率先進入天津市場。隨後,合生創展、中遠地產、鵬潤地產等北京的開發商紛紛進軍或准備進軍天津市場。與此同時,天津的順弛、河北的世紀春天等企業也開始在北京市場大展拳腳。京津冀地產圈一下子變得異常熱鬧。
-三地房地產企業互動漸成潮流
作為最早進入天津的北京開發商之一,陽光100集團常務副總經理范小衝談到公司在天津的發展經歷時感慨頗深。『我們剛進入天津的時候,很多人說這裡人均收入水平低,觀念落後,因此外地開發商在天津很難取得成功。但我們發現,天津的市場需求總量很大,而且它是一個開放的城市,文化具有包容性,能夠接受外來新鮮事物。因此,只要是優秀的項目都能獲得消費者的認可。』范小衝對筆者坦言。
今年天津房地產市場出現『井噴』行情,幾乎出現全城賣空的現象,房子供不應求,存量房面積降至數年以來的最低值。『對於這一輪「井噴」,無論是天津的發展商還是地方政府,都缺乏足夠的心理准備,大家都沒想到市場會一下子就從沈寂期進入爆發期。』范小衝說。
地產界資深專業人士周子長期關注京津兩地房地產市場運行狀況。他指出,去年天津圍繞海河開發改造、城市快速路網建設、地鐵一號線等工程,拉動了房地產需求。『去年天津拆遷總量達到400萬平方米,這至少釋放出600萬平方米以上的需求量。』周子說,加之過去天津人均居住面積遠遠低於全國平均水平,歷史欠賬比較多,因此需求一下子集中釋放出來,成為京津冀三地之間地產互動的催化劑。
『越來越多的北京發展商開始關注天津,相信在這裡很快會看到許多熟悉的品牌和面孔。』范小衝說。
從河北進入北京地產市場,並成功推出CLASS項目的世紀春天房地產公司副總經理李晨陽認為,在『京津冀一體化』的大背景下,區域內異地開發的現象,既是企業在市場中的正常的逐利行為,也體現出區域內開發商『近水樓臺先得月』的佔位優勢,畢竟三地之間文化、政策等背景相似。他指出,這種互動促進了區域房地產市場的成熟與規范,同時競爭還使得產品更加豐富,設計理念與營銷手段更加成熟。
『房地產開發離不開地域化,但並不是說不可以突破。』周子說,外面好的東西和本地的文化、風俗、習慣有機融合,將會取得意想不到的效果。
-京津冀經濟一體化引領地產區域化
京津冀三地房地產企業互動日漸頻繁,況偉大就此指出,這已經不能簡單地認為是企業自身的個體行為,而應該看作一種群體行為。『放在「京津冀一體化」的大背景下,很容易理解這種現象產生的內在原因。』他說。
不久前,北京啟動城市總體規劃修編,不但在規劃中留出與京津冀區域協調發展的結合點和建設接口,而且一些城市功能也將會延展到天津。有消息顯示,國家已經將京津冀地區的經濟發展作為區域經濟的重要組成部分,列入國家『十一五』規劃。這些都讓人們對『大北京經濟圈』充滿了期待。
在日前舉行的第七屆科博會『環渤海經濟圈合作與發展高層論壇』上,環渤海經濟圈『兩市五省(區)』的有關負責人以及國家發改委領導,就區域資源共享、合作開發市場、開展區域合作等進行了交流和研討。
參加此次論壇的中國人民大學區域經濟與城市管理研究所張可雲教授對筆者表示,目前京津冀地區正處於區域經濟發展的第三階段,即多個中心階段。『幾個中心城市的中間是農村和相對欠發達區域,導致區域經濟互動存在某些障礙。因此,政府要促進這一地區形成完善的城市等級體系,向區域經濟一體化階段發展。』
張可雲進一步指出,從第三階段向第四階段轉變的過程,對於需求導向型的房地產業無疑是一個很好的機遇。一方面,區域經濟合作必然導致經濟重心以及一些產業的轉移,這對於寫字樓市場是一個機會;另一方面,由於區域一體化的不斷推進,資源在更大的程度上可以實現共享,所以那些擁有一些自然資源和區位優勢的地產項目必將昇值,異地投資置業的現象也會日漸增多。
『從今年全國「兩會」和「科博會」顯示出的種種跡象看,三地之間的經濟合作會更加緊密。』況偉大稱,三地房地產市場的互動也會形成新層面、新格局。