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土地政策改變 剛性需求增加 置業信心提高
從2003年下半年以來,隨著海河開發改造力度的加強、舊區拆遷量的不斷增加以及城市基礎設施的不斷完善,天津市房地產市場呈現出一片欣欣向榮的景象,二手房和商品房的銷量都有很大的增幅,房價上漲並未阻擋人們的購房熱情。一些市中心的高檔住宅項目也受此影響,一掃過去『高處不勝寒』的尷尬局面,出現了久違的熱銷場面。從天江格調空間、順馳北岸華庭、森淼清華園、中豪世紀花園等一些項目現場傳遞的信息可以看出,無論是今年剛剛推出的項目還是已經持續銷售了一、二年的市中心高檔項目,其成交量都有明顯的提昇。
市中心高檔住宅熱銷有因
中豪房地產公司副總經理高建平分析,市中心高檔住宅近來之所以熱銷,主要有三方面的原因。一是人們對樓市的心理預期有所改變,對未來市場的信心大大增強。過去由於本市高檔住宅價格沒有明顯的上漲,使一些客戶感到購買高檔住宅不能實現保值增值。但今年以來本市房價持續上揚,樓市日益火爆的狀況改變了這些持幣待購客戶的觀望心理。隨著這些客戶不斷進場購買,本市高檔住宅的銷量還會持續增加。二是海河改造、舊區拆遷、二手房交易活躍等因素導致樓市剛性需求大幅增加,住宅梯次消費愈加明顯。一部分高端客戶通過盤活手中的二手房達到變現的目的,使購買高檔住宅的資金更加充裕。三是今年下半年本市開始實行的新土地政策使市中心區域土地的稀缺性特點更加突出,客觀上也激發了高檔住宅的強勢需求。由於該政策的執行,可供開發的市中心地塊將會越來越少,從而導致市中心土地價值不斷提高,相應地也將會促使市中心高檔項目的售價進一步上漲。不少打算在市中心置業的高端客戶已經意識到這種趨勢,因此踴躍購買,以期實現房子的增值。
擁有忠實客戶群投資行為漸活躍
目前本市高檔住宅項目主要集中在市中心和西南部地區,部分項目在售價方面比較接近,項目之間爭奪客戶資源的情況已經引起業內的關注。不過,業內人士分析,市中心高檔住宅由於地理位置好,區域配套設施齊全,生活比較便利,始終有一大批忠實的客戶群體存在。據鑫森置業公司銷售部長郭茜介紹,購買市中心高檔住宅的客戶主要有幾類:一類是在購房時要考慮子女的教育問題,希望選擇距離名校比較近的住宅,而市中心的高檔項目正具備了這個特點,因而能滿足這部分客戶的需求。二類是所謂具有『市中心情結』的客戶,由於他們長期生活在市中心地段,對市中心有著特殊的情感,這些客戶的社會關系和生活、工作的范圍大多在這個區域,因而在重新選擇居住條件的時候,這部分客戶不願意離開市中心。第三類客戶則看重市中心良好的配套設施、便捷的生活環境,並認為居住在市中心是一種成功的標志。可以說,這幾類客戶基本構成了市中心高檔住宅消費的主力軍。
此外,據業內人士介紹,近來隨著市中心高檔住宅市場被普遍看好,投資行為也逐漸活躍,購買高檔住宅進行投資的客戶不斷增加。不少客戶購買高檔住宅後出租,以租金還銀行貸款,獲得不小的回報。專家分析,相對於其他投資方式來說,投資不動產具有回報穩定、風險低等特點。市中心土地資源緊俏,土地昇值空間大,未來高檔住宅的投資將會越來越熱。
項目開發應避免同質化
業內人士指出,在市中心高檔項目熱銷的同時也暴露出的不少問題,其中最突出的問題是項目同質化現象比較普遍。眾多市中心高檔樓盤在規劃、房型、售價、配套等方面基本相似,缺乏個性化特征,使客戶對產品品質的認同感不強,長期下去,將會影響客戶在市中心購房的熱情。讓人可喜的是,一些項目已經意識到這個問題的嚴重性,今年新亮相的幾個市中心高檔樓盤無論是在建築品質、社區環境還是配套設施上都有質的提昇。在本市中心城區,立志做成精品個性化項目的開發商營造出了同樣不輸於郊區樓盤品質,從而給客戶帶來了全新的生活體驗。
專家預測,今後隨著市中心高檔住宅項目的不斷增加,項目之間的競爭也將越來越激烈。根據項目所在土地地塊大小的不同,開發符合特定客戶需求的個性化社區或集住宅、寫字樓、商業為一體的復合型社區將是未來市中心高檔住宅項目的發展趨勢。(北方網記者孟建)