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北方網專稿:近一段時期,有關部分城市和地區房地產開發過熱的新聞和評論文章陸續見諸報端,各個媒體對北京、上海、南京、杭州、北海等地樓市連篇累牘的報道,再次引發了人們對房地產是否存在『泡沫』的爭論,一時間,『房地產過熱』、『商品房空置增多』、『房地產泡沫加劇』、『房地產降價』、『投資下滑』等話題也成為了大家關注的焦點。
記者在采訪中也發現,在此大背景的影響下,天津市的一些購房者也開始有了一種等待,希望本市的房價也能出現一些回落。那麼天津的房地產市場到底有沒有泡沫、近期是否會出現購房者期待的房價回落呢?為此,記者近日采訪了本市部分從事房地產開發、研究的業內人士與相關學者。他們普遍認為,天津樓市不但沒有泡沫,而且也不會出現房價回落的現象。相反,一些業內人士表示,由於海河綜合開發改造等重點工程的帶動,今年本市住宅產品的需求量和投資量還會平穩上昇,今年天津樓市的價格還會在2002年的基礎上有5%的上漲空間。
華志忠
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劉玉錄
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王明浩
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蕭榮
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房價下降沒理由
天津開發區建設集團建設開發分公司總經理華志忠認為,房屋作為一種特殊的商品,降價必須有三個理由,一是出現嚴重的供大於求;二是市場約束機制完善,迫使開發商針對市場形勢采取降價舉措;三是降價後仍舊有一定的利潤空間,但現在看來這三者都不具備。
首先,雖然本市房屋有一定的空置率,但遠沒有達到北海、海南那種程度,供求關系基本平衡。其次,在現階段市場約束機制不完善的條件下,缺少迫使開發商降價的外部動力。對於多數國有開發企業來講降價並沒有什麼好處,因此這些企業即使有一些空置房也不願意通過降價來完成銷售任務。再次,現在的房地產開發已經不是原來的暴利行業,如今的房地產利潤空間已經從原來的30%降到了10%,整個房地產行業降價的動力和餘地都不大,特別是上海等一些城市的房地產開發利潤僅在5%左右,行業進入微利時代之後很難會出現大幅降價的現象。
但華志忠也不排除個別項目由於自身定位不准而導致滯銷降價的可能,然而這畢竟是個案,不會影響今年天津樓市價格的整體走勢。
天津市房地產學會的劉玉錄博士認為,隨著城市內可供開發的土地越來越少,土地的稀缺性使得土地成本一漲再漲,這讓開發商在房價上已經沒有了進一步的壓縮空間。本市的房地產價格之所以沒有在成本上漲的基礎上出現大幅度增長的現象,主要原因在於開發商在激烈的市場競爭中減少了利潤空間,消化了部分成本。
市建設管理委員會副總工程師王明浩表示,從房地產的建設成本來看,粘土磚的禁用、環保材料的使用等剛性成本的加大,以及住宅功能的不斷變化,使得房地產商的建設成本在不斷增加。原來小磚房每平方米的建設成本在650元左右,而現在框輕結構的住宅每平方米要在900元以上,這些成本的增加無疑會攤到房價中去。王明浩還表示,隨著建委有關成品房規定的出臺,也在表面上造成了房屋單價的上昇。
內需拉動無泡沫
天津中原物業顧問有限公司的蕭榮總經理認為,之所以天津樓市沒有泡沫,主要是因為天津的房地產基本上是一種內需型的市場,90%的房屋都由本地人來消化。這一點與杭州、深圳、北京的房地產市場截然不同,大量的外來人口對本地房地產市場的衝擊很大,就會產生一定的泡沫成分,這一點在天津就不具備。
蕭榮總經理分析,天津房地產市場主要是在危改的帶動下起步的,目前房地產市場已經完成了安置型向改善型的過渡,大量的改善型購房者佔據了主流市場,所以大量的高檔住宅的出現也正是滿足這些主流人群的,但這些主流人群還將以天津本地人士為主。
房價上漲有空間
天津市房地產學會的劉玉錄博士認為,雖然住宅屬於一種特殊商品,但它仍舊是帶有福利的特殊商品,應該屬於多元化的商品。現在一些開發商為了能夠多出房,摒棄了一些小戶型,這也是房屋價格將會整體攀昇的重要原因。
中原物業顧問有限公司的蕭榮總經理特別提出,在房地產業內存在著一種經濟周期的理論,房地產市場在一定的時段內會出現回落的現象。但是現在看來,天津在多項大型市政建設的帶動下,不但不會出現投資的回落,反而會在全國房地產市場的大背景下有可能出現逆勢增長的局面,此外,隨著市場競爭的日趨加劇,一些新技術、新材料在樓盤開發過程中的不斷應用,導致開發成本上昇,樓盤整體素質不斷提高,相應房價也會上漲。據他分析,2002年天津房地產的平均價格上漲了16%至17%,而今年房地產市場的價格仍舊會不斷攀昇,最保守的估計也會有5%的上浮空間。
多項利好旺市場
天津市建設管理委員會副總工程師王明浩表示,天津的房地產市場一直都保持著低利潤、高增長的發展走勢,也就不存在『泡沫』破滅的尷尬局面。他說,海河綜合開發改造、地鐵等工程的啟動,使今年本市拆遷面積將突破200萬平方米,這就意味著住宅市場的需求量在大幅擴張,而貨幣分房政策的推出和近來百姓收入的上昇,又減輕了個人購房的資金壓力。在這些利好因素的帶動下,不可能出現房價降低現象。
另外,接受采訪的有關專家表示,從房管局提供的有關數據也可以看出,新年伊始本市的房地產市場出現了不同於以往的利好局面,一月份房屋交易量創歷史新高,商品房交易量高於歷史同期最好水平42.7%。全市房屋交易量達到11654套97.88萬平方米,計22.56億元。更重要的是,今年的房地產市場呈現出新的特點:商品房平均價格已經上揚至2836元/平方米,比去年同期增長8.8%。這些已經表明本市的房屋整體水平在提高,另外也說明居民買房不再一味單純追求低價格,而是綜合考慮各種因素,房屋的整體功能成為首選。(記者 孟建)