在幾年前，我們對於『業主』、『物管公司』這些名詞還很陌生，隨著經濟的發展，特別是商品房市場的發展，大家知道自己購買房屋之後就成為『業主』。『物管公司』相當於原來的房管部門。在某些小區打著『業主是上帝』的旗號的同時，在法院也常常看到業主和物業公司在處理糾紛。那麼業主與物業管理公司之間是人們口中的『上帝與管家』的關系嗎？

　　首先，需要明確業主和物業公司之間產生關系的基礎。

　　購房者在入住的時候，要辦理有關手續，其中一項就是和物業公司簽訂『業主公約』，屬於合同的性質。在公約中，明確了業主的權利和義務，明確了物業公司的職責。簡而言之，一般是業主要按期繳納物業費，服從管理；物業公司收取費用，提供維修、養護、安全等服務。這個公約就是業主和物業公司之間產生關系的基礎，雙方都要遵守。

　　其次，業主應當如何行使自己的權利和享受服務。

　　業主的權利很多，享受的服務也是以前的房管所管理下沒有的。保安在樓下巡邏，清潔人員及時清理垃圾，特別是所有服務人員的態度與以前房管人員大不相同，真有一種做『上帝』的感覺，畢竟物業費交了不少，確實應該有所回報。但是如何享受服務呢，我們看兩個保安方面的例子。例一：某小區保安24小時巡邏並且對業主態度熱情。一天上午，業主起晚了，發現上班要遲到，於是叫保安到門口給叫一輛出租車，雖然不是份內的工作，但是保安還是用對講機通知小區門口的門衛給這位業主叫了一輛車。大家都知道，一般在機場、車站、小區門口『趴活』的出租車都是每公裡1．6元或者2元的。出租車到業主樓下，業主下樓乘車，感覺服務很好，但是發現車費貴了，於是投訴保安故意給他叫車費貴的出租車。例二：某小區是封閉式管理，有專人在門口登記。一天，業主做出租車回家到小區門口時，因為和出租司機發生爭執，沒有付款就下車，司機開門要追上他索要車費，業主跑進小區大門，命令保安攔住司機，因為保安沒有攔住，業主補交車費後投訴保安不保護自己的安全。上述這兩個例子所表達的意思是『物業公司』與以前的房管所不同，但是更與『管家』、『家丁』、『護院』有著根本的不同。保安所要履行的職責是業主公約裡所約定的，所保護的是整個小區以及全體業主的安全，服務的內容僅限於此，當業主的人身、財產安全受到不法侵害的時候，保安必須履行自己的安全管理職責，保護的是業主的合法權益，如果業主本身存在不法行為或者提出超出法律允許的要求，保安是無法滿足業主要求的。在第一個例子中，業主公約中沒有明確保安有叫車的義務，同時業主也沒有明確自己要坐1．2元一公裡的夏利，保安出於幫忙的性質叫車，門口有什麼車也不是保安決定的，業主投訴理由難以成立；至於後一個例子，乘客和出租車司機發生糾紛應心平氣和地解決，如果不付款就下車，司機追索是完全正當的，保安不能保護『坐車不給錢』這一不合法的行為。總之一句話，有些糾紛的發生實際上是心態問題，也許有人會說我的觀點沒有站在消費者一邊，但是從法律角度講，有時我們還是應該『看清自己的位置』，業主所享受的權利和服務都在業主公約裡有約定，在這個范圍內行使權利和享受義務是法律所支持的。

　　最後講一點關於業主與物業公司糾紛處理的方法。因為雙方是合同關系，發生糾紛以後要按照合同執行，如果是物業公司管理、服務不到位，那麼屬於物業公司違約。如果業主不按期繳納物業費等費用或者違反業主公約的規定，屬於業主違約。雙方協商不成，可以就業主公約這一合同到人民法院起訴。提醒大家一點，供暖即將開始，供暖費與物業費不同，供暖協議是獨立於業主公約之外的，如果和物業公司在供暖問題以外發生糾紛，不能以拒絕繳納供暖費來進行對抗。