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1、項目規模的分布
圖1:各項目規模比較
在圖1中可看出只有龍澤苑1個項目的總規模在30萬平方米以上,僅佔總體的8.3%。區域市場中有9個項目總規模在10至30萬平方米之間,佔到了總體的75%。10萬平方米以下小規模項目2個,佔總體的16.7%。
2、供應量
從圖1中我們可以看到,區域的在售供應量為210.94萬平方米,其中已完成銷售供應量近137.14萬平方米,未完成銷售供應量73.8萬平方米;得出近1.5年(2000年到今年上半年)該區域住宅市場的年消化量約為90萬平方米。
從圖2中可明顯看出規模10至30萬平方米的項目是該區域市場供應的主體,供應量佔整個區域的79%。30萬平方米以上的項目對市場供應的貢獻也較大,佔總體8.3%的個數提供的供應量佔到了總體的19%,可見單個規模大的項目對市場供應的影響很大。相反,規模小的項目個數佔到總體的16.7%,而供應量僅佔總體的2%。價格:多為中檔房
1、區域總體價格分析
從圖3中可以看出,均價價最高的項目是創業園,創業園是商住樓,均價6800元/平方米。除此之外,其他項目中單價最高的是圓明園花園,均價(公寓)6700元/平方米;單價最低的是沁春家園,均價3500元/平方米。上地區域各項目的均價集中在4000至6000元/平方米之間,均價在這個區間內的項目個數佔總體的2/3,均價的中位數是4700元/平方米。
加權均價考慮了樓盤的在售面積對總體價格的影響,因此更能代表區域的總體價格。采用加權平均法得出上地區域住宅市場的總體價格是每平方米5019.18元。
銷售:早開盤早受益
從圖4中可以看出,各分區的銷售率與開盤時間有著以下聯系:開盤時間越早,銷售率越高,開盤時間越晚,銷售率越低。這主要是在大多數情況下,開盤時間越早,銷售的間期越長,銷售率也就越大。但也有一些其他因素的影響會出現偏差,比如新項目開盤前的長時間的認購期、項目的滯銷、老項目分期滾動發售等。
圖4:開盤時間與銷售率
上地區域住宅市場隨著上地信息產業基地的發展,近兩年來市場供應不斷放大,並且有幾個樓盤得到了市場的認可,成為京城樓市的亮點項目。政府對該地區市政交通的改建已經提上日程,這將很大程度地刺激市場對該區域住宅的需求,使該區域成為北京住宅市場的新熱點。據悉,將有100萬以上的住宅供應在未來兩年上市,從而掀起該區域新一輪住宅開發熱潮。