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用『灰飛煙滅』來形容CBD的建設似乎有些不妥,但近來的事實的確如此:從第一機床廠廠房在爆破聲中倒下,CBD周邊便『炸』聲四起,爆破聲中轟然坍塌的除了廠房還有民房。
近來,朝陽區經濟發展速度一直位於北京的前列。據不完全統計,朝陽區境內目前擁有361家外企、52家國際知名公司以及54個國家的使領館和若乾境外公司的駐京辦事處。
另一情況是,這一地區眾多50年代建設的工廠,佔地大,容積率低,非常便於二次開發。隨著CBD的研究立項,區域詳細規劃的醞釀出臺,舊京郊的『灰飛煙滅』成為了大勢所趨。
CBD內高檔公寓建設速度將放緩
截至CBD建設正式啟動前,規劃區域內建成和正在建設的高檔公寓項目共11處,主要位於國貿商圈附近,分布相對較集中,總佔地45.04萬平方米。按照9月公布的CBD最終規劃方案,區域內建築面積總量將達到近1000萬平方米,其中寫字樓佔50%,公寓佔25%,設施商務配套約佔25%左右。也就是說,在未來一段時間內,CBD高檔公寓的批建將由於現有量已經相對較高而有所放緩。
區內戰事平平 外圍硝煙漸濃
今年京城公寓市場持續呈現熱銷狀況,其中CBD地區市場的表現更加突出,區內高檔公寓項目的價位也在15000元/平方米左右盤旋,始終沒有下拉跡象,項目銷售情況也一直保持『高熱』。這一方面是由於CBD區域內潛項目的供應量將在未來數年中逐漸釋放,短期內的供應增量不太大;另一方面則是區域市場中的公寓多由商住概念領銜,售價又比寫字樓要便宜得多,正好迎合了區域內正在興起的中小公司的辦公需求。由於未來高檔公寓的建設速度將逐漸被寫字樓及商務配套設施的建設所取代。因此,今後區域內住宅競爭並不十分激烈。
與此同時,在CBD中心區東北方位的東壩,加拿大的蒙特利爾華商集團、香港的和記黃埔和內地的北京奧林匹克『搭幫圈地』,目前的協議總量已經超過400公頃。自CBD中心區向東的四環沿線,京通高速沿線乃至通州區也成為了『吃地大戶』擺擂鏖戰的前沿;以『3年進入京城房地產十強』為目標的珠江地產公司,一年多的時間已經吃進了超過70公頃的開發用地,其中的多數便集中於CBD以東的地段內。而已經在京城樓市屢有建樹的中海發展正在北京東部商談一個4000畝的項目;萬科這條中國房地產的『第一品牌巨鱷』也在這個時候深入京東重鎮通州,品牌自身的號召力加上宣傳中『單價不高於3500元/平方米』的價格定位,足以讓市場因之而動容。
期望CBD內物業大漲 難!
在這股熱潮中,曾經有許多CBD核心區乃至與這一區域有地緣之誼的周邊項目,希冀借『方案出臺』爆炒市場。誰料CBD建設正式啟動後市場的反應似乎並不熱烈,這主要是由於『概念透支』,前期『炒作過度』使然。
另外,對於區域市場利潤空間的估計以及收益實現的周期估計存在著再一次『透支』的可能。12月12日,中國正式加入了WTO,但這個時刻與境外機構和人員大規模湧入北京CBD,還會有相當一段時間的差距。CBD市場真正實現供銷兩旺,起碼要再等兩年。
更重要的一點是,實際上,在這一場CBD市場的爭奪戰中起決定作用的並非制定區域發展政策的政府,也不是『財大氣粗』、早早便『囤積居奇』的地產商,而是已經或者即將在這一區域內生活工作的消費者。
以現階段的市場情況來看,CBD中心區的居住類物業以高檔公寓為主體,其承接者多是周邊寫字樓中工作的高級白領,以及來自港臺及內地的純投資者。核心地段上的項目能夠報出並保持15000元/平方米的價位,也正是迎合這一群體的生活水准和投資需求而『設定』的,並不代表全部意義上的CBD供求水平,而且,如果真正的物業使用者的進入真的要再『稍候片刻』的話,成為長期投資這類置業在未來的一段時間內,恐怕很難有自如又如願的『昇值』走勢。對許多項目而言,期許 『半年內漲過兩萬』是一個需要許多努力的目標。(簡非)