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對廣大群眾來說,擁有的房產能否順順當當地領到產權證,其意義不亞於給自己辦個身份證。然而多年來,雖然國家建設部、國土資源部、省政府、市政府及有關立法機關都相繼對此制定了詳細而具體的法律、規章及有關規范性文件,但有關土地房屋權屬登記工作的糾紛還是層出不窮,並日益成為社會投訴的熱點和焦點。廣大群眾迫切地需要了解:為什麼有的房產辦不了產權證?
自1992年開始實施住房制度改革,迄今為止還有相當一部分單位職工購買的房改房不能辦理產權證,究其原因主要有兩個方面:
產權來源不合法
職工購買房改房的房源主要有單位自建房、單位購買的商品房、直管公房、單位與部隊或村委會合建房、單位購置部隊或村委會建造的房屋等。如果這些房改房的產權來源不合法或手續不全,將直接影響到購房者的房屋產權辦理。目前遇到的情況主要集中表現為:
1、單位購買商品房後出售給職工,但購置的商品房不具備產權登記的條件
按照規定,1998年12月1日前已立項開工的單位自建住房和單位已交納購房預定金購買的商品房,在1999年12月31日之前竣工驗收交付使用的,各單位可繼續按購房當年各類公有住房成本價向職工出售。有的單位為了趕在這一期限之前,將向開發商購買的商品房以房改房的形式出售給職工,而忽視了向開發商落實商品房批建手續是否完整,出現了購買的商品房有的是在押工程或在建工程或司法查封的房產,有的未辦理預售許可證、地價款未繳清、超容積率、批建手續不齊全或不按建設規劃審批范圍建造房屋,還有的因偷工減料而造成房屋質量不合格、或存在消防隱患、或是開發商沒有按照審批的要求成片開發小區而致使商品房項目無法竣工驗收。在上述問題解決之前,這些商品房的產權證是無法辦理的,因而,各單位將此類商品房以房改房的形式出售給職工以後,也必然無法辦理產權證。
2、單位自建房批建手續不完備
土地房屋產權登記的基本要求是批准用地、批建房屋、竣工驗收報告三大項手續合法、完整,許多單位由於自建房的批建手續不完整,當這些自建房被單位以房改房的形式出售給職工後,勢必無法辦到產權證。有的單位房產經調撥取得,房產資料不齊全或根本無法說清其產權來源,特別是近幾年有些主管單位以文件形式對單位或下屬單位的房產進行調撥,沒有得到國有資產管理局或有關部門的批准,這些房產由於建房單位與售房單位的名稱不符,致使以房改房的形式出售給職工後不能辦理產權證。還有的房改房是由兩個以上單位合建,一方出地,一方出資或雙方出資,但在辦理建審手續時卻以一家的名義申報,所有的批建手續只有一家的名稱,而出售給職工時卻是兩個單位分別出售,導致其中一家單位的職工房改房無法辦理產權證。
3、違法建設
單位購買部隊在軍事用地上建造的公寓樓或與部隊合建房屋,單位在集體土地上建造房屋或購置村委會在農村集體土地上建造的房屋,之後再以房改房的形式出售給職工,但是這些軍事用地沒有辦理改變用途的手續,集體土地也未經國家建設征用轉為國有土地,屬於違法建設,產權證自然無法辦理。
買賣行為違反
政策規定
單位和職工在出售或購買房改房時,如果違反了有關政策規定,也將影響房改房產權證的辦理。從我市的情況看,此類問題主要表現為:
●單位將不成套的住房或不宜出售的住房出售給職工。比如單位把原有的三房一廳的獨立成套住宅,進行內部分割以後分別出售給兩位職工,此時產權證不能辦理。
●單位出售公有住房時,在未取得房改批文的情況下擅自按房改政策售房,或售房款項管理不規范,其售房款擅自存入單位賬戶作為流動資金而未及時轉入住房專用賬戶,無法出具房改專用發票,給及時辦理房改房產權證帶來障礙。
●單位在1999年7月1日以後出售房改房時,未按規定把公用部分的建築面積列入售房面積計算房價,影響了房改房產權證的辦理。
●單位職工將已購買公有住房或經濟適用房出售後,又欲再次享受福利優惠政策按照成本價或者標准價購買公有房改房、或違規再購經濟適用住房等政府提供的按優惠政策出售的用房。
●單位職工以低於房改政策規定的價格購買住房且沒有按照規定補足房款。
●購買房改房的夫婦尚有一方的戶口未遷至購置的房產所在地。
●有些單位職工未婚或未達到晚婚年齡,卻享受75平方米住房面積的標准購買房改房。
●離休乾部夫婦已故,原公有住房由子女居住的,只能按子女的住房面積標准購買,但有些子女未按有關規定對超標部分加價。
聚焦『雙登辦』舊件
1987年,全國各城市均開展了城鎮房屋所有權及土地使用權登記發證工作,這是解放後我市的第二次換證登記,也是建國以來我市規模最大最全面的一次登記發證工作,並且這次登記與五十年代的第一次登記相隔達二十多年之久,登記發證的需求量非常巨大,我市在短短的一二年內就受理了數萬件的房產登記申請。但在收件後進入現場丈量和審查工作中,發現了諸多導致至今仍有三千多件申請未能確權發證的情形:
●按照規定,房產的所有權應該確認給法人或自然人,已經死亡的人是無法擁有權利也無法領取土地房屋權證的,但現在積壓的舊件中,業主、業主共有權人或待繼承人其中一方在海外死亡或下落不明的情況相當多,其餘共有者無法與其或其後代取得聯系,直接影響到繼承公證的辦理,導致了房屋的確權發證暫時無法進行。此類情形佔了不能辦理的案件中的絕大部分;
●業主對房屋進行翻、改建時違章超層數、超建築面積或超佔用地面積,又無法補辦違章超建築、超佔地的手續,致使登記機構無法給予確權發證;
●業主的房屋因各種原因被司法機關查封,不能確權發證;
●因繼承權等發生糾紛至今未能解決的房屋,按照《廈門市土地房屋權屬登記管理規定》,應暫緩登記。這類房屋須經過法院調解或判決方能給予確權發證;
●購房人解放前在購置房屋時以××堂、××記、××公司的名義辦理了舊契,而解放後這類堂號、記號、舊公司已不存在,當這些購房人或繼承人要求以業主身份登記換證時,按規定必須辦理產權歸屬公證,而相當多的權屬人因各種原因無法辦理產權歸屬公證,這也影響到這類房屋的確權發證。
1987年,全國各城市均開展了城鎮房屋所有權及土地使用權登記發證工作,這是解放後我市的第二次換證登記,也是建國以來我市規模最大最全面的一次登記發證工作,並且這次登記與五十年代的第一次登記相隔達二十多年之久,登記發證的需求量非常巨大,我市在短短的一二年內就受理了數萬件的房產登記申請。但在收件後進入現場丈量和審查工作中,發現了諸多導致至今仍有三千多件申請未能確權發證的情形:
●按照規定,房產的所有權應該確認給法人或自然人,已經死亡的人是無法擁有權利也無法領取土地房屋權證的,但現在積壓的舊件中,業主、業主共有權人或待繼承人其中一方在海外死亡或下落不明的情況相當多,其餘共有者無法與其或其後代取得聯系,直接影響到繼承公證的辦理,導致了房屋的確權發證暫時無法進行。此類情形佔了不能辦理的案件中的絕大部分;
●業主對房屋進行翻、改建時違章超層數、超建築面積或超佔用地面積,又無法補辦違章超建築、超佔地的手續,致使登記機構無法給予確權發證;
●業主的房屋因各種原因被司法機關查封,不能確權發證;
●因繼承權等發生糾紛至今未能解決的房屋,按照《廈門市土地房屋權屬登記管理規定》,應暫緩登記。這類房屋須經過法院調解或判決方能給予確權發證;
●購房人解放前在購置房屋時以××堂、××記、××公司的名義辦理了舊契,而解放後這類堂號、記號、舊公司已不存在,當這些購房人或繼承人要求以業主身份登記換證時,按規定必須辦理產權歸屬公證,而相當多的權屬人因各種原因無法辦理產權歸屬公證,這也影響到這類房屋的確權發證。
近幾年來,我市每年都有大量新建商品房竣工交付使用,但許多業主購買了商品房並已入住後,卻遲遲辦不到產權證。對廣大購房者來說,花了幾十萬甚至上百萬元積蓄買了一套拿不到產權證的房子,無疑是一件十分煩惱和揪心的事。根據有關部門在登記發證業務中接觸到的情況分析,影響商品房產權證辦理的原因絕大部分是由於開發商造成的,也有部分是購房者自身造成的。
開發商:違規操作
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定,土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後60日內,支付全部土地使用權出讓金。但有些開發項目實際建築面積超過出讓合同允許的建築容積率,卻未能按要求補交增容地價及簽訂補充合同。這種情況下產權證暫時無法辦理。
按規定,城市規劃區內各項建設用地必須符合城市建設總體規劃,土地用途和房屋用途也必須與批准的用途一致,但有些商品房項目建設時超出市政府批建的用地紅線,或是開發商擅自改變土地用途、擅自變更設計、超建、超層,且未能補辦手續,這都將影響該商品房項目產權證的辦理。
此外,有的開發商隱瞞真實情況,將已抵押給銀行或被法院查封的房屋出售給購房者;有的開發商未按規定向交易中心辦理交易合同備案登記手續,或雖有備案登記但其商品房實際建築面積超出了商品房預售許可證面積范圍;有的開發項目由於工程質量問題或消防驗收問題無法竣工驗收,無法提交工程竣工驗收證明或工程質量綜合評定表;有的開發企業倒閉或開發商下落不明,無法提供開發商應提交的立項批文、土地權屬證明、建築工程規劃許可證及土地房屋圖表資料等材料,這些情況都將成為辦理產權證的障礙。
購房者:材料不全
根據《廈門市土地房屋權屬登記管理規定》,購買新建商品房,辦理權屬登記應繳交初始登記申請書及身份證明、購房合同、購房發票,但有些購房者在開發商協助集中辦理產權證時,未及時提交上述有關材料;有的購房合同與購房發票的姓名不一致,或二者的房屋建築面積、房價不一致;有的由於保管不慎,造成購房合同或發票遺失,上述情況都會導致產權證無法及時辦理。有關部門提醒購房者,如果購房合同或發票遺失,應及時向登記機關申請登報聲明作廢,期滿無異議後,纔能辦理權屬登記。
此外,購房者如果未能按規定繳交房地產契稅,也將影響產權證的辦理。有些購房者則是由於按揭還貸等事項尚未理順,產權證暫時由銀行領取,待貸款還清後歸還業主。