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讓我們想象這樣一種場景:不久的將來,當我們想要租房或者買房的時候,我們沒有必要再像現在這樣東奔西走,耗費精力和時間,我們只需在房地產中介公司的計算機終端上輸入所要租買房屋的特征,就可以查出所有符合條件的房產,並可以通過電子地圖查看房屋的實際位置,通過網上播放的實地錄相『考察』房產的外觀、環境及房內格局是否符合自己的喜好。如果這家公司的房源還不符合我們的要求,沒有關系,我們還可以在與其聯網的所有公司的數據庫中查找有關房源,直到我們滿意為止。
這並非是不切實際的空想,因為一種叫做『MLS』的系統平臺將會幫助我們實現這個夢想。
何謂MLS?
MLS英文的全稱為Multiple Listing Service,意為多重上市服務,它是一種比較古老的房地產交易方式,誕生於上個世紀二、三十年代的美國。這種方式出現之初,主要是由許多房地產經紀人聯合起來,共同建立信息系統,共享系統的信息資源,使客戶委托的房地產出售、出租業務能在較短的時間內完成。參加系統的每一位成員均采用獨家的銷售的方式和客戶簽訂委托合同,並將此信息輸入系統,由參加系統全體成員共同推銷,然後按一定的比例分享傭金。
20世紀八十年代至今,隨著計算機及互聯網技術發展,使MLS信息管理由原來陳舊的印刷信息匯編形式轉變為計算機網絡的形式,真正實現了電子商務與房地產業的完滿結合。加入MLS系統的成員按規定將自己的獨家銷售的委托交網絡中心輸入,所有的成員在家或辦公室隨時都可查看到發生在全市乃至全國的房地產交易的委托情況,可謂圖文並茂,方便快捷。在房地產領域,MLS系統如今已經風行於歐美國家,單在美國,幾乎就有90%房地產經紀都加入了該系統,各大州都成立了MLS協會。到目前為止,已成功地實行了MLS 系統的有英國、加拿大、澳大利亞、日本、新西蘭、新加坡等國家。
MLS登陸天津
10月25日,由MLS科技(中國)公司主辦、天津多家媒體、開發企業、房地產中介公司共同參加的『房地產企業管理信息』專題研討會在水晶宮飯店舉行,這標志著MLS正式登陸天津的開始。
在此之前,也就是1999年,MLS進入中國。在不到二年半的時間裡,MLS已在全國多個城市成功地拓展了自己的業務,為當地的房地產中介和開發企業提供了多種MLS信息管理服務。享有聲譽的美國21世紀不動產北京公司目前使用的就是MLS信息管理系統。
MLS進軍天津並非偶然。事實上,從今年開始,天津房地產界就感到了一陣陣來自外部的壓力,天津市場由本地開發企業和中介公司一統天下的局面正在被動搖。年初,先是搜房舉著典型住宅指數的大旗,雲集了本市的一批優秀項目,同時也使我們對天津房地產市場的觀察和研究多了一份依據;7月『我愛我家』又如期而至,開連鎖店、做二手房,盡管規模尚小,但也使津房置換、順馳置業等天津老牌中介公司感到了今後市場競爭的嚴峻形勢。『我愛我家』立足未穩,現在MLS又接踵而來。據業內人士透露,一家北京知名的市場研究公司也在打天津的注意,估計明年也會在天津露面。在開發方面,一些外地的開發企業也在積極活動,有的已經在運作項目,有的還在尋找機會。除此而外,在不少房地產業內人士聚會的場合,時常可以看到很多國外的房地產公司的代表在熱切地打探本市地產界的一些情況,其覬覦天津市場急不可待的心情,由此可見一斑。
與北京、上海、深圳等城市的房地產市場相比,天津還有很大的差距,但為什麼還有如此多的外地公司紛紛搶灘天津呢?『天津畢竟是一個直轄市,市場發展比較平穩,規模容量大,需求很旺盛。任何一家從事房地產行業的公司都不可能忽視這個市場的存在,開拓天津市場應是這些公司戰略發展的一部分。』MLS科技(中國)公司副總裁張軍一語道破天機,也說出了這些『外來客』共同的心聲。
推廣尚需時間
據張軍介紹,結合中國房地產業的實際發展情況,MLS信息管理系統的應用主要針對房地產中介和開發企業。為開發企業提供的MLS系統涉及投資決策分析、項目工程管理、辦公自動化、客戶關系管理、樓盤銷售業務管理、售場管理等諸多房地產項目運作過程中的關鍵環節。對於中介公司, MLS添加了強大的管理體系,包括客戶管理,成交業績,資金計算,店務管理,表格中心等,使企業管理者能夠對市場拓展及企業發展了然於胸。除此之外,為減少消費者在查詢房源時的煩瑣,MLS特別設計了配對查詢功能,以提高資源提供的針對性,促成交易實現。張軍強調MLS的本質體現在市場環境、客戶群體、企業內部管理等多種層次上的資源整合,即通過資源共享、信息交互,達到一種利益共享機制,共同促進整個行業的發展。借助合作來提昇整個行業的競爭力,在成本、信息、服務和市場銷售等方面共同發展,以求取得新的優勢。由此可見,MLS系統的應用將會徹底改變目前本市房地產開發和中介企業的業務經營理念和企業管理模式。
來天津之前,MLS公司已對天津市場進行了調查。張軍分析說,天津的房地產市場從規模和活躍程度上都遜於北京、上海、深圳等城市,屬於二類市場,也是一個『待培育的市場』。天津的許多房地產開發和中介企業都帶有相當濃厚的計劃經濟色彩,內部管理水平和對信息化的認識水平還有待提高。他表示在市場推廣方面MLS遇到的困難可能更多會來自一些非技術因素的乾擾,對此,MLS已經做好了穩紮穩打的准備。
信息管理是趨勢
房地產信息是反映房地產企業內部經營狀況、房地產市場現狀以及發展變化規律的相關資料、情報的匯總,是關系到企業能否適應市場變化的主要標尺,及時地對信息進行收集、分類、分析、評價和歸檔是保證企業良性運轉的必要條件。天津開發區建設集團總經理許立凡認為,目前本市的房地產企業無論從項目運作還是內部管理上采取的手段都很落後,管理體制不順,導致問題層出不窮,企業管理者成為『救火隊長』,疲於奔命。長此下去,企業最終將不可避免地承擔管理失敗所導致的負面效應。他表示,隨著房地產市場的逐步成熟,企業間的競爭會日趨激烈,房地產開發也會從粗放型向精細型轉化。在這個過程中,房地產企業必須要抓住時機,提高本身的競爭能力和抵抗風險能力,其核心還在於整合企業內部的資源和建立良好的管理機制,而企業內部管理的信息化能有效地解決現在企業存在的問題。他堅信管理信息化將是未來房地產企業發展的必然趨勢。
對於靠信息吃飯的房地產中介企業來說,信息管理的重要性更是勿庸質疑。據天津津房置換公司負責人介紹,我市中介企業由於信息管理手段落後,傳統的交易環境相對封閉等原因,當前的中介業務管理模式已經無法滿足市場快速拓展對信息流、物流、資金流的需求,這種現狀正在嚴重阻礙房地產中介企業業務規模的的擴張。引入先進的信息管理模式,加強對信息流、物流、資金流的管理,加快傳遞與流通的速度,對於中介企業已迫在眉睫。
我國年底即將加入WTO,對於國內的企業即是機遇又是挑戰,房地產行業也概莫能外。一些新的房地產管理理念、新的科技手段的應用將不可避免地衝擊原有的舊的思維模式和項目運作模式。毫無疑問,MLS理念的引入,對房地產行業必將帶來長久的影響,尤其是對於企業的管理經營與市場營銷手段,都將帶來更大的啟發。天津的開發和中介企業更應積極面對,大膽引進和吸取先進管理系統,盡快提高本市房地產企業的整體運作和管理水平。(孟建)