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伴隨着低價大盤股的崛起,房地產板塊也漸入佳境。近日天宸股份、深萬科、陸家嘴、金融街、銀基發展等走勢強勁,備受關注。久違的房地產板塊是否已卷重來,行情能否持續,哪些公司未來有業績保障,將成爲板塊領頭羊,很值得投資者分析和思考。
曾經輝煌
90年代初,該板塊曾經有過輝煌歷史。1993年房地產上市公司的平均每股收益爲0.79元,位於各行業前列。房地產股由此受到投資者的追捧,以至深金田股價創下86.19元的天價。但隨後房地產行業受宏觀緊縮影響轉入調整,房地產上市公司業績逐年滑坡,股價表現也江河日下。除中天企業、深天地、深深房等房地產重組轉型股一度超出大盤漲幅外,房地產類績優股的表現卻遠遠落後於大盤。
機遇重現
那麼,經歷了6年調整後的房地產板塊能否重新掀起波瀾呢?答案是肯定的。
首先,國民經濟穩步增長,促使房地產業走出低谷。其次,2000年開始,我國實行貨幣分房制度,改變了人們傳統的分房觀念。住房公積金、住房補貼制度的實施增強了對住房的有效需求。第三,房地產金融對房地產業發展提供了強有力支持,爲了加大按揭力度,按揭由原來最高七成增加到八成,由過去最長年限20年延長至30年,從而使一批暫時現金不足的消費者可提前安居。第四,房地產稅收優惠政策在一定程度上降低了房屋售價,促進了房地產銷售。第五,利率下調和徵收利息稅一方面降低了開發商的開發成本,另一方面刺激了持幣者購房的願望。
潛力不同
可以預見,隨着房地產業的起動,房地產上市公司肯定會受益匪淺。但並不是所有的房產公司都能抓住機遇,分享行業復甦的成果。那些在房地產高峯期攤子鋪得過大而銷路不對的上市公司,由於積壓房佔用了大量資金,缺乏流動資金週轉,甚至陷入無法正常運轉的窘態。同時,積壓房也增加了他們的財務費用,加大了開發成本。而且這些空置房消化起來也有相當大的難度,如老式房型往往不夠理想,綜合配套程度遠遠落後於新樓盤。此外,那些過去過分依託商業和辦公開發的開發商相對於以民用住宅爲主的開發商就稍顯劣勢。從目前情況看,個人消費羣體已經形成,居民住宅在房地產市場需求結構中佔據了主導地位。事實上,近期在房地產業發展中也是住宅商品房率先啓動熱銷。
房地產板塊共有50家左右的上市公司,從業務角度可分爲房地產開發和園區開發兩大類。
對於園區開發類公司,老的一批公司,如陸家嘴、金橋、外高橋等由於早期盈利主要依託土地批租收入,因此,土地批租進程將決定其業績增長速度。一旦土地批租結束,公司就主要依賴租費和服務性收入,業績增長就會明顯放緩。所以,新的園區開發公司一般擁有大量土地儲備,只要土地批租進展順利,則有望超常規發展,如東湖高新和長春高新。投資者可密切關注其園區的招商引資情況。
對於房地產開發類,有三類公司存在較大的贏利機會。一類是老牌藍籌股公司,這類公司經受住了房地產業低迷的考驗,在熱炒房地產時期沒有進行盲目投資,並順應了市場需求,轉向以住宅爲主,多年經營積累了大量的房地產開發營銷經驗,業已形成了較高的品牌知名度。這類公司有深萬科、深長城、深天健。尤其是深萬科,實力雄厚的華潤集團入主深萬科,將實現兩者在土地儲備與經營管理方面的強強聯合,勢必給萬科帶來更大的發展空間。爲此,基金管理公司也長期持有,陸續增倉。第二類是重組後大舉進駐房地產領域的上市公司。這類公司往往通過引入有實力的大股東進行資產徹底置換,從而能夠輕裝上陣。如中遠發展、金融街、中關村、銀基發展、招商局等。這些公司置換進的資產質量較好,盈利能力強,在二級市場已經有了不錯表現。值得注意的是,新近改名的世茂股份經重組大手筆涉及房產投資。該股目前股價不高,從中長期看,應有一定的上升空間。第三類是新上市的房地產上市公司,如北京天鴻、深圳金地、深天健和北京城建,這類公司在房地產行業走出低谷時陸續上市,一般不含套牢的不良資產,而且這類公司是借房地產開發公司發行股票重開口子的時機上市的,通過了更加嚴格的把關,資產質量更加過硬。這類公司藉助資本市場的翅膀,乘着房地產復興的東風,有望加速發展。 (銀河證券 黎世明)