今年前4月，頭部房企憑借資金、品牌、管理等優勢保持經營韌性，多家房企銷售金額突破500億元。機構分析認為，從上市房企今年一季度及去年全年的業績情況來看，市場集中度正加速向頭部企業集中。

　　多家企業前4月銷售額突破500億元

　　保利發展5月11日公布的4月銷售情況簡報顯示，4月份，公司實現簽約面積113.04萬平方米，簽約金額259.31億元。1至4月，公司累計簽約面積346.27萬平方米，簽約金額777.13億元。其中，公司4月單月銷售額同比增幅5.32%。

　　招商蛇口日前公布了4月份銷售數據及近期土地收儲情況。4月份，公司實現簽約銷售面積55.24萬平方米，銷售金額217.30億元。綜合1至4月，公司累計銷售面積169.39萬平方米，銷售金額551.12億元，整體表現良好。

　　金地集團也於5月8日公布了4月份銷售情況，從單月及累計數據來看，其銷售面積和金額均出現同比下降，銷售業務仍在恢復階段。

　　整體來看，今年前4個月，龍頭房企仍然保持著較為穩健的銷售規模。中指研究院近期公布的今年1至4月房企經營業績顯示，包括保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國等在內的房地產行業百強企業，前4個月銷售總額為9004.5億元。其中，上述幾家頭部房企前4月銷售額均超過500億元。

　　中指研究院研究主管王琳分析指出，近期部分重點城市陸續出臺放松限購、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等政策，二手房市場活躍度明顯提昇，並逐漸傳導至新房市場，進一步提振了上述房企的銷售業績。一方面，這些企業2025年拿地較為積極，正在陸續轉化為新上市貨源，保證了銷售的可持續性。另一方面，這些企業拿地布局高度聚焦於北上廣深及強二線城市，這些核心城市房地產市場今年以來已經出現回暖跡象。『去年在核心城市精准儲備，今年正好承接市場需求釋放，帶動了銷售業績的提昇。』

　　4月份，房企在土地收儲方面也較為積極。北京、上海、深圳、杭州等城市土地市場熱度回昇，多宗地塊出現高溢價成交現象。從拿地企業來看，華潤置地、保利發展、中國金茂、招商蛇口、中海地產、建發房產等大型央國企拿地金額位居行業前列。

　　其中，招商蛇口公布的4月份土地購得情況顯示，當月新增三個住宅用地項目，分別位於上海普陀區、上海徐匯區和杭州餘杭區，土地面積合計6.88萬平方米，成交價款合計58.10億元。此外，公司通過控股子公司獲取了香港一處商住項目15%權益，對應土地面積約2.48萬平方米，進一步拓展了在港業務。

　　部分房企一季度資金回籠有所改善

　　Wind數據顯示，截至目前，申萬房地產行業108家A股上市公司已經全部披露完畢一季度報告，其中39家公司營收同比增長，46家公司淨利潤同比增長。整體來看，行業上市公司經營格局分化加劇，頭部企業在行業修復階段展現出較強的業績韌性。

　　萬科近期公布的一季度報告顯示，期內公司實現營業收入289.3億元，同比下降23.9%。其中，房地產開發業務貢獻營業收入145.7億元，同比下降36.1%；經營服務業務貢獻營業收入124.8億元，同比增長1.7%。

　　由於房地產開發業務結算規模收縮等因素影響，萬科一季度報告顯示，其歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損59.5億元，較上年同期虧損規模收窄4.7%；扣除非經常性損益後淨虧損為53.3億元，同比收窄11.7%，主營業務虧損壓力有所緩解。期內，公司整體毛利率9.1%，同比提昇3.0個百分點。截至期末，公司持有貨幣資金604.9億元；有息負債合計3560.5億元；資產負債率為77.1%。

　　綠地控股公布的一季度報告顯示，一季度由於項目結轉規模降低，期內公司實現營業收入為276.85億元，同比下降22.23%。不過，公司在盤活存量、去化方面實現『雙增長』。一季度去化金額139億元，同比增長14.8%；銷售面積171萬平方米，同比增長12.7%；回款金額115億元，同比增長11.6%。

　　報告還顯示，期內歸屬於上市公司股東的淨利潤為2.04億元，同比增長182.61%。不過，記者注意到，該指標變動核心驅動因素為『債券回購形成的利得及債務重組形成的收益較同期大幅增長』等非經常性損益。其中，公司債務重組損益達4.98億元，加上其他符合非經常性損益定義的項目貢獻，合計達10.13億元。公司扣非後的淨利潤為-8.09億元，同比下滑419.27%，這也意味著其主營業務仍處於調整期，盈利能力仍待實質性修復。

　　今年一季度，全國多個城市相繼出臺樓市支持舉措，通過實施稅費優惠、優化公積金政策、盤活存量資源、提昇住房品質等方式，推動市場信心逐步修復。在此背景下，上市公司資金回籠水平得到有效改善。

　　保利發展一季度報告顯示，期內公司實現銷售資金回籠471.58億元，回籠率為91.07%，期末貨幣資金餘額1275.63億元。作為行業龍頭，公司較高的資金回籠率在行業整體資金緊張的背景下表現突出，也為其維持財務穩健提供了有力支橕。

　　優質房企經營質量有望率先修復

　　4月下旬，4只商業不動產REITs經上交所審核通過並履行注冊程序後，正式獲得證監會准予注冊的批復，分別是中信建投首農食品集團REIT、匯添富上海地產REIT、中金唯品會REIT、國泰海通砂之船REIT，合計募資規模預計145.18億元。

　　方正證券研報分析指出，隨著市場規模逐漸擴大，商業不動產REITs開啟資產證券化新階段。該機構認為，首批四只REITs，底層資產涵蓋辦公、購物中心、酒店等多元業態，零售類佔比過半，多業態組合申報增多。資金用途放寬至存量收購、項目投資及償債等，但嚴禁購地。疊加政策端持續優化，有望推動開發商盤活存量、改善現金流，成為行業結構性復蘇的核心驅動力。

　　東吳證券分析認為，從房地產開發行業2025年報來看，行業進入縮表階段，房企資產負債表持續優化，行業整體築底修復。頭部央國企及優質民企憑借低負債、低成本融資、核心城市資源與運營能力，實現銷售份額與拿地強度雙提昇，行業集中度加速向龍頭集中。

　　該機構進一步指出，盡管房地產行業上市公司整體毛利率仍處低位，但優質房企因商業運營與結轉結構優化率先企穩。資產流動性分化顯著，高流速、高覆蓋倍數房企抗風險能力更強。隨著行業供求關系進入新階段，政策發力推動需求釋放與庫存出清，優質房企憑借穩健信用、核心城市資源、產品力與運營能力，在融資、拿地、去化與現金流管理上優勢凸顯，經營質量有望率先修復。

　　中指研究院企業研究總監劉水分析認為，今年以來，核心城市新房市場延續修復態勢，行業加速風險出清、格局重塑。未來，投資者將更加關注企業可持續經營能力。這也意味著，布局核心城市、打造『好房子』和不動產運營服務能力突出的房地產上市公司將更具發展韌性。