超百億元的淨利潤、長租公寓成功盈利、有望成為唯一成功發行三類經營性REITs的企業……在全行業翻越周期的一年，萬科成功穿越。3月28日晚，萬科發布的2023年度報告顯示，實現營業收入4657.4億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤121.6億元，實現經營性現金流連續15年為正。

　　百億元淨利潤

　　財報顯示，2023年萬科實現營業收入4657.4億元；歸屬於上市公司股東的淨利潤121.6億元。全年實現合同銷售面積2466萬平方米，合同銷售金額3761.2億元；住宅、公寓、商辦保質交付28.9萬套，涉及354個項目、742個批次。

　　銷售承壓之下，萬科實現了正向現金流。截至2023年末，萬科連續15年經營性現金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債；剔除預收房款的資產負債率為65.5%，從2018年76%的高點連續五年下降。

　　2023年，萬科開發業務開復工計容面積約1706.3萬平方米，同比增長8.8%，完成年初計劃的102%；開發業務竣工計容面積約3133.5萬平方米，完成年初計劃的97.1%。

　　截至2023年末，萬科合並報表范圍內有2338.6萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約3604.4億元。

　　新增土儲方面，萬科2023年累計獲取新項目43個，總規劃計容建築面積596萬平方米，權益計容規劃建築面積333.3萬平方米，權益地價總額約463.2億元，新增項目平均地價為13899元/平方米。新獲取資源以住宅品類為主，並主要分布在北京、上海、杭州、成都等主要城市。

　　截至2023年末，萬科在建項目總計容建築面積約5885.6萬平方米，權益計容建築面積約3727.2萬平方米；規劃中項目總計容建築面積約3303.5萬平方米，權益計容建築面積約2080.9萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，總計容建築面積約373.9萬平方米。

　　3.61%的融資成本

　　在行業整體融資收縮之下，萬科依然獲得了各大金融機構的支持。2023年全年萬科新獲融資897億元，其中境內新獲融資766億元，新獲融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資131億元。

　　公募REITs試點持續深入，也為萬科帶來新的發展機遇。正如萬科董事會主席郁亮此前表示，REITs對於經營性不動產的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發，能夠實現商業模式閉環，推動房企從開發商轉變為不動產商。

　　從落地情況來看，萬科有望成為業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。此前，萬科旗下印力集團發布的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已於交易所正式發布，長租公寓REIT目前也在積極申報中。

　　在業內人士看來，經營性業務的REITs突破，不僅反映了市場對萬科多年轉型成果的認可，也將助力萬科打通經營性不動產“投、融、管、退”的商業模式閉環，實現資產和資金更高效、更良性的運轉，保障經營性業務的可持續發展。

　　中指研究院企業研究總監劉水表示，對於穩健型房企，可利用當前融資寬松政策，置換獲取低息長期資金，提昇財務彈性，同時積極利用REITs等政策出臺時機，在盤活持有物業的同時形成持有物業運營金融閉環，發展資產管理業務。

　　長租公寓整體盈利

　　在2018年喊出“活下去”的同時，萬科也提出將所有業務行為“收斂聚焦”。截至目前，萬科已經在養老、長租公寓、物流等領域展開探索，意在培育新的利潤增長點。

　　多元化業務被視為萬科的第三次創業，這方面被寄予厚望。

　　實現租購並舉，長租公寓被萬科視為“補短板”項目。財報顯示，萬科長租公寓的規模和效率持續保持行業 第一，並在成本法的會計計量方式下實現了整體盈利。萬科泊寓共運營管理租賃住房23萬間，累計開業18萬間，布局全國31個城市，累計服務客戶超過80萬人，客戶滿意度95%，全年出租率達96%，超過60%客戶選擇續租。

　　同時，萬科在15個城市36個項目中打造宜居的家庭式公寓產品，在10個城市管理超萬張有品質的藍領宿捨床位，並持續深度服務實體經濟企業，累計為比亞迪(002594)、騰訊、科大訊飛(002230)等超過5000家企業提供住房服務，企業客戶佔比提昇至23%。

　　萬科還是“納保”的積極參與者。在23個城市納入保障性租賃住房147個項目，涉及房源10萬間。

　　長租公寓之外，2023年萬科商業業務實現營收91.1億元，同比增長4.6%，合計開業203個商業項目，建築面積1158萬平方米，萬科管理運營的商業項目布局在一二線城市的佔比超過90%。萬科物流業務自2015年開啟全國倉儲網絡布局至今，2023年實現營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鏈收入同比增長33.9%。