節後開工,很多記者問我,有媒體披露的數據顯示,兔年春節,很多城市新房市場『零供應、零成交』,這是怎麼回事?相比歷年,今年春節樓市的『話題熱度』應該是最低的了。疫情憋了三年,多數人『就地過年』,哪也不敢去。今年春節前好不容易放開了,都撒花兒外出了。出行的路徑也很清晰,要麼回老家看望『陽康』的父母,要麼到省內外甚至境外度假去了。
人都走了,要麼在景區,要麼在老家和父母敘舊,誰還去看房呢?房子賣給誰呢?所以,越是熱點的城市,新房成交越少。平安證券統計,春節假期7天,30大中城市商品房日均成交面積0.57萬平方米,約為2022年春節同期的18%,為2019年春節同期的20.3%。諸葛找房統計數據顯示,廈門、杭州、廣州、深圳等熱點城市,春節期間基本無成交。
再說,大多數城市的房價還在跌跌不休,想買房的也持『等等看』的心態,春節假期更是無心看房買房。另外,多數城市以『賣一買一』的置換需求為主,手上的二手房賣出去,纔能湊齊買房款。但去年以來,包括深圳在內,絕大部分城市二手房急速凍結。買家無心買房,賣家不願打到骨折,買賣意願鴻溝無法填補,存量房成了真的『不動產』,交易顯得冷清。
既然大家無心無意,開發商也沒有積極性推新貨,大多數城市新增供應為零。『不打烊』的在售盤,也都是庫存。一來,新年伊始,營銷的壓力不大;二來,春節前密集地『陽過』,高危的營銷條線人員相繼倒下了,乾脆早點兒放假,期待今年再發力;三來,政策很明朗,要全力扶持樓市消費,但需求端還在休養生息,現在推盤大概率會遇冷,等到『小陽春』再說吧。
不過,返鄉的人多了,對『返鄉置業』有一定提振。克而瑞統計,35個城市春節期間合計有96個熱銷項目,其中63個位於三四線城市,佔比66%。從新房市場看,一二線城市不及三四線城市。返鄉置業主要有幾類人群:一是過去三年響應『就地過年』,積累了部分返鄉買房的需求,特別是婚房;二是想給父母改善居住環境,降低疫情衝擊,或方便照顧父母。
當然,也有看到有政策紅利(比如利率降至3.8%、大折扣、送車位等),激發了買房意願。返鄉置業集中在幾個勞務輸出大省,比如江蘇、安徽、湖南、湖北、江西等省份的三四線城市。不過,內地多數三四線城市房價陰跌了2年左右,且還在繼續下跌,返鄉置業的量並不大,只是比2021-2022年死水微瀾的局面好一些,遠無法與2016-2018年棚改高峰期比擬。
同時,返鄉置業只是短期內外地流入了增量資金,而本地購買意願仍比較疲軟。一方面,本地家庭多數有2套房;另一方面,近年來建築業、房地產、裝飾裝修、線下消費不振,就地城鎮化增加的人口,其就業和收入受衝擊。加上前面講的二手房很難賣出去,新房庫存大,本地居民又沒有多少積蓄,春節期間返鄉置業增加,也並未給內地三四線樓市帶來很大改觀。
此次返鄉,筆者發現,老年人的居住環境亟待改善。整體上,內地三四線城市人口外流,留守老人或落單老人多,且多居住在老舊社區,面對『陽了』以後的並發癥或『沈默性缺氧』,如果沒有子女或社區的及時救助,將處於非常危險的境地。由此想到,這些年我們建設了很多房子,硬件還算過得去,但社區和物業管理等『軟件』跟不上,高質量發展任重道遠。
可喜的是,即便疫情衝擊下一些行業景氣回落,有的家中老人生病或去世,但大家對美好生活的向往並未變,他們能盡快回到奮斗創造美好生活的場景中。比如,前幾年大家『排浪式買房』,現在到了『排浪式換房』的又一個住房消費高峰。不同的是,過去信心滿滿,未到初七就有人奔赴工作崗位。現在,信心弱了些。希望兜底保障、社會保障、失業救助等舉措能持續發力,為民眾創造更多安全感。這樣,無論地產還是汽車行業,都有發展新動力。