距離房貸利率新政出臺近一個月，已有部分城市下調或階段性取消了首套住房貸款利率政策下限。

　　1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

　　鄭州、天津等地銀行商業貸款利率日前作出調整，鄭州首套房貸款利率最低降至3.8%，天津部分銀行首套房貸款利率下調至3.9%。今年以來，多地銀政企積極助推住房消費市場回暖，推出購房補貼、提高公積金貸款額度、降低商業貸款利率等措施。業內人士表示，隨著首套住房貸款利率政策動態調整機制建立，房貸利率下調的城市有望增加，住房消費支持政策將加速落地。

　　《金融時報》記者從中指研究院了解到，目前，唐山、太原的首套房貸利率最低可至3.8%，九江為4.0%，中山可低至3.9%，韶關階段性取消了首套房貸利率政策下限。受訪專家普遍認為，隨著動態調整機制的建立，預計後續將有更多符合條件的城市調整首套住房貸款利率政策下限，這將對促進房地產市場回暖起到積極作用。『房貸利率下降將有利於減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本。政策調整優化有望促進正處於觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度，促進房地產市場加快企穩。』中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜在接受《金融時報》記者采訪時表示。

　　部分地市首套房貸利率降至3.8%

　　1月29日，鄭州部分銀行將首套房貸利率降至3.8%，即貸款市場報價利率（LPR）減50個基點，二套房貸利率保持不變，引發市場關注。在本次調整之前，鄭州首套房按揭貸款利率普遍執行4.1%的標准。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《金融時報》記者，去年以來，鄭州房價跌幅居前，新房、二手房價格指數連續下跌17個月，同比下跌11個月，市場信心疲軟，迫切需要降低住房購置門檻，提振市場需求。上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進對此表示：『鄭州是符合動態調整首套房貸利率相關規定的38個城市之一，下調首套房貸利率符合市場預期，有助於降低購房者首套房的購房成本。』

　　實際上，這並不是首個調整首套住房貸款利率政策下限的城市。根據中指研究院監測，自1月5日人民銀行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制以來，唐山、太原的首套房貸利率最低可至3.8%，九江降至4.0%，中山可低至3.9%，韶關已階段性取消了首套房貸利率下限。

　　對此，陳文靜表示，根據國家統計局數據，九江、唐山、太原等地市2022年9至11月新房價格已連續3個月下跌，符合首套房貸利率調整條件。上述城市今年以來市場情緒未見明顯好轉，購房者需求釋放動力不足，短期市場仍存在調整壓力。

　　當下，市場較為關注後續還有哪些城市會迎來降低首套房貸利率的利好消息。根據國家統計局發布的70城房價統計數據，符合條件的城市共計38個，其中二線城市13個，三四線城市25個，鄭州、太原、九江、唐山等地位列其中。

　　『短期來看，符合首套住房貸款利率政策動態調整機制的城市有望跟進調整，這部分城市多為普通二線及三四線城市。一線及核心二線城市新房市場韌性較強，企業降價促銷力度較小，多個城市新房價格平穩運行。』陳文靜分析認為。

　　李宇嘉表示：『根據最新5年期以上LPR，全國層面執行的首套房貸利率下限已經降至4.1%。在先行城市調整首套房貸利率下限的基礎上，預計大部分符合條件的城市後續都會跟進，降至3.8%、3.9%甚至以下都是有可能的。』

　　房貸利率政策多次優化調整

　　2022年以來，多地房地產市場下行壓力加大。作為提振需求、促進市場回暖的有力抓手，房貸利率政策多次調整優化。

　　2022年5月15日，人民銀行、銀保監會發布通知稱，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限LPR減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

　　在此之前，全國層面執行的利率下限是首套房貸利率不得低於相應期限的LPR，二套房貸利率不得低於相應期限LPR加60個基點。新政策一出，多地商業銀行紛紛下調房貸利率。

　　2022年9月，人民銀行、銀保監會發布通知稱，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。僅時隔4個月，接續性政策便落地了。2023年1月，新發放首套個人住房貸款利率政策動態調整長效機制正式建立。根據要求，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

　　階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，到建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，房貸利率政策更加機動靈活，因地制宜結合房價變動及時進行動態調整，有利於更好地支持剛性和改善性住房需求。

　　在2022年5年期以上LPR累計下調35個基點，疊加首套住房貸款利率政策動態調整機制作用下，多地首套房貸利率持續下降，有的已經邁入『3』時代。貝殼研究院統計數據顯示，2023年1月，首套房貸利率平均為4.10%，二套平均為4.91%，同比分別回落146個基點和93個基點。截至1月16日監測數據顯示，首套房貸利率低於4.1%的城市共11個。根據中指研究院監測數據，截至2022年12月30日，全國已有近30個城市將首套房貸利率降至4%以下，部分城市貸款利率降至歷史低位。

　　作為購房者，房貸利率關乎每月的月供支出。後續首套房貸利率是否還能下降，取決於LPR、各地房貸利率政策以及商業銀行意願等多重因素。

　　陳文靜表示，短期來看，預計多地首套房貸利率將延續下行態勢，符合條件的城市利率下限有望降至4%以下，部分城市甚至取消首套房貸利率下限（目前廣東多個城市已取消），核心一二線城市亦有望下調利率加點幅度，進一步降低購房成本。

　　李宇嘉表示，首套住房貸款利率政策動態調整機制調整的是首套房貸利率下限，房貸具體如何定價由銀行與客戶商定，與銀行意願和市場情況有關。不過，對於提振疲弱的市場需求而言，房貸利率政策還需要和供需兩端的其他政策共同發揮作用。

　　專家預計市場將逐步回暖

　　從這個春節假期房地產市場情況來看，部分一二線城市新房項目的到訪量與去年春節相比有所修復，但由於春節期間大量返鄉人群外流，市場活躍度相比節前有所下滑。

　　中指研究院發布的數據顯示，2023年春節期間，代表城市新房成交規模保持低位，較去年春節假期下降約21%，恢復至疫情前的75%，僅部分城市在去年同期低基數下出現同比增長。多個重點城市項目平均到訪量相比於去年春節有所提昇，但實際成交普遍相對較少。

　　克而瑞研究中心的監測數據也顯示，今年春節假期，監測的40個重點城市商品住宅成交面積為35.7萬平方米，同比下降14%，與2019年同期相比降幅達到32%。

　　經過較長時間的調整，2023年或將是房地產市場穩步恢復的一年。去年以來，房地產供需兩端政策支持力度不斷加大。近日召開的國務院常務會議對房地產市場亦有部署——因城施策用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓工作。專家認為，在政策支持下，房地產行業將重回正常運行軌道。

　　談及今年房地產市場走勢，陳文靜認為，短期來看，供需兩端政策將繼續加快落實，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復蘇，樓市『小陽春』或將在少數城市出現。但對於大部分城市而言，市場修復需要更長時間。若政策執行到位，全國市場最早或將於二季度企穩。

　　『目前，最重要的還是修復市場信心和預期，要通過加大對低收入和困難群體兜底保障、推進保租房等供給側結構性改革、創造更多就業崗位等方式，夯實樓市需求基礎。』李宇嘉表示。