樓市出現積極信號 多地二手房市場率先回暖

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來源: 中國經濟網 作者: 編輯:馮丹丹 2023-01-19 10:30:03

內容提要:低迷許久的樓市出現積極信號——多地二手房市場逐步回暖了。

  低迷許久的樓市出現積極信號——多地二手房市場逐步回暖了。

  近日,多家機構發布1月樓市數據,均顯示二手房先於新房明顯回暖。比如貝殼研究院稱,1月上旬50城日均帶看量較12月增加22%,北京、石家莊、廊坊及天津等地增幅均在40%以上;日均成交量較去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交較12月翻倍。

  業內專家認為,此輪房價下跌已經到底,未來將從核心城市開始逐步企穩回昇。二手房一旦活躍起來,就能對新房產生帶動作用。一些城市出臺了鼓勵賣舊買新的政策,賣一買一按照首套房執行,對換房改善也采取了退稅優惠,這些政策將在新年發揮更積極的作用。

  二手房市場低谷回昇

  去年以來,樓市出臺了千條調控政策,但新房市場反應平淡,至今都未見明顯回溫。與之不同的是,二手房市場自去年12月便有所回暖,進入2023年趨勢更加明顯。

  貝殼研究院最新監測數據表明,去年12月疫情防控放開初期,二手房市場的交易量有明顯反彈,重慶、西安、廣州、武漢等城市二手房成交量均出現環比恢復。

  房價持續下跌的勢頭也得到緩解。去年12月貝殼50城二手房價格指數環比下跌約1%,跌幅較上月縮小0.3個百分點,環比下跌城市個數較上月減少5個,沈陽、貴州、煙臺等城市環比止跌轉漲。

  進入2023年1月上旬,二手房市場繼續走暖,帶看等多個先行指標明顯回昇,50城日均成交量較去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交較12月翻倍。

  同時,作為代表房價走勢的先行指標,1月貝殼二手房景氣指數結束了長達16個月的不景氣,突破20,這表明後續二手房價格將止跌。珠三角、長三角城市群二手房景氣度突破20,珠三角區域已經逼近30,預計後期價格止跌走穩動力更強。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,盡管房地產調控政策的底部早就出現,但『市場底』遲遲不肯出現,主要原因是三重壓力:一是對未來收入預期的擔懮,二是房企交付風險,三是對房價大幅下降的擔懮。但如果把時間拉長到三年看,會有不一樣的發現。

  他表示,通過對2020?2022年重點城市二手住宅房價盤點發現,2019年12月起,重點50城房價上行周期共20個月,累計漲幅11.4%;下行周期17個月,累計降幅11.1%。重點50城房價指數目前已跌回三年前水平,疫情前期貨幣外溢帶來的刺激效應基本出清完畢。

  經過三年疫情考驗,不同城市房價的漲跌不一,50城中房價上漲的城市有18個,最高漲幅41.1%,平均漲幅13.5%;房價下跌的城市有32個,最大跌幅16.4%,平均跌幅8.3%。盡管大多城市房價下跌,但一線城市、長三角、大灣區、成渝都市圈的房價依然比3年前有穩定上漲。

  許小樂認為,這輪房價下跌已經到底,未來將從核心城市開始逐步企穩回昇。四季度以來,購房者的心態已出現些許變化,計劃在未來半年內購房的比例顯著回昇,其中二線城市半年內有購房計劃的比例達到21%,置業需求更偏向離市中心近、房子大一些。

  中銀證券研報也顯示,二手房市場正全線回暖,2022年12月31日~2023年1月6日,15 城二手房成交面積 98.4 萬平方米,環比上昇1.9%,同比上昇 24.2%;今年1月7日?1月13日,15 城二手房成交面積 136.6 萬平方米,環比上昇19.9%,一、二、三線城市環比均上昇。

  不過將時間軸拉長,當下二手房市場仍處於低谷回昇階段。浙商證券數據顯示,近一周(1.7?1.13)18城二手房成交面積352.1萬平方米,處於2020、2021、2022年的下游水平。

  樓市企穩具備有利條件

  與二手房市場走勢不同,當下新房市場仍寒意陣陣。

  國家統計局最新發布數據顯示,2022年,全國商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降24.3%和26.7%,創歷史同期最大跌幅,比2014?2015年庫存高壓期的跌幅都要大。

  房價方面,2022年全年,商品房均價下跌了3.2%,已連續11個月下跌。70城數據顯示,新房和二手住房價格指數已經連續16個月環比下跌,新房和二手住房同比分別連續9個月和11個月下跌。

  2022年,房地產開發投資也下跌10%,創下年度最大跌幅。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,上一次樓市開發投資承壓,還是2015年去庫存時期,彼時開發投資仍舊增長1%,2022年樓市的壓力是史無 前例的。

  在他看來,2022年,由於房價下跌、買房動力不足,資金鏈緊張等,金融機構紓困地產的意願不足,因為資產價格沒到底,也擔心風險。於是,開發商不得不降價促銷,而且力度越來越大。由此,形成了供需兩端相互弱化的循環,導致行業全鏈條下滑。

  不過,作為國民經濟的支柱產業,房地產仍有望回溫。國家統計局局長康義於17日表示,初步判斷2023年房地產對整個經濟的拖累不會比2022年大,房地產市場逐步企穩具有一些有利條件。

  同日,全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開,會議強調,一要穩預期,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,增強政策的精准性協調性,以更大力度精准支持剛性和改善性住房需求,提昇市場信心,努力保持供需基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定,同經濟社會發展相協調、同住宅產業發展相協調,嚴控投機炒房。

  二要防范風險。『一頭』抓出險房企,幫助企業自救,同時依法依規處置,該破產的破產,該追責的追責,不讓違法違規者『金蟬脫殼』,不讓損害群眾利益的行為蒙混過關。切實維護購房人合法權益,做好保交樓工作。『一頭』抓優質房企,一視同仁支持優質國企、民企改善資產負債狀況。

  三要促進轉型。有條件的可以進行現房銷售,繼續實行預售的,必須把資金監管責任落到位,防止資金抽逃,不能出現新的交樓風險。要形成房屋安全長效機制,研究建立房屋體檢、養老、保險等制度,讓房屋全生命周期安全管理有依據、有保障等等。

  李宇嘉表示,2023年,一邊要穩定樓市,一邊要紓困企業,一邊要保交樓。這三項工作,目前都面臨著巨大的挑戰。保交樓進入攻堅階段,剩下的都是難啃的骨頭,都是存在資金硬缺口的。疫情後,民生、預期都要休養生息,怎麼盡管穩定下來,2023年的工作仍舊艱巨。

  不過,隨著需求端政策加快落實,符合條件的城市首套房貸利率下調,一二線城市政策空間不斷釋放,更多核心城市的信心有望回昇。中指研究院認為,若各地政策執行到位,房地產市場最早或在二季度企穩,樂觀情形下,2023年全年商品房銷售面積同比或小幅增長,價格逐漸趨穩。

  許小樂認為,預計2023年越來越多的消費者開始入市,供求關系恢復平衡,市場交易量價迎來溫和修復,上半年房價逐步企穩回昇。不過,取消行政性乾預,意在恢復市場調節機制,並不是鼓勵加杠杆炒房。在『房住不炒』政策框架下,市場會向中樞水平靠攏,不會出現報復式大漲。

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