房地產融資『三箭齊發』將加速重塑行業生態

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來源: 證券日報 作者:王麗新 編輯:馮丹丹 2022-12-05 08:43:58

內容提要:短短20天內,房地產行業信貸、債券、股權『三箭齊發』穩融資。在筆者看來,這將大大增強房企流動性預期,對投資、銷售產生積極作用,促進供需兩端發力,進而加速重塑行業生態。

  短短20天內,房地產行業信貸、債券、股權“三箭齊發”穩融資。在筆者看來,這將大大增強房企流動性預期,對投資、銷售產生積極作用,促進供需兩端發力,進而加速重塑行業生態。

  “第一支箭”支持房企信貸融資,穩預期。從“保交樓”2000億元免息貸款到萬億元授信額度,這其中,三條細則可見穩預期的決心和力度。

  一是當下各大銀行紛紛與優質房企簽訂授信協議,意向授信額度已超兩萬億元;二是2023年3月31日之前,央行將提供2000億元免息再貸款,支持商業銀行提供配套資金用於“保交樓”,封閉運行、專款專用;三是“金融16條”中提到,“對於新發放的配套融資形成不良的,相關機構和人員已盡職的,可予免責。”

  如此多管齊下,首先,可打消金融機構對房地產相關融資產品的顧慮,調整風險定價,提示優質房企融資預期,保證經營性資金流入;其次,利於房企、供應商、施工方以及金融機構盡快達成一致,專項增量資金進場,縮短樓盤交付周期。“保交付”順利推進,讓信心傳遞到每個購房者,是穩市場預期,亦是助樓市回暖的關鍵“鑰匙”。

  “第二支箭”支持民營房企債券融資,穩信用。由人民銀行再貸款提供資金支持,通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式,預計可支持約2500億元債券融資。此外,“金融16條”中也提到“支持開發貸款和信托貸款等存量融資合理展期。”

  多線並行,近期已看到房企債券融資邊際明顯改善。從“第二支箭”發布到接收民營房企增信需求郵件,再到受理龍湖集團200億元債券儲架式注冊發行,僅用時三天,且單一房企債券融資總額昇至數百億元。核心是定向穩定市場主體信用體系,緩解開發主體及房地產上下游企業償債壓力,防止出險房企擴容。如此一來,“三好生”房企將率先受益。同時,若債務順利展期,將不會觸發債務交叉違約條款,避免了債務擠兌,可為地產商贏得緩衝時間。

  “第三支箭”重啟房企股權融資,穩系統。相較於前兩支箭,“第三支箭”是防風險、穩產業鏈系統、謀行業健康發展的重要利器。時隔6年多再次放開股權融資,且募資可用於補充流動資金、償還債務等,既能給房企“輸血”,又不會增加負債,同時避免地產商重走高杠杆發展的老路。

  其一,減輕房企資金壓力之際,可加快並購重組及不良資產出清節奏。自去年年底以來,市場化並購重組推進效果不如預期,此次證監會調整優化房企股權融資五項措施後,買方會減少對加杠杆的擔懮,利於推動收並購。其二,再融資重啟後,國企、央企也可定向參與民營房企定增,這對行業及市場主體信用重塑將有積極作用。再者,本次政策強化REITs與不動產私募基金的作用,將為保障性租賃住房、倉儲物流、商業地產、產業園區等存量資產注入增量資金,有利於探索不動產新的經營模式。

  更重要的是,房地產是國民經濟支柱行業,上下游產業鏈涉及高達50多個行業。“第三支箭”落地釋放實質性利好,有助於穩定房地產與金融、建築、家居、基建投資等相關產業鏈系統。

  “三箭齊發”,引活水入渠,房地產行業加速新舊動能轉換。告別粗放式發展,行業投資邏輯有望從“舊三高”向“兩低一專”切換,即由“高負債、高杠杆、高周轉”轉向“低負債、低杠杆、專業化”。房地產行業有望迎來平穩健康發展的新格局。

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