從『三輪』到『五輪』 土拍市場又有新動向

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來源: 中國新聞網 作者:左宇坤 編輯:馮丹丹 2022-12-01 10:52:25

內容提要:時至年底,也到了土地市場的衝刺階段。

  時至年底,也到了土地市場的衝刺階段。

  在剛剛收官的北京四批次集中供地中,地價、現房銷售面積雙雙觸頂成交。在業界看來,北京四批次土拍熱度一定程度上超出預期,或為土地市場帶來新的信號。  北京第四批集中供地熱度超預期

  11月29日,北京市為期兩天的第四批集中供地落下帷幕,集中出讓的6宗地塊全部成交,總面積約14.86萬平方米,總建面31.93萬平方米,起始價123億元,成交總價135億元。整體成交溢價率約為9.85%,相較於前三輪的4.46%、5.35%、6.06%有所上昇。

  朝陽區仍是本輪土拍的熱點。共出讓的6宗住宅用地中,朝陽區3宗,門頭溝1宗,石景山1宗,通州1宗,其中壓軸出場的朝陽區3宗地均以上限價格成交。

  克爾瑞分析指出,本輪北京土拍的整體溢價率不僅是今年最高的一輪,也是第四輪集中供地整體溢價率最高的城市,為目前的市場注入了信心。

  北京本輪土拍也體現了更多的亮點和誠意。首先,第四批供地兼顧剛性和改善性住房需求,大部分項目不再設置“90/70”戶型限制要求,以多元化的產品供應契合多樣化的市場需求。

  另在土拍出讓政策方面,6宗地塊均設置了競現房銷售面積環節及競“現房銷售”面積的上限。首次在指導價的確定上對期房銷售和現房銷售區別定價,如石景山區古城地塊預售指導價為7.58萬元/平方米、現房銷售指導價為7.88萬元/平方米。

  在中指研究院土地事業部研究負責人張凱看來,北京四批次土拍熱度一定程度上超出預期,主要受到三方面的影響。

  一是目前全國房地產市場仍未企穩,北京、上海等個別城市由於房地產市場熱度尚好,是當下房企為數不多的投資選擇;二是在今年四批次前北京全年涉宅用地僅成交49宗,同比去年全年的64宗減少了近24%,不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務,都希望在今年四批次有所斬獲和補倉;最後,北京的很多城投類企業均具備操盤開發能力,本次也積極參拍。

  截至目前,北京今年四輪集中供地共計出讓約228萬平方米住宅用地,總規劃建築面積約485萬平方米,攬金超1615億元,低於去年的成交總金額1905億元。

  分析認為,11月以來,多項支持房地產企業融資政策陸續落地,支持房企融資“三支箭”格局已經形成。對於房企恢復正常的經營、投資有一定的促進作用,反應在土地市場上,預計將在北京、上海、深圳等一線城市率先有所體現。  多地推出第五批次集中供地計劃

  同日,杭州、武漢等地的第四輪集中土拍也收官,無錫更是率先完成第五輪集中土拍,城市之間表現出了不同的特點。

  杭州第四輪集中土拍成交8宗涉宅地塊,成交總金額98.9億元。其中,有3宗地塊觸及“封頂”搖號,有4宗以底價成交,還有1宗地雖未達到“封頂”,但溢價率也達到10.75%。

  在中指研究院華東分院常務副總高院生看來,杭州本輪供地表現熱度分化依舊。4宗底價成交的多位於富春、場口、河上等遠郊區域;3宗加價至封頂,地處熱門板塊的四堡七堡地塊和世紀城核心區01號地塊是爭奪焦點。

  武漢第四批次土拍中,7宗涉宅用地裡,一宗已官宣延期至12月20日競拍,剩餘6宗地塊均底價成交,本次土拍合計攬金45億元。拿地大戶仍為地方國資,拿地金額佔比達55%,央國企29%位居次席,民企拿地金額佔比僅16%。

  無錫則成為首個完成今年第五輪集中土拍的城市。據了解,此次出讓的14宗地全部底價成交,總成交金額為224億元,全年完成率96%。

  “隨著本次土拍落幕,無錫完成本年度供地計劃。”張凱指出,從拿地企業結構來看,央國企幾乎退出了無錫的土拍市場,地方國資企業拿地金額佔比超過70%。預計後續將有更多地方國資的地塊引入市場化運作房企代建或聯合開發。

  值得關注的是,不同於2021年22城步伐統一地“只賣三次地”,今年不僅多地早早宣布將集中供地次數增加至四次,更是有不少諸如無錫的城市已經安排上了五輪土拍。

  11月30日,長沙市國土資源網上交易系統發布《長沙市國有建設用地使用權網上掛牌出讓公告》,正式開啟長沙市2022年第五批次集中供地,共掛牌13宗國有建設用地。另有南京、武漢、蘇州等地也推出了第五批次集中供地計劃,部分地區出讓地塊總金額較高。

  業內分析認為,未來土拍的“多次少量”或成常態。(完)

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