9月22日，國內物業管理行業(以下簡稱『物管行業』)龍頭企業萬物雲全球成功發售1.17億股H股，預計將於9月29日在港交所掛牌上市。

　　9月23日晚間，一位接近萬物雲的相關人士向《證券日報》記者透露，綜合各家券商的認購數據來看，萬物雲在中國香 港發售的股份雖然未獲足額認購，但國際配售部分卻實現超額配售。最終發售價目前尚未公告，但大概率會定在每股49港元左右，屬於稍微偏低的水平。

　　作為萬物雲母公司的萬科此前曾發布公告稱，預計全球發售中萬物雲H股股份的發售價將不低於每股47.1港元、不超過52.7港元。對此，中信建投證券認為，全球發售完成後(假設不行使超額配股權)，萬物雲對應的市值在549.7億港元至615.1億港元之間。假設萬物雲2022年實現歸母淨利潤增速達30%，考慮匯率波動因素後，發售價對應的2022年PE估值為22.4倍至25.1倍，在港股上市的物管企業中處於第二高水平，僅次於華潤萬象生活。

　　『該市值表現符合市場預期，較為合理和理性。』同策研究院資深分析師肖雲祥向《證券日報》記者表示，受房地產行業景氣度影響，當前物管行業也處於發展的低迷期。但市場中總會有『識貨』的人，不同的投資者對物管企業的態度是不一樣的，這是市場的選擇。

　　物管企業在淡市裡淘金

　　從是否會上市，到籌備遞表，再到通過聆訊，萬物雲邁向資本市場的每一步都備受市場關注。在遞表五個多月後，萬物雲距離上市終於只差臨門一腳了。

　　2021年11月份，萬科宣布拆分萬物雲上市後，萬物雲CEO朱保全曾向《證券日報》記者稱『恰逢其時』。當時，物管行業已經走過巔峰發展時期。2021年初，上市物管企業的平均市盈率達55.31倍。隨後，物管行業整體回調，超六成新上市物管企業的市盈率低於25倍；截至2021年末，上市物管行業的平均市盈率僅為17.64倍。

　　今年以來，物管行業的估值繼續回調。中物研協數據顯示，截至今年8月末，59家上市物管企業的平均市盈率首次跌破10倍，僅剩8倍。以9月23日收盤價計算，物管行業第 一梯隊的華潤萬象生活、碧桂園服務、中海物業、保利物業的市盈率分別為30.59倍、 8.49倍、22.34倍、20.60倍。

　　從當前資本市場給予物管行業的整體估值情況和此次萬物雲招股的結果來看，在此時上市實在不是時機。與物管行業發展的巔峰時期相比，萬物雲此次新股發售的價格和對應的市盈率雖然相對要低一些，但仍遠高於行業平均市盈率，也算不錯了，不排除上市後有『低開高走』的可能。

　　關於估值問題，萬科董事會秘書朱旭曾表示，雖然2020年物業管理市場的估值很高，但資本市場千變萬化，大家對此不必耿耿於懷。萬物雲並不追求在行業估值頂點時上市，能得到市場給予理性的估值就可以了。無論在哪個時間節點上市，對萬物雲來講，都將是一個新的起點。

　　從多位受訪業內人士向《證券日報》表達的共識來看，萬物雲在行業估值下行時期邁出如此關鍵的一步，雖然錯過了估值的風口，但從行業發展的邏輯和公司自身的商業模式及發展戰略來看，此次IPO募集的資金、上市後的再融資以及上市對公司品牌及影響力的提昇，都可以讓萬物雲拿到更多優質資源，深化其城市服務商的地位和提昇市佔率。

　　科技業務已有收入進賬

　　此次萬物雲能夠成功發行H股，萬科的資本朋友圈發揮了重要作用。

　　從基石投資者名單來看，萬物雲此次招股，吸引了中國誠通控股及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、瑞銀資管、淡馬錫、Athos資本、HHLR基金及YHG投資、潤暉投資等機構投資者，基石投資金額約為2.8億美元，約佔發行股本的3.58%。

　　對此，朱保全在社交媒體上這樣寫道：『差市場結交真朋友。』

　　肖雲祥則表示，『基石投資者的支持，實際上是對當前萬物雲經營的肯定，以及對公司未來發展的期望。』

　　萬科對萬物雲又有何種期待？在今年8月31日的業績會上，萬科董事會主席郁亮表示，希望萬物雲通過上市獲得更大發展空間。

　　『當前上市的時間節點並不算好，但萬物雲背靠萬科，在業務層面已打造出獨特的「街道模式」，可加快復制擴張。』諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，萬物雲上市後，將給當前的物管行業格局帶來新的衝擊。在當前大部分物管企業仍在傳統賽道上靠擴大規模來尋求發展之際，萬物雲的科技化和數字化能力是其未來業績成長的關鍵。

　　招股書顯示，萬物雲此次募集的所得款項，約35%將用於擴大業務、實現規模效益、創造新收入機會；約25%用於投入AIoT及BPaaS解決方案的開發；約20%用於孵化萬物雲生態系統；約10%用於吸納及培養人纔；約10%用於營運資金及一般公司用途。募資的第二大用途投向研發AIoT及BPaaS解決方案，該科技項目是萬物雲獲得相對較高估值的底牌之一，這是傳統物管企業所沒有的業務，但公司在這方面已經有收入進賬。

　　2022年上半年，萬物雲實現營業收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，佔比56.3%，同比增長34.8%；商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，佔比35.6%，同比增長39.7%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入11.6億元，佔比8.1%，同比增長59.0%，是三大主營業務中增幅最大的一項。

　　『不管是在淡市裡淘金，還是向資本市場講的「故事」足夠好，物管行業的發展是條長跑賽道，未來的市場規模可達數萬億元，這是當前充滿不確定因素的資本市場中比較確定的事件。』一位行業分析師向《證券日報》記者表示，上市後，在資本的推動下，萬物雲能否走出一條全新的發展道路，並為物管行業帶來一場變革，也是其發展過程中的價值所在。

　　『此前上市的物管企業已在業內佔據一席之地，萬物雲作為後來者，在競爭中目前處於相對劣勢地位。同時，萬物雲的盈利能力及短期償債能力均出現一定下滑。』陳霄預計，公司未來的經營重點仍會放在以科技化、數字化提昇服務方面，實現『萬物雲街道模式』的優化及在全國復制的目標，進而提昇公司的盈利能力。