保交樓:多部門出臺專門措施 多地因城施策

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來源: 經濟參考報 作者:鄭鈞天 王優玲 編輯:馮丹丹 2022-09-23 08:28:23

  近期,住建部、財政部、人民銀行等有關部門出臺專門措施,以政策性銀行專項借款的方式,支持有需要的城市推進已售逾期難交付的住宅項目建設交付,目前專項工作正在緊張有序地進行中。多地政府因城施策,推動『保交樓、穩民生』,部分停工項目開始復工。

  多地設立紓困基金推動復工復產

  有關部門強調,『保交樓、穩民生』工作堅持以人民為中心的發展思想,堅持法治化、市場化原則,壓實企業自救主體責任,落實地方政府屬地責任,切實維護購房人合法權益。

  近日,鄭州市房地產紓困基金設立運作方案對外發布,該基金規模暫定為100億元,紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目,明確了紓困項目的四種開發模式,即棚改統貸統還、收並購、破產重組和保租房模式。

  在武漢,中國建設銀行擬以湖北省為試點,設立300億元的紓困基金,用於收購問題項目並改建為公租房。南寧市成立平穩房地產基金,首期規模30億元。

  值得關注的是,除地方政府外,資產管理公司也開始加速入場。繼中國華融與陽光集團簽署紓困重組協議後,中南控股與江蘇資產8月10日宣布合作紓困。根據協議,江蘇資產或其指定主體與中南控股或其指定主體共同設立規模20億元、存續期3年的基金,用於中南控股及關聯方投資的項目合作,包括存量債務重組、現有項目續建等。

  此外,長城資產披露,上半年已與12家房企開展多輪對接,對意向紓困項目資產深入研判,部分項目已成功落地或批復出資;信達資產首單紓困項目也於7月成功落地。

  在各地政府、金融機構及房企合力推進之下,目前已有多個停工樓盤傳出復工消息。

  多項目試水

  『金融機構接管+委托共建』模式

  目前,不少停工項目通過金融機構接管、債權人收購、拍賣債權、合作方托管等方式盤活,實現了保交樓。

  克而瑞研究中心發布調查報告顯示,恆大集團陸續與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協議,將部分城市項目剝離給信托公司,信托公司則向項目公司注入資金以保障項目後續開發建設。債權人中信集團收購了佳兆業在深圳市的4個項目、總貨值約500億元。無錫市翠竹房地產開發有限公司在阿裡拍賣平臺轉讓債權,以期盡快引入投資人續建。

  業內人士認為,從實踐來看,『金融機構接管+委托共建』模式促進了問題項目的有序出清。以信達資產紓困房企的首個成功落地項目——廣州南沙『悅伴灣』為例,該項目由信達折價收購項目債權,深圳華建提供增量資金借款,信達地產進場操盤代建,對項目實行資金全封閉管理。

  在廣東廣州、雲南昆明、江蘇江陰等地,金融機構也通過引入共建商來盤活停工項目。廣州百築公司的百晟廣場是廣州市中院裁定的首例重整項目,因資金鏈斷裂被法院查封。在廣州市中院的調停下,各債權人就項目債務及償還方式達成一致,引入重啟資金,由藍綠雙城作為資產管理方負責開發續建和市場重新定位,以實現有品質的交付,保障了各債權人的權益。

  有關部門表示,房地產企業作為保交樓的責任主體,積極處置資產、多方籌措資金,努力完成保交樓任務。地方政府為了防范房地產企業風險外溢,切實承擔『保交樓、穩民生』的屬地責任,幫助企業做好保交樓工作。目前,在各方共同努力下,各地保交樓工作取得積極進展,但仍然存在資金壓力。

  藍綠雙城控股集團董事長曹舟南表示,絕大多數紓困項目需要啟動資金,藍綠雙城已經聯合金融機構成立了一期18億元的紓困專項基金,用於復工復產。

  需綜合分類施策

  目前,各地樓盤停工原因較為復雜。除設立房地產專項紓困基金之外,多地還通過成立專班、返還土地款、優化預售資金監管等措施,督促停工樓盤續建。

  在蘇州,停工項目所在區域的街道辦事處與區級職能部門聯合成立工作組入駐項目現場,督促項目盡早復工,監督項目工程質量,落實『一樓一策一專班』。在重慶,有關部門成立房地產問題項目風險化解處置小組,安排專班跟進項目建設進度,並對項目賬戶資金封閉管理。

  『每個樓盤不一樣,具體情況實際上非常復雜,建議各地「一樓一策」差別化處理。』易居企業集團CEO丁祖昱認為,當務之急是在短期內快速給市場與企業注入流動性,問題項目要全力盤活,首先仍需啟動資金。

  曹舟南認為,部分房企雖然現金流出現問題,但資產仍在,並非資不抵債。地方政府可以通過紓困基金回購土地,相當於政府再次收儲,房企獲得『救命錢』,達到雙贏的效果。

  一家房企負責人說,房企雖然面臨流動性壓力,但是手裡依舊有大量資產,建議監管部門鼓勵銀行開放有抵押融資,緩解房企資金困境和行業交付難題。

  有關部門表示,將堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署,牢牢堅持『房子是用來住的、不是用來炒的』定位,穩妥實施房地產長效機制,抓緊完善相關制度和政策工具箱,探索新的發展模式,持續整頓規范房地產市場秩序,營造守法誠信、風清氣正的市場環境,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

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