110平方米的房子，到手卻發現套內面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……
山東省青島市市民李黎(化名)原本應該在去年開開心心收房，卻被公攤面積帶來的問題困住了。維權一年多來，她始終想不通：『怎麼一公攤，把我一半的房子都攤出去了呢？』
記者近日采訪發現，公眾對於購房時需要承擔公攤面積費用多有詬病，認為公攤面積的存在給購房人一種要為不屬於自己的公共空間買單的不適感。
在這樣的背景下，近年來一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。那麼，公攤面積制度的存在依據是什麼？目前形勢下是否能夠取消？是否有可替代或進一步完善的方案？圍繞這些問題，記者展開了調查采訪。
外牆一半計入套內 購房者被術語繞暈
2018年4月，李黎全款購入青島市某小區一套總面積為110.25平方米的住宅。當時銷售人員告訴她，公攤面積佔比會達到31%，但實際收房時可能比這個數值小。
然而，2021年9月，准備收房的李黎傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的牆壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗房師測量後發現，實際套內僅有61平方米左右，主臥甚至無法放下雙人床。
李黎後續向售房方詢問得知，從合同上顯示的套內面積75平方米到她實際測量的61平方米，差值主要體現在牆體的厚度上，外牆的一半厚度計入套內建築面積。『將近1米的外牆，有一半的面積算作業主的套內建築面積。但是開發商銷售時沒有說明，而且在銷售時有意混淆「公攤」「公攤系數」「公攤率」「套內建築面積」等概念，各種專業術語堆砌起來，直接就被繞暈了，根本沒想到實際到手的套內面積這麼小。』
直到依法維權時，李黎纔得到『官方』口徑——小區房屋的公攤面積佔比是46%。『這就意味著我們花了上百萬元買到手的房子，實際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個情況，無論如何我都不會購買。』
和李黎同小區的姚女士購入一套復式上下樓160平方米的房子，結果到手的套內面積只有90平方米左右。
到底什麼是公攤面積？
我們買的房屋無法孤零零存在，而是要使用整個樓的公共區域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來分攤到每個購房人身上，就是公攤面積。
公用建築面積由兩部分組成
『根據相關規定，公用建築面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；二是套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。我們買的房屋無法孤零零存在，而是要使用整個樓的公共區域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來分攤到每個購房人身上，就是公攤面積。』北京市康達律師事務所高級合伙人孟麗娜說。
記者近日采訪多名房屋中介、購房者後發現，公攤面積已經成為房屋買賣的一個重要影響因素。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波告訴記者，公攤面積本身是客觀存在的，對其收費並無不合理之處，並且從購房者的角度來看，可能也不願意共有部分(所有權)繼續留在開發商手裡。但是，把公攤面積算入總計價面積，確實會給購房者帶來困惑。
『為了避免這種困惑，有兩種方法，一種是按套計價，這種是在總價裡包括了公攤面積的費用；一種是按套內面積計價，不包括公攤面積的費用，單獨告知此類費用，但是最後的總價二者不應該有差異，因為公攤面積是客觀存在的，這兩種的區分只在於哪一種能夠更有效率地把相關信息告知消費者。』樓建波說，如果這兩個價格不一樣，開發商就涉嫌欺詐，『問題不在於公攤本身，而在於要統一計價方式』。
消費者難算清公攤面積
專業人士表示：『由比如門廳、電梯井、樓梯道、通風管道，以及包括為本棟樓服務的，比如說房頂有那種二次加壓的消防水箱，以及包括還有一些房頂的有些那種，比如說消防的一些設施，都算本棟樓的公攤面積。這是本棟樓的，實際消費者來測量、計算，都是非常復雜而且極其困難。所以，消費者來測算公攤面積基本上是不太可能的。』
專家表示，由於公攤面積的計算太過專業，消費者難以分辨，給開發商和測量機構提供了鑽空子的機會。
圍繞公攤面積，還有一筆糊涂賬。小區中司空見慣被出租出售的地下車庫、內部經營性場所等，是否被算在了公攤面積中？在一些答案為『是』的小區，出租出售的收益理應由全體業主共享。但在現實中，能夠將業主公攤面積經營收益返還的情況極少。這就不難理解，為什麼在一些小區，就地下車庫是否應該收費，開發商、物業與業主爭論不休了。
專家討論
取消公攤尚有難度
亟須完善相關規定
爭議之下，『取消公攤面積』的呼聲越來越大。那麼，取消公攤面積制度當下具備可行性嗎？
在孟麗娜看來，取消公攤面積制度現階段不具有可行性。根據《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。按套(單元)計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建築面積和分攤的共有建築面積。因此，商品房無論是按照何種方式銷售，均應體現分攤的共有建築面積。即便按套銷售，也仍然存在公攤面積。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購房人分攤。
首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池同樣認為當下取消公攤面積不具有可行性。房改後，我國的住房面積計量、房產證、不動產證的發放都是以建築面積為單位的。房價、物業費、暖氣費等也都是以建築面積計量的，如果取消公攤面積，以使用面積計量，會給計價標准帶來混亂。每平方米的房價、物業費、暖氣費會有所上漲，反而會引起另一種誤會，以為漲價了。
多名受訪專家認為，在是否應該取消公攤面積制度的問題上暫時難以達成統一，但目前可以從政策層面對公攤面積制度進行完善。
針對目前公攤面積制度存在的問題，孟麗娜建議完善相關測繪規范，對公攤比例出臺指導意見，要求測繪單位提高測繪成果質量，暢通錯誤追究機制。在售房時，要求房地產開發企業在售樓處公開測繪結果，將分攤原則、分攤部位等向購房人進行明示，必要時測繪單位也可以接受購房人的諮詢，減少因分攤面積問題產生購房爭議。同時，在商品房買賣合同中進一步完善相關約定，明確約定分攤面積與產權登記面積發生誤差的處理方式及違約責任的承擔，從而保障購房人的合法權益。
綜合央視網、法治日報
公攤明細要『曬在太陽下』
110平方米的房子只有60多平方米能用，公攤佔到近一半，是否合理呢？
現行規定對於公攤面積大小沒有比例限制，主要與新盤項目的規劃設計、配套設施有關。從業主的角度看，套內起居生活面積與社區公共服務面積此消彼長，取決於業主的訴求。筆者認為，多層次住房消費並存的情況下，對不同類型的新盤項目，在規劃設計及報批階段，就應對公共服務為主的公攤佔用，做出合理的規劃指標限定，畢竟房子和公共服務都是給業主提供的。
就本案例而言，46%的公攤是否合理，近一米的外牆是否過大？筆者認為，若在規劃設計和報批、銷售宣傳時的公攤與46%有差異，可以走仲裁的解決路徑。不過，由於公攤的計算、范圍、規劃設計等太過專業，需要歸屬管理部門做出引導。這樣做，有利於規范開發商的經營行為。畢竟，業主對共有和專有部分的房價支付是一樣的，但開發商支出的成本是不一樣的，要警惕有意做大公攤，降低開發成本的行為。
當前，業主對公攤的質疑，還不止於此，共有幾類問題。比如，開發商明確電梯間、樓道間、樓棟大堂屬於公攤面積，但一邊收物業管理費，一邊將廣告收入佔為己有。游泳池、地上停車場是共有部分，但卻對外營業，這與『一房二賣』類同。電梯和樓道需要精裝修嗎？牆體要取暖嗎？即便要裝修、要取暖，但標准不一樣，成本也會低一些。低密度住宅(如別墅)的利潤高，開發商有內在激勵，或許會將公攤更多挪到高層或洋房部分。
作為共有部分的公攤，專業性很強、內容因樓盤而異，哪些納入、哪些不納入，邊界不明，如果相應監管沒跟上，就可能會給侵犯業主權益創造空間。不僅開發商在這方面可能套利，物業公司還會利用公共空間盈利(比如電梯廣告)，保潔保安利用地下儲存空間或過道儲存廢品，業主私自把公共過道當儲物間(比如放鞋架)。本質上，住房套內部分的產權最明晰，誰也侵犯不了，但共有部分的產權共有，權利邊界模糊，會導致『公共地悲劇』不斷上演。
社區生活離不開公攤，言及『取消公攤』更多乃情緒之舉。最重要的是，標准和明細一定要『曬在太陽下』，監管還要跟上。比如，要制定不同類型社區的公攤指引；公攤部分的內容要明晰，經營的部分要將經營收益歸屬全體業主，納入物業維修基金，或者抵扣物業費；房屋交付時，獨立第三方要對公攤面積進行實測並公示；探索公攤部分定價和套內定價的差異化。
公攤面積一再被詬病、被質疑，意味著當務之急是要明確產權意識、夯實侵權必究。要記住，買房不只是室內居住，還有由公攤部分支橕的社區服務。
成都商報-紅星新聞特約評論員 李宇嘉(廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員)
