購房買賣合同解除 按揭貸款合同並不必然解除

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來源: 中國經濟網 作者: 編輯:馮丹丹 2022-07-25 09:00:05

  文/卜祥瑞(中國仲裁法學研究會金融仲裁專業委員會主任、中國政法大學金融法研究中心研究員)

  近期,部分地方頻繁發生『停 貸』事件,最高人民法院特定裁判案例廣泛傳播,甚至被片面解讀,引發了房地產領域、金融業、法律界乃至金融監管等高層的重視。厘清商品房買賣合同解除的法律後果,公平、公正解決購房者與開發商、銀行之間的相關爭議,對於『保交樓、保民生、保穩定『具有特別的現實意義。

  商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除可能存在多種原因,商品房的性質也不盡相同,按揭貸款合同解除不能一概而論,而應厘清當事人商品房買賣合同無效或者被撤銷、解除的過錯責任,區分不同情形,公平裁判。

  一、當事人解除商品房買賣合同,借款人的還款義務並不必然免除

  有關商品房的銷售,在我國多以購房者按揭貸款購買期房為主。在此過程中會產生四類主要法律關系:一是購房者與房地產開發商因簽訂《商品房買賣合同》而形成的買賣關系;二是購房者與貸款銀行建立的借貸關系;三是購房者與貸款銀行建立的抵押關系。四是房地產開發商、銀行以及購房者之間的階段性擔保關系。

  在上述四類所涉主要法律關系上,有關紛爭的核心一般表現為購房者與貸款銀行之間形成的借貸關系和抵押關系。無論是(2019)最高法民再第245號案件判決(全稱是『王忠誠、王琪博金融借款合同糾紛再審民事判決書』,是發生於2015年青海省西寧市的一則商品房預售糾紛。該案經過了兩次訴訟,最高院最後判決:爛 尾樓的風險不應全由購房者承擔,償還剩餘貸款有違公平。)還是最近新聞所涉案例,爭議焦點均為購房者與銀行之間關於貸款本息的償還主體問題。

  而對於這一問題的解決,作為典型的民事法律關系,自然需要從合同約定和相關法律規定兩方面入手。

  從合同約定而言,在實踐中銀行為規避風險,一般都會在合同中明確購房者應當承擔還本付息的責任。而且購房者在向銀行申請個人住房(或商業)抵押貸款時,銀行一般會審查申請人的身份情況、資信狀況確定同意貸款的年限及成數,雙方纔會簽訂借款合同。銀行對於購房者資信狀況的審查以及購房者的配合行為進一步說明雙方締約時對於後續還本付息有相應的預期安排。即合同約定和簽訂行為兩方面均要求購房者作為借款人應當按照合同約定承擔還本付息的責任,並不能因出現爛 尾樓而停止償還借款。

  特別需要強調的是,司法實踐中對商品房買賣合同解除法律後果尤其是借款責任分擔也不盡相同。

  媒體廣泛傳播(2019)最高法民再第245號案件判決同時,嚴重忽略了另一份訴訟當事人相同的判決,即最高人民法院(2017)最高法民終683號判決。該判決明確指出,原《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的本義來說,並沒有免除購房者(同時又是借款合同的借款人)的還款義務。這是因為,商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行,從法律關系上來說是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息,其所還款項就是購房者的還款,但還款義務人仍然應當是借款合同的借款人,因為根據合同相對性原理,購房者纔是借款合同的借款人,商品房出賣人不負有還款義務。

  從法律規定上講,《商品房買賣司法解釋》第二十一條第二款規定:商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後,商品房擔保貸款合同也被解除的,出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。主張由房地產開發商向銀行承擔相關責任的觀點主要是基於此款規定,並結合該解釋第二十條,認為相關合同解除後,購房者已經確定不能取得合同標的物,如再由其向銀行承擔還本付息的責任,有違公平原則。但根據法律解釋原理,一般應以文義解釋為首要原則。從這個角度來講,該款只是規定了房地產開發商應當將收取的相關款項返還給銀行和購房者,並未對後續的還本付息做出安排。

  值得注意的是,《商品房買賣司法解釋》有關第二十條的規定與法律規定並不一致。《中華人民共和國民法典》和現已失效的《中華人民共和國合同法》中有關合同的法定解除情形規定了五項,而該條司法解釋條文所規定的情形並非其中任意一種。早在2003年《商品房買賣司法解釋》發布時,最高人民法院有關負責人答記者問時就指出:『「按揭」方式購買商品房而發生的糾紛也是一種新類型的案件,對此類糾紛應如何處理,我國法律沒有明確的規定。當商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時,當事人可以請求解除擔保貸款合同。但同時也指出,貸款銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款供給買受人,也將面臨很大的風險』。 換言之,當事人解除商品房買賣合同,擔保貸款合同並不必然解除。即便解除擔保貸款合同也應當公平地分配風險和責任。

  從合同約定和有關法律規定角度分析,(2019)最高法民再第245號案件判決的結果值得商榷。如忽略過錯分配責任,在銀行並無違約的情況下,一味由房地產開發商承擔還本付息的責任,必然會導致銀行債權的受損。更重要的是,一旦引發市場效仿,即便因購房者違約而導致合同解除並由房地產開發商承擔責任,會進一步加劇金融風險。而且,即便銀行產生違規行為,出現諸如違規支付監管賬戶額度的行為,在法律上也與房地產開發商違約尤其是爛 尾樓的出現無必然聯系或因果關系,更無法突破合同約定得出由銀行自擔風險的判決結論。而且,從實踐來看,該項監管權利多數歸屬於房管機關,具體表現為監管機關的指令性行為,監管措施缺位或者落實不到位的責任不能僅由銀行承擔。若銀行未依法依約履行資金監管職責則應承擔相應的賠 償責任。

  二、解決房地產市場出現『斷 供』危機應多部門聯動、分類施策

  關於保交樓的問題,7月21日下午在國新辦發布會上,銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞表示,6月30日江西景德鎮部分樓盤延期交樓引發社會關注,銀保監會對此高度重視,積極加強與住建部、人民銀行部門的協同配合,支持地方更加有力地推進保交樓、保民生、保穩定工作。

  解決房地產市場出現『斷 供』危機是一項非常復雜的系統性工程,不可能一蹴而就,應當堅持系統化思維,發改委、住建部門、金融監管等應多部門聯動,多策並舉,分類施策。應當堅持市場化思維,鼓勵AMC參與房地產市場不良債權處置、依法破產一批房地產企業。堅持法治化思維,不能因風險可控,而迫使無過錯市場主體承擔全部損失。應進一步完善征信法律制度,避免過度運用信用手段實施社會治理。相關市場主體應恪守契約精神,而司法機關應堅持依法裁判的底線。

  一是改革與調整現行商品房預售制度。1994年7月,國家頒布《中華人民共和國城市房地產管理法》,正式確立了商品房預售制度。預售制度,相當於銷售期房——『賣樓花』,該制度在一定時期確實起到了彌補資金不足的問題。但隨著房地產商的無限擴張以及監管措施的日益松弛,有關預售制配套的監管賬戶等在多地出現了形同虛設的情況。尤其在黨中央近些年來不斷強化『房住不炒』的政策時,房地產商紛紛出現『暴雷』風險,以至於引發『停 貸斷 供潮』。購房者與銀行亂象的根源即在於房地產預售制及監管措施不力。據此,應從兩方面入手,一方面取消房地產預售制,消解爛 尾樓風險。另一方面對現有預售制度進行改革,即重新制定合理的配套措施並嚴格落實權責統一原則,研究並推廣有效的資金監管模式,細化規定資金撥付的節點和比例,運用大數據輔助資金監管。也可以借鑒香 港模式,推遲銀行進入按揭程序的時間並健全處罰措施。

  二是銀行應積極探索按揭貸款『斷 供』的應對措施。切實掌握『斷 供潮』下是否存在購房者違約的情形,並予以區別處理,避免不當損失的出現。另外,還要做好風險應對,如上所述,按揭貸款下一般會存在房地產開發商、銀行以及購房者之間的階段性擔保關系。如相關《商品房買賣合同》《商品房擔保貸款合同》等被解除後,銀行要積極主張權利,以防損失的擴大。絕不能因為風險可控而漠視權利。同時,銀行自身還要做好篩查,如在有關合同中出現自身支付條件違約、延遲支付款項等情形,要適時與購房者協商解決。對於確因開發商原因導致購房者無法實現購房目的的,金融監管機構應當及時出臺相應政策,明確銀行對購房者延遲交房期內不收取違約罰息,延遲支付本金利息的不計入征信記錄。金融監管機構還應會同有關部門,積極推動金融機構債委會運行,組建總行、總部級債委會,統一協調並切實解決大型房地產開發企業債務案外重組。對於符合基本條件的開發企業,銀行應按照金融監管機構要求和地方黨委政府工作安排,做好信貸投放,協助推進項目快復工、早復工、早交付。

  三是購房者在開發商違約情形下仍然要堅持理性維權。在按揭買房的各項法律關系中,爛 尾樓的出現主要是在買賣關系中要解決的問題,與銀行的借貸關系是相互獨立的。而且,其與銀行的借貸關系並不會涉及因房地產開發商違約而有權停止還本付息的條款。因此,購房者因開發商違約而向銀行停 貸斷 供的行為並無法律和合同依據。該行為不僅不能有效解決問題,還可能使自身擔負被起訴、強制執行甚至被列入征信黑名單和限制高消費等法律風險。筆者認為,在因開發商或者銀行違約而遭遇爛 尾樓的情況下,業主要盡早核實所購房屋項目的預售放款收取情況、監管情況等。若發現存在挪用預售資金的情況或者其他違法違規行為,應盡快提起相關的調查申請,申請相關部門對違法行為進行調查處理。並視情況提起相關的逾期交房違約金的民事訴訟,依法保護自身權益。

  四是裁判機關應兼顧法律與社會效果依法裁判。在堅持法治原則的基礎上,司法機關、仲裁機構應追求法律效果與社會效果的統一。嚴格依法對各類案件展開分析並裁判,確保裁判結果於法有據並符合法律的內在精神價值追求。以此確保立法目的的實現以及維護法律的統一性、確定性和權威性。在嚴格遵循法律規定和精神的基礎上,通過法律的適用達成與政策的協調,進而使判決結果符合社會的價值觀念和整體利益的實現。既要避免出現因過度貼合政策要求反而違背法律意旨的判決,也要避免一紙裁判(或簡單以格式合同條款)顛覆長期形成的極其復雜的房地產市場交易業態。否則將會損害到人們對於法律的預期,也會導致現有法律所要塑造秩序的混亂,引發不必要的風險。建議最高人民法院會同有關部門積極開展調研,在充分調研的基礎上(在購房主體上區分個人還是公司,在購房用途上類分住宅還是商用,細分購房目的是居住消費為主還是投資或者炒房投機等等)盡快發布有關房地產領域裁判系列指導案例或司法政策,指導人民法院公平、公正裁判相關糾紛。仲裁機構亦應研究購房者、開發商、銀行三者在特定情形下的風險與權利義務的公允分配,避免形而上地照搬司法裁判案例或者不顧仲裁協議約定實施『穿透』思維仲裁相關爭議。

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