天津商業地產市場下半年將呈現穩中有進態勢

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來源: 北方網 作者: 編輯:馮丹丹 2022-07-15 08:52:00

  據相關機構統計數據顯示,2022年上半年天津辦公樓市場短暫承壓,但內資科技企業需求逆勢增長。零售市場需求相對滯緩,退換租更加頻繁,但成熟商圈韌性凸顯,租金維持平穩。仲量聯行中國區華北區董事總經理張瑩告訴記者:“疫情不會改變天津商業地產市場的基本面。隨著優質項目的逐步入市以及商業環境的不斷優化,天津市場將在短暫休整後呈現穩中有進的恢復態勢。”

  辦公樓市場短暫承壓

  科技、醫藥類企業逆勢增長

  雖然疫情影響企業擴張進程,內資科技企業需求佔比仍持續攀昇。2022年上半年,面對市場的不確定因素,全市整體淨吸納量僅錄得3.3萬平方米,遠低於歷史同期水平。但基於天津研發制造的全產業鏈優勢,科技企業的增長勢頭逐漸強化,在租賃成交中的佔比由2021年全年的23%上昇到第二季度的36%。同時,一內資科技企業的搬遷需求貢獻了第二季度4,000平方米以上的大面積成交。而另一個大面積成交則來自於醫藥行業,展示出該板塊在疫情催化下的強勢突圍。

  沈寂一年半後,甲級辦公樓市場迎來新項目入市。位於老城廂-海光寺的保利國際廣場(2號樓)以及位於海河沿岸的合生財富廣場A座於第二季度投入使用,共計為市場帶來12.5萬平方米的新增供應。而合生財富廣場A座的交付也使得海河沿岸躍昇為天津規模第二的甲級辦公樓子市場,佔全市總存量的近30%。海河沿岸也是甲級辦公樓項目未來主要的供應區域,預計未來五年的新增供應將達38萬平方米。同時,受新項目影響,截至2022年第二季度,整體市場及甲級市場空置率分別環比上昇1.5及4.0個百分點至34.5%及41.8%。

  業主積極調整租賃策略以應對疫情帶來的負面影響。近半年來疫情拖累了市場需求釋放,風險擔懮情緒明顯上昇,面對退租和空置壓力的業主正積極調整租賃策略,以吸引租戶,穩定項目表現。第二季度整體市場平均有效租金為78元/平方米/月,環比下降1.0%,同比下降1.2%。甲級市場平均有效租金為83元/平方米/月,環比下降1.3%,同比下降1.4%。甲級市場租金的持續下降也刺激了部分乙級辦公樓租戶的需求昇級。

  京津冀協同發展下持續增強的內生動力將支橕天津辦公樓市場韌性發展。上半年較低的租賃問詢活躍度預計將在下半年對市場成交產生一定弱化效應,整體市場情緒仍處於保守狀態。而隨著疫情得到有效控制,穩企紓困政策落實到位,短期的疫情將不會改變天津在京津冀一體化發展中重要的承載功能。“京津冀協同發展的深入實施,正在加速釋放天津的內生動力,支橕其辦公樓市場韌性發展。”仲量聯行華北區產業與物流服務部總監暨天津商業地產部代理負責人高雲鵬表示,“市場租金在今年內仍有一定下探空間,但隨著供需關系得到改善,預計表現良好的項目將在明年維持穩健的租賃策略。”

  零售市場需求相對滯緩

  核心商圈韌性凸顯

  餐飲需求繼續釋放,新能源汽車品牌持續發力。餐飲業態繼續支橕市場需求,資本推動下的連鎖餐飲品牌持續加碼拓展天津市場。西少爺首進天津選址富力廣場,薛記炒貨進駐恆隆廣場、嘉裡、凱德MALL等多家購物中心。但受疫情影響,退租的餐飲品牌也在增多。新能源汽車品牌需求保持活躍,小鵬、零跑、酷閃等汽車品牌繼續在核心商圈拓店。另外,照相館、手作店等生活業態積極進駐商場。

  新增供應保持低位,市場進入短暫調整期。上半年市場未錄得優質購物中心開業,全市優質零售物業總存量穩定在422萬平方米。靜態管理的防疫措施對客流造成一定影響,零售項目退租換租更加頻繁,部分租戶因現金流問題撤場。截至二季度末,整體空置率錄得13.2%。其中,購物中心空置率錄得13.2%,淨吸納量環比下降近6.4萬平方米。

  2022年上半年零售市場租金上漲乏力。二季度市場租金錄得326元/平方米/月,環比下降0.4個百分點。各項目走勢分化,租金差異持續擴大。核心商圈的優質項目展現韌性,積極調整品牌、增加消費觸點,租金維持平穩狀態;而部分項目招商運營難度較大,缺乏持續吸引客流的品牌和業態,租金繼續呈下跌趨勢。

  核心商圈將迎來物業昇級調改,帶動市場活躍度恢復。2022年,核心商圈計劃迎來和平印象城和金茂匯兩個改造項目入市,預計為市場帶來17. 6萬平方米的新增供應。面對加劇的同質化競爭以及對品質消費追求的不斷提昇,存量項目改造昇級仍是未來核心商圈的關注焦點,將促進消費市場提質擴容。未來三年,新增供應將持續下沈至新興區域,刺激區域零售需求增長。

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