金融界2月10日消息 貝殼研究院數據顯示，受去年高基數因素的影響，2022年1月全國重點66城[1]商品住宅成交面積為1711萬平方米，同比下降4成。從較長的周期來看，2022年1月成交量的絕對值已經接近2018、2019、2020年同期的平均水平，由此判斷新房市場開始進入築底階段。1月多地延續去年年底的政策趨勢，主要集中在落戶門檻降低、增加購房補貼、公積金貸款門檻降低以及預售資金監管激勵措施等方面。

　　此外，從貝殼新房指數看2022年1月的價格指數與去年12月持平，新房價格整體持續下滑的趨勢也轉向了平穩。

　　地產調控政策平穩向好，出現政策築底傾向

　　據貝殼研究院統計，過去十年共出現兩次市場築底過程，分別為『2014年-2015年』和『2020年-2021年』，這兩次分別處於全國商品房銷售面積增速的兩個低點，在市場築底回調過程中均伴隨一系列調控政策，拉動增速水平止跌回穩。此類政策在信貸方面出現了相同的傳導路徑，首先從信貸利率開始，隨後是公積金相關政策的調整，最後傳導至商業貸款。

　　2014年-2015年：2014 年全國商品房銷售面積增速處於下行區間，同年9月信貸利率下調、10月公積金門檻降低、2015年8月公積金首付比例下調、9月商貸首付比例下調。2015年底中央連續強調去庫存，釋放出強烈的政策信號，各地紛紛出臺去庫存調節政策。

　　2020年-2021年：2020年受疫情影響，為穩定經濟、紓解企業困難，1月LPR利率下滑、2月部分城市公積金可貸額度上浮並延長貸款最長年限、2月商業貸款首付比例下降。

　　在市場築底時，調控政策往往是先利率、再是公積金，進而向商貸方向傳導。由此判斷，公積金調控是前兩次市場築底回調過程中的先行調控信號之一，當前政策的築底過程或在進行。

　　由於2022年上半年依然處於房企債務到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，隨著銷售行情的回暖，預計下半年開始房企現金流壓力將逐步緩解。同時需要注意的是，房地產行業的去杠杆過程將長期持續，在頂住短時間高壓之後，調整運營模式、調整負債結構將是一個較長期的過程。目前已經出現了前期『暴雷』的房企逐步恢復銷售、恢復運營的情況，這對目前房地產行業來說也是一個具有示范意義案例。

　　預計政策調整將由低能級城市向高能級城市過渡

　　從近期市場表現來看，全國商品房銷售面積同比連續10個月下滑，市場預期低迷。1月央行下調LPR，北海、南寧、自貢和福州分別出臺了公積金調控政策，降低公積金購房門檻，這或為市場築底過程中的再一次回調信號，未來將向商貸方面傳導，這符合歷史調控傳導規律，也有利於在『房住不炒』的基調下釋放剛性購房需求，促進房產市場良性循環。

　　從公積金放寬政策的城市分布來看，呈現由低線級向高線級城市傳導趨勢，當市場節奏失衡，庫存壓力較大的三四線城市往往感知更為明顯，率先出臺調節政策，隨著市場預期的持續下降，放寬型調控政策逐漸向高能級城市過渡，以近兩年分線級公積金調控頻次來看，三四線城市調控頻次呈下降走勢，而二線城市呈上昇走勢，未來此趨勢或將延續。

　　近期，寧波出臺利好多子家庭的公積金貸款政策，北京首次將舊改納入公積金提取范疇，這主要為地方政府助力國家政策落地。近年來人口老齡化問題凸顯，為促進人口均衡，2021年出臺三孩政策；『十二五』以來，城市更新被多次提及，十四五期間城市更新更是上昇到了國家戰略層面，它是促進土地、資源集約利用，推進新型城鎮化的重要路徑。此類政策往往由高能級城市向低能級城市過渡，某種程度來講，高能級城市往往還肩負著引領和示范的作用，未來此類調控或將在更多城市展開。

　　當前新房市場開始進入築底階段，從調控傳導路徑來看，以往調控政策往往是先利率、再是公積金，進而向商貸方向傳導，當前多地出臺公積金調控政策，未來或將向商貸方向傳導。從調控城市分布來看，預計政策調整將由低能級城市向高能級城市過渡。國家發改委有關負責人日前關於『政策發力要適當靠前』的表態，房地產行業也同樣需要政策的支持。

　　指標說明

　　[1] 66城包括：上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都、青島、蘇州、南昌、福州、廈門、長春、無錫、東莞、惠州、揚州、岳陽、韶關、江陰、濟南、佛山、嘉興、溫州、金華、泉州、贛州、珠海、常州、淮安、連雲港、柳州、紹興、泰州、鎮江、寧波、淮南、江門、莆田、肇慶、泰安、蕪湖、鹽城、湛江、舟山、東營、池州、撫州、海門、清遠、宿州、玉林、龍岩、焦作、六盤水、婁底、衢州、益陽、新餘、荊門、郴州、雲浮、宜賓、南平、吉安

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