作者 | 劉瑩

　　出品 |焦點財經

　　進入2022年以來，家居龍頭紅星美凱龍（601828）已在房地產領域注冊成立了多家新公司，這與其2021年大舉出售旗下資產的節奏頗為不同。

　　美凱龍最近一次注冊成立新公司發生於2月8日。彼時，上海紅星美凱龍實業有限公司（簡稱『上海美凱龍』）聯合北京天匯投控科技有限公司（簡稱『天匯科技』）成立了廣平瑞志房地產開發有限公司（簡稱『廣平瑞志』）。

　　焦點財經了解到，廣平瑞志的注冊資本為2000萬元，法定代表人張岩，經營范圍包含房地產開發經營、物業管理等，由上海美凱龍持股5%，天匯科技持股95%。而上海美凱龍是紅星美凱龍的全資子公司。

　　再往前追溯，今年1月26日，紅星美凱龍還曾將觸角深入到房地產經紀領域，並參與成立了『深圳凱誠科技產業發展有限公司』（簡稱『深圳凱誠科技』）。企查查顯示，深圳凱誠科技注冊資本為100萬元，由紅星美凱龍關聯公司深圳美凱龍企業服務有限公司、深圳信達產業發展有限公司共同持股。

　　更早前於1月7日，紅星美凱龍更聯合天津渤海和興集團等成立了『天津和源凱龍置業』。這家經營范圍包含房地產開發經營、租賃、土地使用權租賃、櫃臺、攤位出租、物業管理等在內的公司，由天津渤海和興集團有限公司持股65%、天津凱龍置業有限公司持股35%，由錦程遠大和紅星美凱龍共同控制。

　　企查查顯示，天津凱龍置業早在2017年時即已成立，成立時間要稍早一些，經營范圍以房地產開發經營、物業服務為主。2018年時，該公司曾拿下了天津港保稅區（臨港區域）幾宗地塊。去年12月，其再聯合天津渤海和興集團等以4.21億總價將天津濱海新區一宗地塊收入了囊中。

　　眾所周知，紅星美凱龍一直是家居行業裡的地產『愛好者』，實控人車建興更是將土地視為企業的『命根子』。因此，自2000年起，紅星美凱龍即開始大量購入投資性房產，還在2009年成立了紅星地產。截至2018年底時，美凱龍旗下的房地產賬面總額已經佔到了總資產的70.84%，持有的地產規模更是超過了當時的萬科。

　　不過，近兩年，房地產市場在嚴格的樓市調控中降溫明顯，疫情等『黑天鵝』事件衝擊，也使得紅星美凱龍自身的經營狀況受到影響，加上此前大舉購地帶來的杠杆效應逐漸顯現，美凱龍所面臨的債務挑戰越來越大。

　　據財報，經過積極擴張的幾年後，紅星美凱龍截至2020年底時的在手貨幣資金已降至了65.11億元，而負債卻高達804.5億元，流動負債也達到316.39億元，各類短期借款、到期負債額度遠超在手現金，償債壓力較大。

　　從各項財務比數來看，上述同期，美凱龍的EBITDA全部債務比下降4成至14 %，利息保障倍數下降42.8%至1.84，EBITDA利息保障倍數的降幅也有近40%。在經營層面，美凱龍所面臨的挑戰也很大。當期，其營業收入僅142.36億元，同比下降13.56%；淨利潤僅17.31億元，同比下降61.37%，各項指標下滑明顯。

　　由此，2021年，紅星美凱龍只得不斷出售資產換取現金紓困。這一年，其不僅先後將紅星企發70%股權轉予了遠洋集團，更將7家物流子公司全部股權及債權作價23億轉給了天津遠川投資。後者是一個包含了11宗物流地產項目的資產包，總規模約85萬方，出售完成後，美凱龍近乎清空了此前所持的物流地產。

　　對外，紅星美凱龍提出了『輕資產、重運營、降杠杆』三大戰略來解釋上述動作，並稱此舉有利於公司更聚焦主業，進一步提高盈利能力，同時降低負債率，減少財務費用支出，優化現金流水平等。

　　一系列『自救』舉措後，美凱龍的財務表現確有明顯改善。截至2021三季末，美凱龍的資產負債率已由2020年同期的61.19%降至59.38%；經營活動產生的現金流量淨額也由2020同期的20.85億增至47.74億，翻了一倍多。

　　債務方面，截至2021三季末，紅星美凱龍的負債總額為794.87億元，流動負債為360.9億元，短期借款為28.84億元，在手貨幣資金為64.84億元，可以覆蓋短債，暫無債務暴雷風險。

　　據企業預警通數據顯示，紅星美凱龍目前共存續有15只債券，存量規模72.82億元。其中，將於2022年到期的有『0』只，直至2023年纔有3只規模約40億元的債券到期。由此可知，經歷過艱難前行的2021年後，美凱龍當前短債壓力不大。

　　將於2023年償還的部分債券也在時間上為美凱龍提供了更多資金騰挪的空間。後續，其可利用股權收購款和利潤分成等逐步償還。短債壓力不大，或也是地產愛好者美凱龍再度加碼布局房地產的動力之一。

　　展望後市，知名地產分析師嚴躍進向焦點財經表示，此前，美凱龍既已提出了輕資產模式，那麼其現在新成立地產公司的做法，自然也不會是傳統意義上的開發業務，不排除其後續將結合家居業務，形成一些有更好互動的商業地產等，進而更好支持家居業務的可能。總體看，美凱龍未來的地產發展思路上會和過去形成差異。