天津，2022年1月19日，戴德梁行發布2021年度天津市場回顧及展望相關數據，戴德梁行天津公司副總經理尤嵐女士就天津土地、住宅、寫字樓及零售市場進行綜述。

　　土地市場遇政策調整，全年供求維穩

　　2021年，天津土地市場迎來政策調整，住宅用地施行“兩集中”，從全年的住宅用地供銷數據看，2021年累計推出住宅規劃建築面積1,665.72萬平方米，同比上漲12.9%；全年累計成交住宅規劃建築面積1,275.08萬平方米，同比下降6.9%；成交樓面均價為8,124.25元/平方米，同比上漲20.5%。雖然天津土拍市場迎來較大政策調整，但總體來看，宅地市場供求兩端均沒有出現較大的波動。從三次土拍的情況來看，首批次土拍熱度較高，優質地塊受開發商追捧，出現多宗高溢價地塊成交；為維護土拍市場穩定，二批次土拍規則調整，增加多重限制，市場降溫明顯，且部分出讓地塊利潤空間有限，房企受年內資金周轉限制，拿地更加謹慎，出現多宗流拍地塊；三批次土拍持續預冷，成功出讓地塊均為底價成交。

　　受新出臺土拍政策影響，2021年天津土地市場經歷先昇溫後降溫的過程，但全年整體市場供求表現相對穩健；展望2022年，“兩集中”的供地模式還會繼續推行，在“因城施策”政策大背景下，土拍競買條件會隨土拍市場的冷熱表現進行適當調整，預計調控機制會更加精准完善，以此保證土拍市場平穩有序運行。2021年第二、第三兩批次土拍遇冷，預計2022年上半年隨著房企資金限制趨緩及城市供地結構調整，土拍熱度或將適度回暖，提振市場信心。

　　住宅市場供應持續回落，成交量價同比上揚

　　自2018年起，天津市新建商品住宅市場年度供應量逐年萎縮，2021全年，天津新建商品住宅市場批准上市面積1,137.85萬平方米，同比2020年下降18.3%；從市場需求表現看，近五年，新建商品住宅市場年均成交面積在1,245.85萬平方米，需求表現平穩，2021全年，天津新建商品住宅市場累計成交面積1,246.18萬平方米，同比2020年小幅上漲2.2%；成交價格方面，2021年市內六區、環城四區成交量佔比同比2020年有所提高，從而帶動整體市場成交價格呈現結構性上漲，2021年，天津市新建商品住宅成交均價為17,262元/平方米，同比2020年上漲4.3%。

　　天津房地產市場時刻緊跟國家政策調控腳步，精准調控，保證市場理性健康發展，預計2022年，國家政策還將繼續堅持“房住不炒”的定位，整體市場發展將保持穩健節奏，市場預期回歸理性，不會出現較大波動，整體房價預計持穩。

　　寫字樓市場租賃需求穩定回昇，租金小幅下調

　　2021全年天津甲級寫字樓市場無新增寫字樓項目入市，市場存量與去年年底持平，穩定在238.5萬平方米。2021全年淨吸納量達128,781平方米，同比上漲17.2%，寫字樓市場租賃需求穩定回昇。在全年沒有新增供應的情況下，市場穩定吸納存量辦公面積，年末空置率環比下降0.4個百分點，同比下降5.4個百分點至29.2%。2021年，從成交企業的行業類型來看，TMT、金融及房地產與建築工程類企業為租賃市場的主要需求動力，分別佔比全市成交份額的22%、19%和13%。截至2021年第四季度，全市平均成交租金水平繼續小幅下調，環比下降1.6%，同比下降5.6%至每月每平方米人民幣89.1元。

　　2022-2023年，預計將有4個項目約33.7萬平方米的優質辦公面積投放市場，新項目的入市將繼續拉高市場空置，且繼續為市場租金帶來下行壓力。天津作為京津冀協同發展的重要組成部分，將全力服務北京非首都功能疏解。未來，天津將逐步完善承接載體功能，優化承接結構，集聚更多企業來津布局，刺激推動天津第三產業的發展，屆時，天津寫字樓市場將迎來更多發展機遇。

　　零售市場需求低迷，供應放緩

　　2021年，受疫情影響，市區全年沒有新優質購物中心項目入市，市場供應進一步放緩，年末市場存量穩定在242.6萬平方米，零售市場整體需求表現低迷，全年市場吸納量僅3,402平方米。截至四季度，全市購物中心平均報價租金與上季度基本持平，維持在人民幣每月每平方米441.0元，空置率微降至11.1%。

　　目前，天津市核心區域零售市場容量基本飽和，市區內未來供應項目近八成處於非核心區域，且多為填補區域商業空白的社區型商業項目。未來三年，天津零售市場預計迎來7個優質項目入市，將為市場帶來約62.7萬平方米優質零售空間。大量的新增供應將使項目間的競爭加大，市場租金或將持續面臨下行壓力。近年來天津環城區域的建設與快速發展，多個品牌開發商開始入駐這些區域建設大型商業綜合體。隨著這些區域的發展成熟，天津零售市場版圖將持續擴大，未來將有效提昇天津商業市場整體活力。