2021年，對整個房地產市場而言，可謂“前高後低”。上半年成交總體保持高位，百強房企累計銷售業績規模同比增長36.7%；下半年市場卻持續轉冷，規模房企平均目標完成率遠不及歷史同期。同時，一系列政策的落地，也讓行業開始尋求新的發展道路。

　　對於新一年的發展，市場顯然也充滿新的思考和期待。今年市政府工作報告不僅回顧了過去一年的社會發展成就，還通過“房住不炒”、良性循環、城市更新、住房供地保障等涉及房地產的提法和關鍵詞，無疑為房地產行業2022年的重點工作指明方向。

　　良性循環 首次被納入涉房話題

　　2021年12月27日，房山區拱辰街道0017、0019地塊的順利成交，為2021年北京商品住宅供地畫上了圓滿句號。數據顯示，去年全年北京共成交63宗地塊，超額完成年度供應計劃，成交商品住宅用地面積、規劃建築規模較2020年全年增加一成以上。

　　不斷優化的出讓條件和競爭方式、堅持租購並舉、加強供需雙效調節、引導市場理性競爭……從去年北京商品住宅供地情況中，不難看出市場以實際行動落實“房住不炒”主基調的態度和決心。

　　2016年，中央經濟工作會議上首次提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”。如今，縱觀房地產行業的種種表現，“房住不炒”主基調依舊是市場的“定海神針”。

　　今年的市政府工作報告中指出，堅持“房住不炒”。保持房地產調控政策連續性穩定性；促進房地產業良性循環和健康發展，與去年12月中央經濟工作會議精神保持了高度一致。

　　值得一提的是，“良性循環”這個關鍵詞，是第一次出現在市政府工作報告涉及房地產的相關內容中。“當房地產市場銷售走弱時，近年來首次被提及的‘良性循環’的表述，算是釋放了一個較為積極的信號，對行業重建信心，解決當前遇到的問題有著重要作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，促進房地產業良性循環已被市場普遍認為是2022年房地產調控的主要思路。

　　“2022年房地產市場或將呈現‘前低後高’的走勢，隨著政策的調整和糾偏，市場有望重回穩定狀態，進而走向良性循環。”業內人士預計，未來將有更多積極的政策出臺，但調整的前提仍是以“穩”為主，守住“房住不炒”這條紅線。

　　城市更新 成企業發展第二曲線

　　近幾年，為滿足城市功能昇級需求，城市更新與老舊小區改造，一度成為了城市發展的主要途徑。公開資料顯示，“十四五”規劃綱要明確提出了“十四五”期間的城市更新目標：“完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造，基本完成大城市老舊廠區改造，改造一批大型老舊街區，因地制宜改造一批城中村。”

　　市政府工作報告也明確指出，2022年要落實城市更新行動計劃，有序推進老舊樓宇、老舊廠房改造等6大類更新項目，完成老樓加裝電梯200部以上。探索市場化更新機制，鼓勵多元主體參與街區更新和商圈昇級，推動形成更多示范性強、可推廣的城市更新樣板。

　　隨著市場進入存量時代，土地紅利的逐漸縮減，對房企來說，城市更新開始成為未來發展的第二曲線。

　　據克而瑞統計數據顯示，百強房企中涉足城市更新的房企比例已達八成，且已有一半以上的企業的城市更新運營規模超過百萬平方米。

　　據貝殼研究院分析師許小樂分析，在土地資源日益稀缺和“供地兩集中”的背景下，城市更新在一定程度上緩解了房企的拿地焦慮，另一方面，房企也可以通過參與城市更新項目，獲取入局核心城市區域的開發機會。

　　從百強房企布局城市更新業務的區域分布看，大多項目集中在長三角、珠三角及京津冀重點城市。

　　2019年，融創競得漢陽鐵廠地塊，意圖以工業遺產改造為基地，並結合原有建築遺址和文化記憶，對這一工業地域進行重塑。如今，建築面積約130萬平方米的“融創·武漢1890”已建成工業遺址示范區並對外開放，為這片有著130年歷史積淀的地塊重新賦能，讓人們在通往歷史甬道的路上，也能借助城市新地 標看到未來。

　　從牆體脫落到四白落地，從空間荒廢到區域優化……城市更新之外，老舊小區改造也成了近幾年房企關注的重點領域。

　　2018年，願景集團以“改造+運營”的形式整體參與了勁松北社區的改造，原本破舊無序的老小區在改造後不僅規劃有序，還新增設了電動車充電車棚、社區食堂、中心花園、美好會客廳等多個功能區。

　　據北京西城官方發布信息顯示，2022年西城區將全力推進老舊小區改造，計劃新申報36個小區、6500套房屋，至2025年全區力爭基本完成2000年底建成的市區產權老舊小區改造任務。

　　“老舊小區作為城市更新的重要內容之一，是城市更新的重要切入點，不僅有助於將現有資源更好利用，還有助於城市整體面貌的更新，豐富單一的城市功能。”對於老舊小區的改造前景，不少業內人士紛紛表示看好。

　　但也有部分分析人士認為，房企現階段進行的城市更新和老舊小區改造，多半是點狀的，還有一部分改造難度較大。“如果說以前招拍掛拿地的方式是短期打法，那麼城市更新必然需要企業進行中長期經營。”嚴躍進表示，城市更新考驗房企的將不僅是資金實力或項目獲取能力，更考驗的是一種包含資金運作、專業統籌協調、規劃定位等多方面的綜合能力。

　　住房保障“非改租”項目將加快推進

　　除堅持“房住不炒”主基調，推進行業良性發展之外，住房保障問題也在政府工作報告中著墨不少。

　　去年，北京嚴格落實房地產市場調控措施，籌集建設各類政策性住房達6.1萬套。市政府工作報告中說，2022年，北京將繼續做好住房供地保障，籌集建設保障性租賃住房15萬套，竣工各類保障房8萬套，並研究適應多子女家庭的公租房政策，調整建設標准和配租方法。

　　“今年兩會再次強調了住房供應和保障問題，體現出了保障性住房的重要性。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，目前保障性租賃住房為重要布局發力點，未來“非改租”項目將會加快推進，住房租賃企業也將迎來利好。

　　據悉，一直以來，租賃住房的供應絕大部分由存量房改造，而所謂“非改租”，即是將規定內的商業商務用房等非居住住房改作租賃住房。

　　此外，市政府工作報告也從住房保障層面明確了鼓勵家庭生育的政策導向，更多保障多子女家庭的政策將會出臺。許小樂分析表示：“低收入的多子女家庭負擔更重，預計未來公租房建設、配租等方面將向多子女家庭傾斜，有效減少其住房支出，減輕生活負擔。”