第三輪土拍現三個『調整』 多地供應規模增加

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來源: 證券日報 作者:王麗新 編輯:馮丹丹 2021-11-25 08:48:37

內容提要:截至目前,據《證券日報》記者不完全統計,北京、杭州、上海、深圳等15個城市公布第三輪土地拍賣信息。其中,無錫已完成第三輪土拍,無流拍,總體溢價率為0.05%,平穩收官。整體而言,與第二輪集中供地相比,第三輪集中供地已經從出讓細則、供應規模、供應結構三個維度進行了調整。

  11月24日,蘇州啟動第三輪土地拍賣,8宗地塊全部出讓,僅2宗溢價成交,總成交價120.64億元。

  截至目前,據《證券日報》記者不完全統計,北京、杭州、上海、深圳等15個城市公布第三輪土地拍賣信息。其中,無錫已完成第三輪土拍,無流拍,總體溢價率為0.05%,平穩收官。整體而言,與第二輪集中供地相比,第三輪集中供地已經從出讓細則、供應規模、供應結構三個維度進行了調整。

  第一,降低保證金比例,延長土地款支付周期。比如,成都、無錫、濟南、蘇州等城市均下調了保證金比例。蘇州將保證金比例從第二輪集中出讓的30%-50%全部下調至30%,並將土地出讓金首付款比例由之前的60%降至50%。廣州部分地塊取消了一個月內一次性付清全款的要求,允許最長六個月內付清。南京、杭州在第三批集中供地規則中明確放寬房企拿地資質,由一級或二級降至三級。深圳在配建要求方面進行調整,將第二批集中供地規則中的“全年期自持的租賃住房”的配建要求調整為“可售公共住房”。

  無論是放寬參與土拍房企的資質、調整保證金繳納比例,還是延長土地款支付周期,聚焦要點都是進一步降低開發商資金佔用成本,緩解房企現金流壓力,提昇拿地積極性,從源頭保持房地產投資穩健。

  第二,加大土地出讓規模。從歷史數據來看,鑒於每年“金九銀十”房企回款較高,接下來的兩個月一般是土地成交高峰。一是由於各地為了完成年度任務,四季度一般會加大土地供應;二是房企年尾在銷售端“儲糧”豐沛,買地較積極。

  從當前已發布的第三輪集中供地信息來看,多數城市加大了土地供應規模,且擴容供應力度較大。如深圳、蘇州、南京、上海、濟南與合肥的第三輪集中供地規劃建築面積,與第二輪相比實現100%以上的增長。蘇州的土地供應增長率更是高達184.2%。或許,前兩輪土地出讓過程中,流拍地塊及中止拍賣地塊相對往年較多,導致最後一輪供應力度加大,預計後續多個城市會大概率提昇第三次集中供地力度。

  第三,釋放更多優質地塊。土地紅利時代下,一個城市的核心區優質地塊通常都是地王和高價地的“胚子”,更是開發商爭相舉牌的標的。地段決定利潤以及銷售速度,亦是當下房企的投資鐵律。

  從目前公布的第三次集中供地信息來看,成都、合肥、蘇州、深圳與杭州等城市核心區的供應規模均有明顯增加。以杭州為例,最受房企追捧的拱墅區橋西拱宸橋單元GS0609-12地塊,申請勾地的房企達到10家。另有浙江本地房企在第三批集中供地中合計報名10宗土地。

  有業內人士算過一筆賬,即便有些土地按照最高溢價率上限成交,淨利潤率仍舊有約10%的空間。顯然,相比第一次集中拍地,某房企拿地後高呼只有2%淨利率而言,預留了房企盈利空間,自然提高其拿地積極性。

  種種跡象顯示,與前兩次集中拍地不同的是,第三輪土地集中供應進行了細致的調整,適度放松拿地門檻,預計將降低流拍率。但細則變化背後,控制溢價率、防止土地金融化、杜絕炒高地價的主旋律仍未動搖。

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