近年來，天津房地產市場上“新天津人”佔比較快提昇，逐漸成為天津樓市的重要支橕力量。近日，貝殼研究院發布“新天津人”購房報告，報告顯示：天津人口吸引力增強，“新天津人”漸成樓市主力

　　“新天津人”主要來自北方鄰近省份，三分之一來自河北。“新天津人”買房時間更早，購房平均年齡36歲，比原住民小約8歲。

　　由於購買力積蓄時間短，相比原住民，“新天津人”購房面積偏小，總價偏低。這部分群體追求“先上車再改善”，隨著購買力進一步提昇，改善需求將逐步釋放出來。

　　“新天津人”購房區位敏感度更高。TOP5偏好城區集聚超6成的購房客。偏好區域主要有三類，一是有教育資源優勢的河西、南開及和平三個中心城區，二是有環京區位優勢的武清及寶坻片區，三是有產業優勢的濱海新區。

　　隨著產業結構的轉型昇級、基礎設施建設不斷完善，城市心態愈加開放包容，天津作為北方第二大城市，憑借其深厚的文化底蘊和發展基礎，又比鄰北方人口大省河北、山東及河南等，未來將吸引更多的人口來天津工作與生活。

　　一、過去十年天津家庭戶數量經歷較快擴張

　　在全國人口出生率走低的大背景下，城市對人口的吸引力決定了其人口乃至經濟方 方面面的發展潛力。自2016年以來，重點一二線城市的搶人 大戰進行的如火如荼，在天津“海河 英纔”計劃及降低積分落戶門檻的政策作用下，人口增長活力增強。2020年天津常住人口1387萬，在上一個十年累計增7%，高於全國增速。城區人口超千萬，躋身超大城市之列。總人口的增長中6成是流動人口的增長。流動人口戶均規模小，帶動天津家庭數量較十年前增33%，明顯快於全國23%的增速。

　　那麼流動人口在樓市表現如何？我們從天津二手房市場上看一下“新天津人”的購房特征。

　　二、“新天津人”佔比較快提昇，1/3來自河北

　　貝殼研究院數據顯示，近年來在貝殼[1]上成交的天津購房人群中“新天津人”[2]佔比總體上呈現持續提昇態勢。2016年佔比47%，不到一半，五年後佔比超六成，呈現快速增長態勢。

　　“新天津人”原籍主要分布在北方臨近省份，其中有三分之一來自河北。唐山籍和滄州籍佔比在5%以上。河南、山東及黑龍江籍購房者佔比分別為12%，11%和8%。

　　三、“新天津人”購房年齡更早

　　2021年前三季度“新天津人”平均購房年齡為36歲，比天津總體小3歲，而比天津本地戶籍購房者小8歲。“新天津人”購房者中80後佔比超6成，90後佔比超20%，而天津本地籍購房者中80後及90後佔比僅54%。可見“新天津人”能更早地積攢首付而入市。

　　由於購房年齡偏低，財富積累時間較短，支付力相對偏低，“新天津人”買房戶型偏小，總價較低。與天津原住民相比，2021年前三季度，61%的“新天津人”買房總價款在150萬以內，套均總價比本地人低約24萬。47%的“新天津人”購房面積在60平以下，套均面積約69平，比本地人小6平。隨著購買力進一步積蓄，這部分群體將逐漸在改善換房市場上嶄露頭角。

　　四、“新天津人”購房區位敏感度高。

　　與本地人相比，“新天津人”購房更偏好河西、南開、濱海新區及武清區。

　　從“新天津人”所購房源的區位分布，可以窺見天津對人口的吸引力所在。

　　天津的教育資源優勢。和平、河西及南開三個教育強區聚集了超過4成的外地購房客戶。為了子女的教育，一部分人群選擇在天津落戶安家。天津重視教育投入，從結果數據看，2020年天津15歲及以上人口平均受教育年限11.3年，僅次於京滬，小學、初中等各類學校數量均排在全國重點城市前列，近兩年天津本科錄取率約在70%-80%，而全國僅約40%。

　　天津的環京區位優勢。有10%的外地購房客在天津臨京的武清及寶坻購房。在武清的購房者中九成以上是外地戶籍，有一半以上是在北京工作，工作地主要是亦莊開發區、朝陽望京以及大興科技園。以亦莊開發區為例，從天津武清駕車到亦莊開發區約1.2小時，而武清房價不到亦莊開發區房價的三成，房價和位置優勢吸引一部分北漂安家天津，雙城生活。

　　天津的產業優勢。有9%的外地客在濱海新區置業，濱海新區的購房者中四分之三是外地戶籍。濱海新區作為國家 級新區和國務院批准的第一個國家綜合改革創新區，是中國北方最大的先進制造業基地，對技術技能人纔有巨大的需求和承載力。據官方披露，當前全區人纔總量達80餘萬。在十四五期間，隨著現代產業體系更加完善，戰略性新興產業逐步落地，一刻鍾便民生活圈臻於完善，濱海新區逐步形成優秀人纔“強磁場”。

　　2017年之後天津經濟發展步入深度調整期，但未來天津在實現高質量發展的過程中仍然有著良好的機遇與基礎。天津曾是北方最輝煌的城市之一，在當下及未來，良好的區位優勢，堅實的港口經濟，雄厚的工業基礎，良好的物質基礎和人纔儲備等優勢助力天津實現產業和經濟發展的轉型。近年來天津在不斷探索優化營商環境和加強人纔引進，2020年中國城市營商環境指數評價報告中天津位列第8，表明天津的商業活力、創新潛力、行政 治理等方面受到企業和人纔的青睞。未來天津將在京津冀協同發展戰略的加持下，人口和產業吸引力進一步增強，依賴於城市發展的房地產市場也將長期向好。