京二手房掛牌指導價來了 著急賣房者主動降價

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來源: 證券日報 作者:彭 妍 編輯:馮丹丹 2021-10-15 08:47:01

內容提要:目前,全國已有多個城市出臺了『二手房指導價』, 『二手房指導價』將成為房產調控的標配。一線城市中,除廣州、上海、深圳之外,近期北京也發布了海淀區試點二手房掛牌指導價的新政策。多名海淀區房產經紀人向《證券日報》記者證實了上述消息。

  目前,全國已有多個城市出臺了“二手房指導價”, “二手房指導價”將成為房產調控的標配。一線城市中,除廣州、上海、深圳之外,近期北京也發布了海淀區試點二手房掛牌指導價的新政策。多名海淀區房產經紀人向《證券日報》記者證實了上述消息。

  業內人士認為,此政策的出臺不僅可以制約中介掛牌,減少中介炒高房價,也將促使北京二手房市場全面降溫。此外,記者注意到,此次指導價格發布對於購房者和賣房者的影響也很大,不少著急賣房的業主自願選擇降價加速成交,而購房者則更多選擇觀望。

  中介表示外網展示房源

  均按照指導價

  據報道,北京市海淀區房地產經紀協會於近期發出行業內部自律倡議,號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為。同時,海淀房協也發布了部分熱點小區的二手房交易指導價,供中介機構參考,名單包含海淀29個重點小區,針對60平方米以下小戶型、60-90平方米中戶型以及90平方米以上大戶型均給出了指導價。超過掛牌指導價1%的不讓掛牌。

  據了解,此次整頓旨在遏制個別中介機構為了搶房源,抬高售價擾亂二手房交易市場的惡意競爭行為,維護市場良性健康發展;通過指導價讓過熱區域的二手房市場價格回歸理性,貫徹“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”;針對惡意競爭、偏離指導價、報價過高等違規行為,在相關信息的真實性、合理性核實清楚前,將不對外發布相關信息、不提供委托代理服務。

  多家房產中介公司均表示已收到相關通知,根據要求,對於海淀29個重點小區不符合指導價的房源已經在外網上進行了下架。

  一名海淀區的房產經紀人對《證券日報》記者表示,規定於國慶假期後執行,10月8日起,相關小區新增房源的掛牌價不得超過指導價,不符合指導價條件的,不得接受登記委托。目前已掛牌的房源也需向海淀房協報備,超過指導價的房源亦不能繼續掛牌。

  “在接到相關通知以後,對於已掛牌的房源,我們已經主動聯系且告知業主調整報價,不調整的不予外網展示,但不影響正常賣房、過戶。”另一家海淀區某中介機構的銷售人員對記者表示,以某小區為例,盡管目前有一百來套房源在售,但是在外網能展示出來的,只有十幾套。

  《證券日報》記者在中介機構的App以及某線上找房平臺搜索時注意到,平臺顯示的房源掛牌價皆符合指導價。以上地東裡小區為例,平臺顯示建築面積在60平方米以下的掛牌價在13.73萬元/平方米-13.89萬元/平方米之間,而未在外網展示的同樣大小面積的房子最少在13.9萬元/平方米以上。值得注意的是,在海淀區試點二手房掛牌指導價的新政策之前,上述戶型在外網的掛牌價已達到了17萬元/平方米左右,而目前的指導價只有13.9萬元/平方米,相當於打了八折。

  對此機制,中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》表示,主要有兩個作用,首先是指導價格掛牌,特別是互聯網掛牌,可以減少中介炒作,但並不能完全抑制市場成交。其次,影響貸款,作為銀行評估價格的標准,這個肯定有影響,相當於增加了首付,但其實影響也有限,主要針對貸款比較多的剛需影響大,對於改善型客戶影響相對有限。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,類似機制下,相關房源的掛牌等情況會得到規范,同時市場交易等也明顯會降溫。至少目前看,二手房的價格泡沫會減少。

  著急賣房者主動降價

  購房者多選擇觀望

  一名市場人士分析稱,北京此次二手房指導價規定由海淀房協出臺,並非住建部門,在約束中介行為的同時也給賣房者和購房者帶來一定影響。

  “限制掛牌價格,將使得29個熱門小區的絕大部分房源無法對外展示,並不影響他們交易,但成交量會進一步萎縮,成交周期變長。這段時間看房量也比較少。”某房產中介工作人員向《證券日報》記者介紹。

  “從目前情況看,指導價格對於著急賣房的業主影響最大,部分急售房源有一定的議價空間,他們主要通過降價來加速成交。”另一家房產中介工作人員亦向記者透露,其實最近這兩個月成交價有一定降幅,業主對價格的預期在減弱。

  上述工作人員還表示,無法對外展示的房源目前成交價要高出指導價很多,但是只要買賣雙方同意,可以成交,不受上述指導價約束。他給記者舉例稱:“前兩天成交的一個建築面積44.8平米的一居室價格為738萬元,單價在16.48萬元/平方米,超出了指導價。”

  某中介經紀人表示:“大家都希望業主可以按照指導價格賣,但若降價太多,大多業主寧願不放盤。目前看,由於政策剛出來,不少客戶選擇觀望,他們也需要時間決定。”

  中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林對《證券日報》記者表示,指導價產生了一定的效果,其主要是改變了購房者的房價預期,當看到指導價和房產報價差距較大時,很多買房者就會觀望,這種觀望會降低房地產交投活躍度,從而使得急切脫手的業主主動降低報價。當然,成交下降還因為二手房指導價配套一些政策,比如房貸按揭放款速度減慢。這也意味著,如果客戶虛假報價,往往會在房貸比例上吃虧,需要有較高的自付比例。這也使得二手房指導價實際上成為壓制炒房的重要手段。

  “今年上半年,我的房子報價950萬元還有看房的,也有人出價930萬元,當時猶豫沒賣,現在幾乎沒什麼人來看房,最高報價也只有870萬元。”一位已將名下二手房掛牌近一年的張女士向《證券日報》記者介紹。

  張女士的困擾並不是個例。不少業主均表示,能明顯感覺到二手房市場有所降溫。

  對於購房者而言,由於價格波動較大,而且放貸周期長,很多人選擇了觀望或者轉向新房項目。某中介人員對記者表示,“未來房價可能還會下降”。

  未來房地產市場

  降溫態勢將持續

  二手房指導價正成為樓市調控的常態化手段。

  今年以來,全國多地陸續設立二手房指導價機制。從各地建立的機制看,主要瞄准房價漲幅較大的熱點區域、熱點小區。目前來看,這些機制對當地二手房價格的降溫作用明顯。尤其是今年最早實施二手房指導價的深圳。8月份深圳二手住宅成交量僅2043套,同比下跌超80%,創下近10年新低。同時,8月份深圳二手房價格環比下降0.4%,繼5月份後已連續4個月環比下跌。

  業內專家也表示,二手房成交參考價機制,對於樓市最直接的影響就是二手房交易量下跌。在盤和林看來,二手房指導價會讓當前北京樓市交易區域冷靜,成交量減少,同時成交價格會有下降,尤其是當前,北京學區改革,學區房本身具有一些不確定性,所以指導價會讓房地產市場有所降溫。

  張大偉表示,北京二手房市場全面降溫,除了二手房指導價帶來的影響之外,與三季度的房貸收緊不無關系。其實,沒有指導價的小區的房價也在下降。

  中原地產研究中心統計數據顯示,9月份一線城市二手房數據全線暴跌,整體數據已經是最近多年來的歷史新低:北京二手房市場9月份成交量只有12575套,相比2020年的17259套下調27%,環比下調21%,創造連續18個月的市場最低點。

  對未來市場走向,業內專家預計,隨著部分熱點區域如海淀區二手房指導價機制的逐步落實,對於“學區溢價”過高的小區,價格或將出現下調,北京市場成交量將繼續下行,未來房價將更趨於穩定。

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