又一家百強房企橕不住了 當代置業賣物業公司

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來源: 中國基金報 作者:南深 編輯:馮丹丹 2021-10-14 08:46:06

內容提要:恆大之後,新力控股、花樣年先後躺倒,現在又傳遞到來自北京的百強房企當代置業。

  恆大之後,新力控股、花樣年先後躺倒,現在又傳遞到來自北京的百強房企當代置業。

  10月11日當代置業公告,將於10月25日到期、金額約16.2億元的一筆美元債,尋求展期三個月,消息一出該筆債券價格在兩個交易日裡暴跌超過50%,公司其餘四只美元債一並“斷崖”。目前當代置業正通過醞釀出賣物業公司、大股東承諾資金資助等措施“自救”。

  花樣年和當代置業兩家百強房企挺不住,直接拖累近期中資房企美元債大面積跳水,尤其是有債券臨近到期的房企,如佳兆業、中國奧園、陽光城等。

  目前,房地產的融資和監管政策已經開始松動,央行9月底首提“兩維護”,部分城市房貸利率也出現下調信號,哈爾濱上周末更是打響救市第一槍。

  16.2億債券尋求展期

  在一眾港交所中資房企中,當代置業融資成本向來比較高,此時“出事”偶然中似乎也帶著幾分必然。

  根據10月11日當代置業的公告,尋求將2021年10月25日到期、票息12.85%的優先票據贖回35%後,剩餘部分到期日延長三個月,以改善流動性和現金管理,並避免任何潛在的償付違約。向持票人的同意征求將於中 歐時間10月20日下午5時到期。

  雖然當代置業聲稱展期是為了“避免違約”,但實際上如果10月25日不能兌付,就將構成違約。

  公開資料顯示,上述10月25日到期的美元債為當代置業在2019年4月25日發行,期限18個月,發行規模3億美元,息票率12.85%。該票據由當代置業的若乾附屬公司擔保,並在新交所上市,目前剩餘本金2.5億美元,約16.2億元人民幣。

  受上述消息影響,11日當代置業開盤不到半小時跌幅5.26%,收盤最終跌2.12%。12日頹勢延續,尾盤跌勢加速,最終報收報0.435港元跌幅6.25%,收出十連陰。而公司股價從絕對值看,3港元出頭的淨資產目前僅有4毛3,市淨率僅有0.14。

  美元債方面更是提前反應,10月8日“涉事”的10月25日到期債券就已“斷崖”,從前一交易日的每1美元面值95美分跌到75美分,兩個休息日後的10月11日,進一步跌到47美分,10月12日有所回彈,但依然只有58美分。

  其他四只2022年到2024年到期的品種跌幅更為誇張,3只跌到1美元面值30美分以下,1只為32美分。

  大股東承諾支持8億

  物業管理公司停牌

  同在10月11日,公司還發出另一份公告,公司董事會主席、執行董事兼控股股東張雷和公司總裁兼執行董事張鵬“最近向本集團傳達,為支持本集團,彼等有意向本集團提供合共約人民幣8億元的股東貸款,並預期於未來兩至三個月內完成”。

  公告同時稱,張雷將視當代置業財務狀況適時考慮予以持續支持,“展現其對本集團之持續承諾及對本集團業務發展堅定不移的信心”。

  與此同時,當代置業旗下的物業上市公司第一服務控股在10月8日就宣告停牌,以待“根據香 港公司收購及合並守則刊發構成本公司內幕消息的公告”。市場人士普遍認為,當代置業將正醞釀出售上市不到一年的物業公司“斷臂求生”,同時不排除後續有更多的資產出售可能。

  賣物業公司、大股東資金支持似乎成為近期“瀕危”房企的自救標配。9月20日,富力地產宣布大股東李思廉和張力出賣富力物業公司予碧桂園,與此同時將拿出80億港元以支持公司發展,此後這部分資金被運用至成立合營公司。

  10月4日違約的花樣年,同樣選擇了出售旗下物業公司彩生活的部分資產。

  債券密集到期穆迪下調評級

  按照當代置業公告的說法,大股東的8億資金支持擬未來兩到三個月兌現,加上出售資產回款,展期三個月到明年的1月25日,還16.2億元債券,似乎是可行的。

  不過中國基金報記者注意到,公司在明年2月26日還有一筆2億美元約13億元人民幣的債券到期,因此就算10月這筆債券成功展期,明年初短短一個月內當代置業需要拿出近30億的資金償債,同樣是壓力山大。

  為此,展期公告發出後,10月12日穆迪第一時間將當代置業的家族企業評級從B2下調至Caa2,將其發行債券的高級無抵押評級從B3下調至Caa3,並將上述評級列入可能進一步下調的觀察。

  新交所網站顯示,目前當代置業存續的美元債共計5筆,存續規模13.46億美元,平均票息為11.58%,大幅高於行業平均水平。

  今年以來,在融資收緊的環境下,當代置業的融資成本不降反昇。

  公司今年半年報顯示,其財務成本由去年6月末的1.67億元上昇23.5%至今年6月末的2.06億元。事實上,近年來當代置業的融資成本一直居高不下,2018年12月,該公司發行的一筆1.5億美元優先票據,利率高達15.5%,創造了當時的亞洲紀錄。

  而公司整體負債水平和負債率均比較高,2021年上半年公司計息債務總額為287.55億元,較2020年末的245.93增加16.9%。其中一年內到期的銀行及其它借款64.76億元,一年內到期的優先票據28.71億元。截至今年6月末,當代置業剔除預收款後的資產負債率為83%,淨負債率93%。

  融資端受阻的同時,銷售端表現卻出現頹勢。2021年9月,合約銷售額約35.63億元,環比8月下滑15.4%,同比下滑21.8%。

  一眾中資房企受拖累

  美元債大面積跳水

  10月4日花樣年控股違約,加上此次當代置業擬展期,市場對中資房企美元債的擔懮急劇上昇,中資房企美元債大面積跳水,少則跌幅百分之二三十,多則百分之四五十。臨近到期的美元債,成為最先被拋售的對象。

  中國奧園明年1月23日到期、規模1.88億的美元債,10月4日以來從面值1美元值97美分跌至12日的75美分附近,跌幅近24%。2023年2月到期的美元債,更從10月4日的93美分跌到63美分。

  美元債出現明顯斷崖走勢的還有佳兆業,其今年12月7日到期的一筆規模4億的美元債,從10月4日的95美分跳水至12日的75美分。其他期限從22年到25年的幾筆債券走勢基本也一樣,普遍跌至40到60美分的區間。

  此外,陽光城債券的整體跌幅也比較大,基本上近半年一年到期美元債都跌入了40到60美分檔。

  花樣年控股的近十筆美元債則早已全線跌到20多美分區間,淪為垃圾債,基本上是在違約宣布前一兩個交易日開始下跌,短短兩個交易日“一步到位”。

  大面積的跳水使得部分房企采用回購來對衝,以期恢復市場信心。10月5日以來,禹洲、德信、融信、金輝控股、弘陽等企業先後披露美元債回購計劃,但是購債規模整體上杯水車薪,難免螳臂當車、於事無補。

  廣州一位主做債券的投行人士向中國基金報記者表示,海外市場的反應非常敏銳,一般在到期前投資者就會跟發行人保持持續溝通,一旦發現風險苗頭,立馬就會拋售,“所以基本上可以看到暴跌往往發生在債券到期前一周,目前出現大幅跟跌的幾家都值得警惕”。

  海外美元債的暴跌也影響到了房企境內債,10月12日多家房企公司債出現7%以上的暴跌,富力地產、中國奧園等在列。

  房地產監管政策已松動

  網友喊話“不要倒在黎明前”

  房企當前的流動性危機,跟去年下半年以來房地產融資的收緊直接相關,而今年下半年以來銷售的頹勢加劇了房企的困難。

  據克爾瑞數據,2021年前9月,百強房企累計全口徑銷售額97881.6億元,同比增長9.5%,增速較1-8月下降1.6個百分點,增速持續回落。單月來看,百強房企9月單月銷售額為8524.4億元,同比下降36%,單月增速較8月下降16.4個百分點,單月環比下降5.1%,連續三個月環比負增長。

  但近期,房地產融資、監管方面的政策已經出現明顯的松動信號,有網友調侃房企們要再“多忍一下”,“不要倒在黎明前”。

  首先,央行在9月末的房地產金融工作座談會和三季度例會中均提到了“兩維護”,即“維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者合法權益”。政策已經由“從緊”轉向“維穩”,後續可期待按揭貸款和房企信貸的寬松。

  實際上局部地區房貸利率已出現回落信號。據證券 時報,廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率,佛山8家當地的主流銀行中,建設銀行、農業銀行的房貸利率有所下調,農業銀行的首套和二套房下降較多,均為20BP。

  同時,就在上周末哈爾濱市住建局聯合市自然規劃局等8部門聯合出臺《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》。在為房企減負上,《意見》提出了包括降低預售許可標准、加快預售資金返還、降低土地增值稅預征率、支持房企促銷活動、降低房企拿地成本等政策。同時需求端也提出對人纔、新市民給予購房補貼,放寬二手房公積金貸款房齡年限和降低公寓居住成本等舉措。

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