2021年下半年，樓市拐點隱現。

　　縱觀國內樓市前八個月表現，市場整體呈現出“先揚後抑”的態勢，尤其7月份以來，樓市熱度明顯轉淡，成交逐月下行，各個城市成交量呈現出“跌多漲少”的局面。

　　一系列問題隨之而來：市場真的轉冷了嗎？背後動因是短期的政策“高壓”，還是市場周期輪動使然？各城市下行期表現有何差異？

　　二手房放貸“難上加難”

　　我們CRIC(中國房產信息集團)重點監測的百城數據顯示，2021年3-5月份，樓市曾顯現出一波成交的“小陽春”行情，月均成交量一度達到5200萬平方米左右，較2020年全年的月均水平高出1000萬平方米。但隨著調控政策深入，6月以來各地市場逐步回落，7-8月份更是同比由增轉跌，樓市自此正式回歸淡季。

　　我們針對上半年市場火熱(成交規模累計同比上漲30%以上)、下半年市場回落的9個典型城市(上海、廣州、合肥、寧波、無錫、徐州、長沙、武漢、青島)研究發現，徐州下半年的成交規模回落最為顯著，7-8月份相較2020年同期降幅達到50%以上；武漢、寧波、廣州次之，降幅在20%以上；長沙、合肥、上海、無錫、青島的成交同比降幅則在15%以內。

　　而這背後的原因，主要是政策調控之下，全國樓市信貸從嚴，各地銀行捂緊“錢袋子”，導致市場出現房貸利率攀昇、放款周期延長等現象。

　　不得不提的是，二手房放貸更是“難上加難”，全國多個二線城市甚至曝出二手房“停貸”傳聞。CRIC通過電 話對23個二三線城市調研發現，二手房的信貸環境較新房而言的確更為嚴峻，部分城市甚至出現了“保一棄二”——即優先新房貸款的現象。

　　我們調研得出的結論是：多數城市的二手房貸款利率都略高於新房，整體二手房貸款難度要大於新房貸款。

　　市場整體下行信號明顯

　　目前，整體市場下行信號比較明顯。廣州、武漢、無錫、徐州等城市，因調控政策持續發酵，抑制了部分居民換房需求，市場出現了階段性疲軟，樓市增長動能轉弱。

　　以武漢為例，武漢房地產市場在上半年明顯轉暖，供求顯著放量，但歷經7月、8月的政策運行期後，市場降溫明顯，成交持續走低。7月末，隨著“房票制度”率先落地，武漢東湖高新(600133,股吧)區市場很快出現了降溫。不出意外，隨著新政效應的持續釋放，武漢下半年成交量或將持續低迷。

　　青島作為典型的內生型城市，購房需求相對穩定，在售項目多數以剛需、改善型為主，且購房者多為地緣性客戶。隨著剛需市場經歷了一輪集中釋放，目前，青島樓市已有轉冷跡象。我們預計，青島市場三季度成交規模回調已是大概率事件。

　　此外，上海、合肥、長沙、寧波市場受供應影響，短期內都有所降溫。但作為長三角區域的龍頭城市，經歷了8月市場短暫的供應“空窗期”後，上海新房市場表現依然堅挺。而中部城市長沙，2021年下半年新房成交熱度不減，一直是供不應求的態勢。我們認為，長沙城市購買力較為充足，後市成交量有望回昇。

　　總體上看，研究樣本中的大部分城市釋放出了下行信號，但仍有部分城市有待觀察。

　　對於一些由於短期內供應受限而出現成交回落的城市，我認為是常規淡季下成交量的短期回調，如上海、長沙等城市。此類城市基本面良好，基於年內尚有1-2次集中供地尚未開放，待供應放量後當地的成交規模將有可能回昇。如果在9月之後，上述城市供應放量還未扭轉成交頹勢，基本就可確定，國內樓市已進入下行趨勢。

　　當前，時不時出現下半年貨幣政策將向寬信用轉向的市場傳聞，但從我們實際調研情況來看，多地銀行尚未有明確“動作”。目前樓市信貸端依舊從嚴，各地後期成交釋放的交易量仍相對有限。