買二手房甩掉中介 這樣做合理合法嗎?

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來源: 廣州日報 作者: 編輯:馮丹丹 2021-05-12 08:51:00

內容提要:找中介看二手房,看好後甩掉中介,買賣雙方另行訂立房屋買賣合同,這樣合理合法嗎?

  找中介看二手房,看好後甩掉中介,買賣雙方另行訂立房屋買賣合同,這樣合理合法嗎?在廣州市番禺區,一家被“跳單”的中介為此告上法院索 賠,最終法院判決買方應支付居間費以及違約金。據悉,民法典明確誠實守信原則,當事人不講誠信、違背契約精神的行為將受到法律制裁。

  文/廣州日報全媒體記者章程 通訊員倪麗珠

  認定是否“跳單”

  關鍵主要有4點:

  “跳單”一般是指房屋買賣合同的雙方在通過房產中介公司的居間服務選定房源或與買賣雙方取得聯系後,為規避或減少傭金,又通過其他中介公司或買賣雙方直接完成交易的行為。

  ①中介機構的委托權限,是一般代理還是獨 家代理;

  ②中介機構是否提供了房源信息或成交機會,並且積極履行居間義務;

  ③委托人是否利用了中介機構提供的房源信息、交易機會等條件,卻繞過中介機構直接與賣方簽約;

  ④委托人是否存在以期達到不支付或少支付中介費的惡意目的。

  基本案情:中介被“跳單” 告上法院索 賠

  2019年3月20日,在鏈某廣州分公司提供居間服務下,賣方與買方陳某、李某簽訂《存量房買賣合同(鏈某版)》。同日,買賣雙方分別作為甲方與乙方鏈某廣州分公司簽訂《居間代理服務合同》,約定基於乙方為甲方提供的居間服務,並促成簽訂《存量房買賣合同(鏈某版)》,賣方同意向乙方支付房地產諮詢及買賣代理費24900元,買方同意向乙方支付房地產諮詢及買賣代理費20000元。

  不料,2019年3月28日,賣方與陳某、李某簽訂《解除合同協議書》,雙方協商一致同意解除此前簽訂的《存量房買賣合同》及相關補充協議。2019年3月28日下午,賣方又與陳某、李某辦理網上交易手續並簽訂《存量房買賣合同》,落款日期為2019年4月25日,房價款約定為166萬元,選擇自行交割的方式交割房款,並於2019年4月25日向房管局提交廣州市不動產登記申請表,申請辦理不動產過戶登記。

  獲知買賣雙方私下又進行交易的情況後,鏈某廣州分公司為此向法院起訴陳某、李某,請求判令支付傭金及違約金。此外,鏈某廣州分公司就本次居間交易糾紛另行起訴了賣方。

  買方辯稱,因鏈某廣州分公司不同意修改雙方居間合同內關於居間服務費付款時間與次數並簽訂補充協議之緣故,經多次協商無果,遂決定解除合同。而且,由於賣方前期在多家中介公司放盤,在另一中介公司居間下,雙方到另一中介公司另行訂立房屋買賣合同,居間費買賣雙方共計1萬元。

  法院判決:買方支付中介費2萬元及違約金

  本案經番禺區法院審理後,判決被告陳某、李某向鏈某廣州分公司支付代理費20000元及違約金。

  法院指出,本案中,被告陳某、李某聲稱其與賣方均不同意在網簽前全額支付傭金,經協商未果與賣方簽訂《解除合同協議書》,並以解除合同為由要求鏈某廣州分公司不再跟進。但在解除合同後,陳某、李某與賣方另行簽訂《存量房買賣合同》,另行簽訂的合同中,房款總金額、首付款及按揭金額等均與《存量房買賣合同(鏈某版)》一致,買賣雙方在不到半個小時內,完成退付定金及再次支付定金的過程,且於解除合同不到一個月內即向房管局提交廣州市不動產登記申請表,完成了不動產過戶登記,足以說明陳某、李某與賣方協議解除合同並非各方真實意思表示,而僅僅是為規避中介代理費。

  雖然陳某、李某抗辯由於賣方前期在多家中介公司放盤,雙方在另一中介公司居間下另行簽訂房屋買賣合同並支付傭金,但未能提供證據證實該中介公司同時也掌握了案涉房屋的房源信息,以及合理解釋該中介是如何同時獲知買賣雙方信息的,故對於其上述抗辯理由,法院不予采納。

  法官說法:買賣需誠信 “跳單”不可取

  番禺區法院民三庭一級法官餘珣指出,“反跳單”條款具有存在合理性。房屋交易市場中 有價值的資源在於意向房屋的地理位置、戶型以及房主聯系方式等各種信息。一般情況下,買房人在簽署“反跳單”條款之前或者之後,已經享受到一定的居間服務,通常獲得了有關意向房屋的基本信息。如果允許買房人利用中介機構提供的信息購買房屋而不支付相應費用,對中介機構來說並不公平。

  依據2021年1月1日開始實施的《中華人民共和國民法典》第七條規定,民事主體從事民事活動,應當遵循誠信原則,秉持誠實,恪守承諾。本案中,法院根據誠實信用原則依法判決買家向居間人支付代理費及違約金,闡釋了“堅持誠信為先,保障利益衡平”的司法理念,對當事人不講誠信、違背契約精神的行為予以否定和堅決遏制。

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