供需兩端發力 年內超百次調控降樓市『虛火』

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來源: 證券日報 作者:杜雨萌 昌校宇 劉萌 楊潔 編輯:孟建 2021-04-08 08:54:06

內容提要:今年以來,為應對『打新潮』『萬人搖』『二手房跳價』『法拍房昇溫』等樓市『虛火』的蔓延,應接不暇的熱點城市樓市調控政策相繼落地。截至目前,多地陸續出臺的房地產調控措施已累計超過百次。從具體內容看,限購昇級、增加用地供應、加強房貸管理、打擊市場亂象等成為關鍵詞。

  今年以來,為應對“打新潮”“萬人搖”“二手房跳價”“法拍房昇溫”等樓市“虛火”的蔓延,應接不暇的熱點城市樓市調控政策相繼落地。截至目前,多地陸續出臺的房地產調控措施已累計超過百次。從具體內容看,限購昇級、增加用地供應、加強房貸管理、打擊市場亂象等成為關鍵詞。

  接受《證券日報》記者采訪的多位專家認為,樓市調控的目的,就是為了實現“房住不炒”、讓房子回歸本身的居住功能。

  調控持續昇級降“虛火”

  今年以來,多地樓市調控政策不僅層層加碼,其方向也由一線城市向二線、三線城市延伸。比如,4月5日,合肥市出臺深化住房限購的樓市新政。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《證券日報》記者采訪時表示,限購是實施房地產長效機制中較為常用的交易限制措施,在房地產市場運行中起到“減速帶”作用,快速扭轉部分過熱地區的市場預期,有效抑制投機投資購房需求,同時又能起到保護首套剛需購房群體的作用。

  具體來看,此次合肥市提出,暫停市區范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區和其他區域指定學校的學區范圍內購買二手住房;同時,暫停向法人、非法人組織出售市區范圍內的新建商品住房和二手住房(經批准的人纔公寓、重點招商引資項目除外);另外,通過司法拍賣或招投標中心公開拍賣方式取得市區范圍內商品住房的,均應當符合本市住房限購政策,並設置為競拍條件。

  事實上,不只是合肥市,縱觀今年以來多個熱點城市出臺的樓市調控內容,加強住房限購,不僅被擺在更加突出的位置,而且限購的擴圍還與“限售”等措施互相搭配使用。

  例如,對於今年屢屢佔據樓市調控熱搜榜的杭州市來說,3月初發布的《關於進一步規范房地產市場秩序的通知》在加強住房限購方面,規定參與本市限購范圍內住房司法拍賣的競買人,須符合本市住房限購政策;再比如,3月30日西安市發布《關於建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知》中,進一步將限購人群的覆蓋面,延伸至新市民和剛需群體,與此同時,還配合延長限售時間。

  許小樂認為,限購的覆蓋面擴圍,可以說是樓市調控深化完善的必然結果。即新房被限購後,場內帶有投資、投機性的資本就會開始湧入二手房、法拍房等之前樓市調控的空白區域,而限購類型從新房向二手房以及法拍房等的擴圍,無疑能堵住這部分的政策漏洞,以保持並促進房地產市場平穩健康發展的調控趨勢。

  僅從樓市調控角度來說,事關限購從無小事,尤其是一些可能存在的限購松綁政策。

  以3月24日南昌市發布的《促進全市房地產市場平穩健康發展的若乾政策措施》為例,“推進大南昌都市圈居民購房同權進程”,改變“限房價、競地價”單一土地出讓方式等內容,就被看作是為限購松綁。據悉,該政策發布僅一天就被叫停。同時江西省政府約談了南昌市政府主要負責同志,責令南昌市立即糾正,消除負面影響,確保市場穩定。而住建部也已派出督導組赴南昌市現場督導。另據記者了解,住建部已將南昌市列入房地產市場監測重點城市名單,並加強對南昌市房地產市場的監督管理。

  58安居客房產研究院分院院長張波對《證券日報》記者表示,針對需求側的限購政策是房地產調控的重要一環,一旦熱點城市的限購閘門放開,勢必將導致短期內實際購房數量的大比例提昇,而市場的供不應求又將推動房價非理性上漲,從而快速影響房地產市場的平穩發展。

  在張波看來,目前限購政策在一線、二線等熱點城市執行力度已屬偏緊,預計未來的限購政策更多會在“打補丁”層面進行落實,部分過熱的三線城市也可能進一步強化限購政策。總的來說,樓市限購政策的市場效果已經開始顯現。

  土地供應開閘為樓市降溫

  為有效緩解住房供需矛盾及為“高燒”樓市降溫,加大住宅用地的供應力度成為多地樓市調控政策的“座上賓”。

  例如,為滿足居民剛需和改善型住房需求,穩定市場預期,3月30日,合肥市自然資源和規劃局公布《合肥市2021年度國有建設用地供應計劃(市本級)》顯示,今年合肥市區住宅用地計劃供應660公頃,其中居住用地供應計劃為600公頃,佔計劃總量的22.78%;租賃住房用地(單列)供應計劃為60公頃。

  3月31日,北京市發布今年的集中供地計劃,以及首批30宗掛牌土地的詳細信息。按照計劃,北京市將於3月份、7月份左右、11月份左右分三批次發布商品住宅用地出讓公告。其中,首批掛牌的30宗土地,總用地面積約169萬平方米,建築規模約345萬平方米,掛牌總價超1035.81億元。

  同日,蘇州市自然資源和規劃局發布的《蘇州市2021年度國有建設用地和住宅用地供應計劃》顯示,蘇州市區(含吳江)2021年度國有建設用地供應計劃總量為2231.7公頃,其中住宅用地供應計劃為615.2公頃,佔計劃總量的27.6%(其中租賃住房用地55.9公頃,商品房用地460.8公頃,其他用地98.5頃)。

  談及增加住房用地供應規模對樓市降溫的意義,中航證券首席經濟學家董忠雲對《證券日報》記者表示,供給與需求決定價格,樓市調控要穩定房價,就要同步從供給與需求兩端著手,促進供需平衡。雖能通過階段性抑制需求來引導房價,但需求往往不會消失而只是延後集中釋放,屆時可能造成房價的快速拉昇。因此,一方面需要通過貨幣政策與樓市調控的結合來限制投機性購房,突出房屋的居住屬性;另一方面,要積極增加土地供給,滿足合理的居住需求。只有供需兩端共同發力,纔能促進樓市供需結構的持續改善。

  據Wind數據顯示,2017年以來,我國100個大中城市供應土地規劃建築面積逐年提昇,對應到房價表現上,百城住宅價格指數同比漲幅顯著放緩,波動性也明顯減小。

  貝殼研究院高級分析師潘浩在接受《證券日報》記者采訪時稱,首先,從總量上增加住宅用地供應進而增加新房市場供應量,旨在解決因供需不平衡帶來的房價上漲過快,以及引發的一系列市場不規范行為。

  “近日,多地出臺調控政策,都在政策中明確提出增加年內土地市場供應量,此舉一方面緩解熱點城市土地市場供應不足的情況,減少因競價帶來的土地價格上漲;另一方面為新房市場儲備供應量,預計明年起新增供應量開始逐漸入市,將有利於緩解新房市場供需矛盾,從而穩定價格,為樓市降溫。”潘浩說。

  他認為,集中供地政策的推出旨在“減少土地公開出讓過程中,關聯信息不充分帶來的對市場預期的影響,糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規范問題,防止市場主體由於不掌握重要關聯信息帶來的競爭”,此舉重點在於穩定預期和減少競價帶來的市場熱度非理性上昇,從而起到穩定地價和房價的作用。

  在董忠雲看來,首先,應進一步規范和優化土地出讓制度和相關程序,加強對土地用途的監管。其次,要繼續落實“人地掛鉤”政策,各地方政府應對本地人口結構、人員流動情況加強監測與預測,結合人口與產業發展情況,合理制定並及時調整土地供應規劃,減少土地閑置和浪費,提高土地利用率。

  多地加強房貸管理

  房住不炒要求下,涉房貸款嚴監管仍在繼續。繼北上廣深等一線城市之後,包括合肥、西安等地也發文加強房地產貸款管理。

  4月5日,合肥市發布的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》提出,加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質的審查,嚴肅查處經營貸、抵押貸流入房地產市場行為。嚴格落實房地產貸款集中度管理要求,法人金融機構房地產貸款和個人住房貸款佔比不得超過人民銀行和銀保監會規定的上限。

  《西安市人民政府辦公廳關於建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知》提出,房地產貸款集中度管理、防范經營性貸款違規流入房地產領域等問題,各金融機構應嚴格按照監管機構審慎管理政策要求執行。

  中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長、教授盤和林在接受《證券日報》記者采訪時表示,如今房地產市場總原則是防止杠杆過高,以金融審慎的態度未雨綢繆,防止房地產周期性價格波動對金融體系造成衝擊。而消費貸、經營貸等信貸資金流入房地產,和中國經濟發展大方向不符,會進一步以高杠杆助推房地產泡沫。尤其是經營貸,當前國家鼓勵企業經營對經營貸實施利率優惠,如果資金通過低利率經營貸流入樓市,違背了國家通過經營貸發展實體產業的初衷。

  3月底,中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合印發了《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》,旨在嚴控資金違規流入樓市,提出加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸後管理、加強銀行內部管理、加強中介機構管理、強化協同監督檢查、繼續支持好實體經濟發展等多項具體要求。

  “加強房貸管理可以在現階段穩定樓市預期,防止杠杆過度,將房地產價格限定在合理區間,實現金融審慎。”盤和林表示。

  事實上,監管部門對資金違規流入房地產領域的處罰一直保持力度。今年以來,銀保監系統多張罰單劍指“信貸資金違規流入房地產”。例如,4月6日,中國銀保監會麗水監管分局行政處罰信息顯示,因貸款“三查”不到位導致項目貸款違規流入房地產市場行為,上海浦東發展銀行麗水分行被罰款25萬元;因違規發放借冒名貸款行為、信貸資金違規流入房地產市場等行為,浙江遂昌農村商業銀行股份有限公司被罰款85萬元。

  雖然監管部門重拳出擊,但信貸資金違規流入房地產現象並未銷聲匿跡。為加強房貸管理,未來各地各部門發力點有哪些?盤和林表示,房貸管理還是要各部門配合,比如如何引導銀行對經營貸流向實施追蹤、如何打通信息壁壘,都需要多個部門配合。一筆貸款,對於銀行來說,一旦跨銀行轉賬,銀行就很難繼續追蹤貸款資金流向,所以需要各地方政府從整體層面去監控經營貸資金流向,打擊違規行為。

  重拳出擊治理市場亂象

  今年以來,全國多地對房地產調控力度不松勁,通過層層加碼,對房地產市場亂象重拳出擊,“打擊市場亂象”“規范市場秩序”已成為多地樓市調控政策的重要內容之一。

  合肥市提出,“嚴厲打擊各種房地產市場亂象”;西安提出,“規范中介機構房源信息發布行為”;3月8日,海南省發布《海南省2021年房地產市場專項整治工作方案》,提出“全面清理整治房地產企業和中介機構違法違規行為,嚴厲打擊規避限購政策騙購、變相漲價、違規銷售等違法違規行為”;1月21日,上海市發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》,明確提出“嚴格規范房地產市場經營秩序”“加強對房地產開發企業、銷售代理企業和房地產經紀機構的監管,開展房地產市場秩序專項整治工作”。

  “房地產市場各類亂象長期存在,多地出臺措施規范市場秩序,進一步體現了對房地產市場堅決嚴格調控的政策導向,有助於更加徹底地落實‘房住不炒’政策,提昇對房地產宏觀調控的效果。”蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心副主任陶金在接受《證券日報》記者采訪時表示,“上述舉措若嚴格落地,將壓降部分非剛需的購房需求,壓制房價,有利於房地產市場的平穩合理運行。”

  資深美股投資人,Anlan capital執行董事陳達在接受《證券日報》記者采訪時表示,很多二手房的定價由房東或市場來決定,房東的定價大多是以同一小區的掛牌價格作為參考,而房東看到的掛牌價格都是來自中介網站,這些價格可能存在水分,房源也不一定真實,中介有操縱二手房價的能力和可能性,所以虛假房源一定要遏制,也是重點打擊的對象。

  據記者了解,目前已有多地建立二手住房成交參考價格發布機制。中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示,從各地的調控政策內容看,二手房價格明顯上漲城市大部分集中在房地產炒作氛圍濃郁的區域,投資客聚集,價格管控有利於市場的穩定。從市場趨勢看,預計全國一線、二線城市二手房價格管控將成為趨勢,更多的城市可能“加碼”二手房價格掛牌管控。從政策效果看,深圳等城市出現了二手房報價下調現象,預計近期房價上漲趨勢將明顯放緩。

  監管部門在開展整治工作,打擊房地產市場“害群之馬”方面也毫不手軟。比如,今年以來,海口市市場監督管理局嚴厲打擊房地產市場亂象,目前共立案查處房地產案件7宗,結案1宗,罰款98.8萬元;據上海房管局3月9日發布的消息,為進一步規范房地產市場秩序,上海市區房管、市場監管和城管執法等部門堅持管執聯動,加大行政監管和執法力度,嚴肅查處了一批違法違規案件,並通報6起典型案例。

  談及接下來在淨化房地產市場環境,遏制亂象滋生方面還需如何發力,陶金認為,一是需要加大對違法違規行為的懲處力度,公開曝光典型案例;二是需要形成常態化的監控機制和制度化的管制辦法,形成更加細密的監管網絡,維護消費者的合法權益。

  “目前來看,還需強化對二手房的監管,同時對於各類自媒體和各類微 信群推廣樓盤等行為給予關注。”上海易居房地產研究院總監嚴躍進對《證券日報》記者說。

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