2020年已經落下帷幕，新的一年接踵而至。回顧2020年天津房地產市場，雖在一定程度上受到了疫情的影響，但在三四月份整體市場開始回溫，在“房住不炒”大基調下，天津房地產市場漸穩。天津中原研究院通過2020年市場回顧作出對2021年的八大展望。2020年天津房地產市場回顧與2021年展望如下：

　　2020年天津房地產市場回顧

　　宏觀政策：房住不炒為底線，人口政策尋突破

　　房地產與實體經濟均衡發展。延續“房住不炒”的政策底線，“因城施策”的邊際效應遞減；各城市或將在人口政策上尋求變通，在人口導入方式及門檻上著力，增加有效居住需求。

　　堅持制造業立市。天津是國內 第一個將“制造業立市”寫進發展規劃的直轄市、大城市，意圖改變天津經濟脫實向虛造成的城市活力不足，通過穩定產業促進就業、吸引人口，推動城市健康平穩發展。

　　國內城市搶人大戰不斷昇級，落戶政策趨向零門檻。2020年各城市政策突破嘗試，核心保留的均為人口政策，搶人大戰持續昇級；已有多個城市實現零門檻落戶，未來除極少數核心城市外，落戶零門檻是必然趨勢；與強省會對比，天津人口輻射腹地小，人口政策勢必持續放寬。

　　濱城定位提昇，打造雙城發展格局。濱海新區作為天津上一輪規劃“雙核”之一，發展戰略地位進一步提昇為“濱城”，同時作為天津經濟發展的主引擎，經濟貢獻佔全市半壁江山，且經濟結構逾7成為制造業，符合天津制造業立市定位。“濱城”概念下，濱海新區政策將全方位放寬。

　　中心城區的擴容將帶來新的投資機會，並對市場結構產生較大影響。近年來，天津環線區域陸續進行行政區劃變更，涉及西青、東麗、河東、紅橋等區域，變更後對區域市場產生了一定影響，未來將出現更多行政區劃的變更，包括小區域劃分和合並。

　　軌道交通建設將帶動區域市場發展。2021年將是天津地鐵建設的高峰年，在建地鐵累計裡程將達293公裡，十四五期間是天津軌道交通發展的重點時期，規劃到2025年建成裡程513公裡。

　　天津2021年重點軌交線路及涉及板塊

　　市場政策：人口政策將持續放寬，拿地-開盤周期繼續壓縮 

　　政策以人口為突破，輔以土地報批報建環節提速。2020年多個城市政策突破嘗試，唯 一突破口是人口，天津同樣以人口政策為突破口，人口門檻降低，同時在土地、報批、報建等環節全面助力房企開發提速。

　　濱城政策帶來城市更新投資機會，試點後可能進入中心城區。

　　土地市場：價格回歸，成交規模與2018年基本持平

　　2020年成交規模1371萬㎡，房企對天津市場的穩定抱有信心。2020年全市供應土地123宗，建面1444萬㎡，同比下降34.8%；成交土地113宗，建面1371萬㎡，同比下降21.6%。與2019年對比，在津房企普遍面臨前融受限和回款壓力的增加，疊加疫情影響，成交規模下降2成。但整體成交規模與2018年持平，客觀反映房企對天津市場的穩定性抱有信心。

　　房企拿地向心趨勢加劇。環城四區成交趨近外環、遠郊成交趨向城鎮中心。由於地價下降、房企對流量要求提高及改善需求復蘇帶動，市區成交佔比接近10%。2020年整體起拍價下降1.4%，今年同往年相比，房企更加關注市區和遠郊，競爭激烈，使這兩個板塊的溢價上昇。

　　成交地塊小型化。2020年小地塊成交為主流，成交總價10億以內地塊佔比7成。成交地塊總價阻力線持續下探，總價10億以內地塊佔比達到74%。 土地成交總建面以5-15萬㎡為主，佔比69%；規劃建面也主要為5-15萬㎡中小體量為主。

　　新房市場：成交規模穩定，市區改善復蘇

　　成交復蘇超預期，新房成交1337萬㎡。2020年疫情對市場的影響與傳統春節淡季重合，全年影響較小，成交規模依然達到了1337萬㎡。同時，從四月開始，天津新房月均成交量保持穩定，傳統營銷節點特征打破，房企為加快資金快速回籠，月月衝刺，每月都是強銷月，這種現象預計會在2021年持續。

　　市區改善需求釋放，環城成交總價下沈。2020年天津新房市場仍延續以剛需為主體的結構，但從中觀市場特征看，中心區的改善復蘇與外圍區域總價下沈並存。

　　市場競爭更加激烈。2020年市場新盤供應增加，開盤認購率下降，天津純新盤入市較2019年有所增加。分區域來看，近兩年市內六區項目集中入市，高端項目供應增加競爭激烈；2020年環城四區供應持續增加，仍為市場供應主力；而遠郊五區新盤數依然在持續下降；濱海新區利好規劃頻出，近2年拿地項目加速入市。

　　市內六區項目佔據TOP10半壁江山。通過對2020年各區域商品住宅成交情況分析可以看出中市內六區成交上昇最為明顯，2020年銷售金額TOP10中，市區項目佔據5席，也進一步說明了天津積累的改善需求開始回歸。

　　流量盤均出現在市場安全區。從2020年流量盤出現的區域，我們不難看到，流量安全的前提主要包括：或者是城市界面成熟、自帶流量的優質區域，或者是城市和產業關系越來越緊密，產城概念越發突出的環線區域，像河西新梅江、西青精武鎮、武清楊村等。

　　活躍庫存總量相對可控。2020年全市銷許存量2000+萬平米，除去和平外，市區其他區銷許存量均有所增加，但在售項目去化速度也同時有一定提高；環城存量、銷售量雙高，持續成為天津商品房市場重心。

　　5.二手房市場：價格回溫，同時與新房輪動更緊密

　　疫情後二手房市場迅速恢復。2020年天津二手房成交11.3萬套，疫情結束後市場迅速恢復，繼而擴大議價空間，推動成交量維穩，年末價格受新房市場衝擊略微回落，但仍處於合理區間。

　　二手房成交特點：成交決策加快、客戶年輕化、改善需求復蘇。

　　2021年天津房地產市場展望

　　結合2020年天津房地產市場表現，天津中原研究院對2021年天津房地產市場作出八大展望：

　　天津樓市將持續反彈,2021年小陽春將提前

　　2021年將是投資大年,天津土地供應持續增加

　　投資市場國家隊是主流

　　市內六區仍是熱點,環線熱點區域安全性高

　　天津政策可能出現驚喜

　　開發商與資本逐鹿渠道市場，後渠道時代來臨

　　高周轉時期樓盤陸續交房，行業重新審視產品

　　市場規模穩定但開發產能過剩，勢必盈剩虧汰