證券市場的物業股數量還在增加。

　　恆大物業、遠洋服務、華潤萬象生活已經進入上市流程中，越秀地產則在11月23日晚間對外披露了其分拆物業上市的意願。此前不久，金科服務、融創服務先後成功赴港上市……

　　在這一片火熱景象前不久則是多只物業新股接連破發，以及物業板塊的整體回調，而身為行業龍頭的保利物業也收到了首份負面評級報告。

　　業內人士認為，當前行業已進入冷靜調整新周期，未來市場對物管行業的認知會進入到更合理的水平，從對行業的整體看好細化到對每家公司的考察。

　　很明顯的是，這些並不會阻擋物業上市的步伐。中信證券預測，2020年四季度物管公司IPO融資規模，將遠遠超過2020年前三季度的總和。

　　紮堆與破發

　　11月22日，遠洋服務通過港交所聆訊的消息傳出；次日晚間，越秀地產公告稱正考慮可能分拆物業管理業務並於聯交所主板獨立上市。同時，有市場消息稱，華潤萬象生活將於12月完成上市。

　　11月22日，恆大物業在遞交招股書54天後召開上市媒體發布會，披露了即將掛牌交易的消息。

　　此前不久，金科服務於11月17日在港交所敲鍾，當日收報44.7港元，與招股價持平，翌日股價破底後迎來再度上漲，24日收盤報價49.6港元，較發行價上漲10.96%；11月19日，融創服務敲鍾，當日收盤報14.14港元，大漲21.9%。

　　然而，前不久物業新股仍深陷“破發潮”。

　　10月19日，卓越商企服務掛牌上市，首日收盤價報11港元，較發行價10.68港元高約3%，但此後幾個交易日裡，其股價震蕩走低，10月27日收盤就已跌破發行價，目前仍處於破發中。

　　在這期間，第一服務於10月22日上市，當日收盤報1.76港元，較發行價2.4港元跌去26.67%。物業股的風向出現轉變。

　　10月30日，合景悠活和世茂服務同日敲鍾。合景悠活上市當日破發，以22.94%的跌幅慘淡收盤，而世茂服務盤中一度跌破16.6港元的發行價，最終勉強維持住了發行價。

　　然而，僅在第二個交易日（11月2日），世茂服務便跌破發行價，報收16.5港元。同日，第一服務、合景悠活分別報收1.39港元、5.97港元，較發行價分別下跌43.5%、24.3%。

　　事實上，不只是新股的破發，近期物業板塊整體也出現了明顯的調整。

　　克而瑞統計數據顯示，今年以來至10月30日，34家物業股平均漲幅為30%，平均漲幅有所收窄；其中，9月單月，30家物業股的平均跌幅約為10%，其中13家跌幅在10%以上。

　　分化顯現

　　隨著物管公司的集中上市，物業股的稀缺性逐漸喪失。物業股從過去的資本寵兒變成了被認真審視的對象。市場認為，物業板塊普漲的時代或已經成為過去，個股自身的情況成為被關注的重點。

　　10月份登陸資本市場且先後破發的上述4支物業股中，除世茂服務在管面積破1億平方米外，第一服務、卓越商企服務、合景悠活在管面積分別為1503萬平方米、2580萬平方米、2220萬平方米。

　　中指研究院數據顯示，2020中國物業服務百強企業的平均管理面積為4279萬平方米。上述三家物管企業的規模明顯低於這一水平。

　　而近期打破了“破發魔咒”的融創服務、金科服務，均為在管面積過億的企業，並且背靠規模可觀的地產公司。

　　值得一提的是，頭部物管企業保利物業也在近期經歷了一波明顯的回調。東財Choice數據顯示，保利物業今日收盤價為52港元，較今年5月份逾90港元的高點跌去四成。11月中旬，麥格理還給予保利物業“跑輸大市”的評級，目標價45.8港元。

　　有資深行業分析師向記者表示，保利物業由於面積足夠大，上市之初市場給予了過高的期望，而其利潤並不高。

　　截至上半年末，保利物業在管面積為3.17億平方米，位列行業第四；位列第二、三位的雅生活、碧桂園服務在管面積分別為3.53億平方米、3.2億平方米，三家公司在管規模較為接近。而同期，保利物業的毛利率僅為20.4%，遠低於雅生活和碧桂園服務逾36%的毛利率水平。

　　未來仍有空間

　　盡管個股出現分化，但從行業整體來看，物管行業未來仍有廣闊的市場和前景。

　　諸葛找房數據中心分析師陳霄向記者表示，整體而言，物業板塊發展潛力較大，且目前正處於物管行業發展初期，仍有較大的發展和進入空間，並且其輕資產模式，現金流穩定，負債率較低，對於資本市場更具吸引力。

　　在一位長期跟蹤物業股的投資者看來，“只要有大股東的房子接著賣，加上收繳率提昇和漲價，物業公司未來幾年都能過得很滋潤。這種生意穩得很，只要房子在，錢就可以一直收下去，還抗通脹。”

　　而如今物業管理公司大量上市則有利於後續市場集中度的提高。中信證券認為，規模較小、缺乏特色的物業管理公司會失去擴張規模的動力。新增面積對其來說反而可能導致管理上的風險；同時，上市帶來的戰略、資金、人纔等方面的便利，阻礙物業管理公司壯大的因素會被進一步破除。

　　上述投資者也提到，未來行業集中度的提昇將利好頭部企業，管理面積越多，成本就能攤下來。同時，小房企在增量淘汰的同時，存量物業服務也會面臨同樣的情況，“業主委員會會替換掉不滿意的物業，中產對服務也有較高的要求。這有望成為未來趨勢”。

　　中信證券亦表示，未來優秀企業的價值則會進一步凸顯，由於科技進步，管理創新，增值服務發展，未來三年可能成為集中度提昇的關鍵三年，品牌護城河也將更加廣闊。

　　不過也有業內人士對行業發展持有較為悲觀的態度。

　　有資深分析師向記者直言，物業的想象空間是有瓶頸的。其認為，科技能降低一部分成本費用，但是是有限度地降低；同時，最好的物業是產業園區、辦公樓之類的企業客戶，普通的住宅業主可能比較難有想象空間。“現在企業上市融來的錢就去收並購了，收並購可能是賠的，畢竟收並購也不便宜”。