戴頭盔看房，隱私之外更重要的，是開發商與渠道的博弈，特別是在年末歲尾，各大房企衝刺年終業績的時候，『高渠道費』成了整個行業無奈的選擇。

　　北京商報記者注意到，近期北京樓市『渠道』大戰愈演愈烈，甚至一些位置、口碑、價格都不錯的高品質項目，也主動選擇使用渠道來加快營銷節奏，部分項目的包銷門檻降至千萬級別，兩位數渠道返點再次上演。在此之前，『以價換量』帶來了營銷節奏的改變，然而大面積新房入市也攤薄了市場份額，雖然有降價作為前提，但短期內的業績衝刺，仍需渠道來幫把手。選擇渠道，也是選擇年底業績繼續爬高。從近期上市房企公布的銷售數據測算，多數排名靠前的房企處於無法完成年度業績目標的危險線內。

　　豪宅也用渠道

　　伴隨著疫情的消退，金九銀十給樓市帶來了復蘇的聲音，但上半年銷售停滯的影響尚在，迫於業績壓力，更多的開發商選擇使用渠道來加快營銷節奏。

　　北京商報記者注意到，最近幾個月，北京樓市新房項目使用渠道的數量得到擴充，其中不乏自身條件不錯的高品質住宅項目以及豪宅項目。按照傳統邏輯，去化『老大難』項目纔會考慮渠道帶客，這些項目一般都具備區位偏遠、配套設施差、交通不便等特點，但目前這一邏輯正在被打破。

　　今年的北京樓市講求一個『快』字，項目出新快，項目營銷也要快步跟進，而這之中渠道扮演著重要角色。據了解，身具豪宅血統的分鍾寺三兄弟中，已經公開案名及戶型的世茂和金茂不約而同地用起了渠道；大瓦窯的首創天閱山河、西紅門的新城熙紅印、位於海淀的融創香山一號院也都加入到了渠道之列；就連地產『優等生』中海也開始用渠道了。

　　『競爭是相互的，一些原本沒打算用渠道的項目，也開始有計劃去接觸渠道。』業內人士向北京商報記者透露。

　　合碩機構首席分析師郭毅表示，房企選擇使用渠道，取決於其對於未來業績目標的預期，以及為了業績目標可以付出多高的營銷成本。今年與往年不同，一方面疫情影響了上半年房地產市場的銷售進度，可以說今年的房子都只賣了半年的時間；另一方面融資『三道紅線』的出臺，給眾房企帶來了壓力，外部『輸血』收緊，要更注重自己的內部『造血』能力。

　　『目前項目營銷對於渠道的依賴度越來越高，雖然部分房企正在積極構建自主營銷平臺，但短期內收效甚微，還遠不能解燃眉之急。』諸葛找房數據研究中心分析師陳霄稱，渠道帶客可以直接迅速地增加到訪量，達到去化快、回款快的目的，相對於目前房企自主營銷而言，能更精准把握客戶，實現客流的精准導入。

　　部分渠道費已達12%

　　近幾年來，使用渠道營銷的開發商越來越多，因此，市場上也有關於『是渠道綁架了開發商，還是開發商離不開渠道的討論』。

　　貝殼找房創始人、董事長左暉曾對渠道有這樣一個定義：『市場好的時候，開發商對渠道的依賴程度較低；市場不好的時候，開發商對渠道的依賴程度就會很高。其實渠道也是開發商的「夜壺」，市場不好拿出來用用，市場好了就放回去。』

　　也是印證了左暉的『夜壺論』，貝殼找房在其上市招股書中披露，新房業務呈現快速增長，已在整體營收中佔據主導地位。2019年更是出現爆發式增長，較前一年攀昇171.35%。

　　隨著調控政策不斷加碼，房地產市場的高光時刻一去不復返，使用渠道似乎成了常態，尤其是對於一些『老大難』的項目而言。

　　『包銷2000萬我們就能給12%，做嗎？』南五環某『老大難』項目營銷總近日向北京商報記者透露，目前距離集團給自己開出的任務，還差50個億，除了京外市場，北京就指著這個項目了，所以給的政策非常好，希望能夠刺激市場盡早出手。

　　部分營銷總和渠道均表示：12個點，對於一些剛需『老大難』項目來說並不高。『有的包銷門檻直接1000萬起。』據北六環附近某項目營銷總透露，12個點對於一些年底衝刺業績或者年初要玩開門紅的企業來說，並不稀奇。往年難過的時候，有的給出過15個點。但今年較特殊的是：包銷的門檻在不斷下降。『原來我們說包銷，一個項目整體要托底纔行，現在就是誰能幫我賣出去都行，舉全渠道之力。』

　　中原地產首席分析師張大偉更是直言：『當下大部分開發商的利潤率已經非常低，為了賣房給渠道的點位非常高，這種情況下，很多聰明的購房者直接找渠道買房，和渠道談優惠。』在他看來，渠道對於開發商來說的確是一件冬天濕透了的棉襖，穿著的確冷，但脫了更冷。

　　業績承壓下的選擇

　　選擇渠道，也是選擇年底業績繼續爬高。

　　臨近年末，房企大考即將上演，但從今年前10個月的銷售業績來看，部分房企將難以完成年度業績目標。

　　貝殼研究院發布的報告顯示，根據32家房企發布的10月業績統計，年度業績目標完成率平均值為82%，但房企之間差異明顯。包括恆大、金茂在內的5家房企目標達成率在90%以上，同時，有17家房企目標達成率低於80%，2家房企目標達成率低於70%。

　　一般來說，前10個月銷售業績低於80%，就處在危險線內。北京商報記者梳理發現，今年在北京豪擲上百億拿地的綠城中國，前10個月銷售額為1961億元，完成年度目標78.44%；遠洋集團前10個月銷售額為921.4億元，完成年度目標70.88%；中國奧園前10個月銷售額為985億元，完成年度目標74.51%。

　　值得一提的是，富力地產前10個月銷售額為1026.8億元，雖然突破千億，但距離年度目標相去甚遠，僅完成67.55%，大概率會成為無法完成年度業績目標的一員。

　　業內人士指出，如果目前房企業績處於危險線內，那麼大概率年底無法完成衝刺目標的任務，少部分落後較小的房企還有一搏之力。目前樓市『以價換量』已成為主流，眾房企紛紛湧入，減弱了打折促銷的影響力。再加上年末也不是傳統的樓市銷售季，接下來整體去化會更加艱難。雖有渠道助力，但實現突破仍需購房者解囊。

　　事實上，房企在『銀十』期間表現出較為明顯的促銷『誠意』，但仍有部分房企未能達到預期銷售效果。據貝殼研究院數據監測，TOP50房企中10月『以價換量』的房企為20家，較9月增加9家，同時，有14家房企銷售均價下降卻未能達到預期銷售效果，表現出『量價齊跌』的結果。