以案說法:電梯間頻現廣告 收入歸誰所有

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來源: 光明日報 作者:靳昊 編輯:孟建 2020-11-20 09:03:28

內容提要:電梯廣告業主共有。

  ●概述

  如今,越來越多的商家選擇在小區電梯間內投放廣告。一方面,電梯廣告的費用較為便宜,另一方面,小區居民每日多次乘坐電梯,廣告宣傳效果較為明顯。但是,很多小區居民並不清楚這筆廣告收入該歸誰所有。隨著電梯廣告的普及,出現了不少物業公司佔有廣告收益、業主委員會起訴要求返還的案件。

  ●案例

  2015年至2019年,某物業公司共收取小區電梯廣告費6.4萬元。小區業委會成立後,要求歸還這筆費用時遭到物業公司拒絕。該公司稱廣告費系經營性收入,應該用於彌補物業服務費的不足。小區業委會後將物業公司訴至法院,要求退還6.4萬元。

  法院認為,涉案小區的電梯出租收取的廣告費應歸該小區的全體業主所有。本案訟爭的廣告費為物業公司所佔有,其沒有提供物業服務費虧損的依據,也與事先出具的代管電梯廣告租金收入的公示內容相違背,應對廣告費予以返還。

  ●法條

  建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之後,屬於業主共有。(第二百八十二條)

  建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分面積所佔比例確定。(第二百八十三條)

  業主可以自行管理建築物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。(第二百八十四條)

  ●專家說法

  王延川(西北工業大學教授)

  共有部分的收益歸全體業主所有

  實踐中,商家多與物業公司洽談小區電梯廣告事宜,事後也會將廣告費直接支付給物業公司,有些物業公司據此認為廣告費歸自己所有,這種觀點是不恰當的。

  小區不動產分為兩個部分,一是專有部分,二是共有部分。專有部分是業主購買的小區單元房,對此業主擁有專有權,即單獨所有權。非專有部分屬於業主共有部分,主要包括小區內的公共場所、公用設施和物業服務用房等,對此業主擁有共有權,即共同所有權。全體業主對共有部分享有佔有、使用、收益和處分的權能。

  據此,電梯作為公用設施屬於小區共有部分,全體業主對此擁有共有權。租賃電梯所得廣告費屬於共有部分的收益,該收益理應歸於共有權人,即全體業主。

  民法中,共有分為按份共有和共同共有,前者是指共有權人享有份額的共有,如二人各出一半資金購買某物,後者是指基於某種原因而產生的對共有物不分份額的共有,業主對小區電梯即屬於共同共有,業主不得要求對此進行分割。基於電梯租賃產生的收益,業主享有共同共有權,要實現該權利應經過分配程序,即業主大會的決議。業主可以請求業主委員會召開業主大會進行分配。分割的標准是按照全體業主事先的約定,如果沒有約定,按照每個業主單元房面積在整個專有部分中所佔比例分配。

  司法實踐中,物業公司通常會提出其對廣告費有合理使用的權利,如將廣告費用於補貼物業管理服務費等,以此拒絕返還廣告費,這種觀點也是錯誤的。

  物業公司對廣告費的使用要經過業主大會決議,但以下兩種情況下有例外:一是用於廣告管理支出;二是用於專項維修資金。電梯廣告的運營需要物業公司維持,維持是為了全體業主的利益,維持成本當然要從廣告費中扣除,因此不需要業主大會決議。按照《物業管理條例》第五十四條和《住宅專項維修資金管理辦法》第二十七條的規定,利用小區共有部分進行經營的,業主所得收益應當轉入住宅專項維修資金滾存使用,但業主大會另有決定的除外。作出這種規定的意圖在於,共有部分收益在業主大會未決議分配時,不能被物業公司等主體不當使用,應當認定該收益用於補充專項維修資金,且該資金也屬於業主共有。

  本案中,物業公司對廣告費的收取在法律性質上屬於佔有權,而非所有權,其義務是將該收益移交全體業主或者業委會,物業公司違反該義務,性質上屬於侵權行為。業主是所有權人,業主委員會可以代表業主起訴要求物業公司對該收益的佔有進行返還。由於物業公司不能舉證證明其將廣告費用於廣告管理支出或者專項維修資金,法院依法認定物業公司承擔廣告費的返還責任。

  當前,小區物業利用電梯間、停車位等共有設施和公共場地進行經營的行為較為普遍。對此,應遵循民法典的原則和精神,讓公共收益的收支情況更加透明,保障業主真正享受到公共收益。

  (本報記者靳昊采訪整理)

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