長租公寓的『殼』要破了嗎?

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來源: 北京商報 作者:陶鳳 編輯:孟建 2020-11-19 09:20:00

內容提要:『蛋殼』要破了嗎?

  『蛋殼』要破了嗎?

  這個當下蛋殼不願意回答的問題,或是接下來長租公寓市場必須直面的問題。連日來,蛋殼深陷『爆雷』『跑路』風波,引發公司股價震蕩,長租公寓市場風聲鶴唳。

  危險的氣息,在時間和地域上都早有征兆。年初,因為免租的矛盾,蛋殼與業主的矛盾開始暴露。隨後,公司風波不斷,資本市場新秀變得起伏不定。赴美上市的長租公寓公司青客公寓也被曝出資金周轉困難,甚至險些關門。長租公寓爆雷頻發於多個城市之際,整個行業已是雞飛狗跳。

  長租公寓有一套自己的運營邏輯。『高付』租金給業主,再以『低價』給租客,這一模式看似違背『低買高賣』的市場規律,卻在長租公寓市場成為基本操作。若要維持資金鏈,只能『長收』租客一年的租金,再按月『短付』給房東,利用時間差周轉資金。

  而租客租金又多來自於租金貸等金融產品,提供租金貸的貸款公司通常不是正規銀行,有些是網貸公司或非正規金融機構,利用租戶信用借貸搭建資金池,放大了風險。這種玩法的長租公寓,更像是罩在房地產外殼下的資本游戲。而時間和金錢之間,往往爭分奪秒,危險藏在頃刻之間。

  疫情可能是擊垮資金鏈的稻草。但無論疫情存在與否,長租公寓的腳上一直綁著『雷』。在業內,長租公寓模式一直爭議很大,房地產大佬們各執一詞。幾年之間,嘴仗不斷,爭吵不休。潘石屹直言『這個生意是虧的』,王石力挺,馮侖態度謹慎,他表示要看租金水平也要看房地產金融產品創新。從實際行動看,萬科、龍湖等龍頭企業則接連布局,中介系、酒店系、創業系,長租公寓市場爭奪戰愈演愈烈。

  樓市邁入存量房時代,『租售並舉』的政策背景下,租房改革政策頻出,房企將租賃看作『樓市下半場』的入口。各路勢力爭相進入租賃市場,長租公寓順勢站上風口,火熱看似有章可循,又難掩一廂情願。

  資本上頭,往往就剩下速度與激情了。跑馬圈地,上車佔坑,借助租金貸瘋狂收房、極速擴張之後,有事兒就不是自己說了算了。在遭遇市場風險和變動的情況下,仍要按約定繳納租金,巨大的經營壓力之下,再火的市場都會遇到最冷的結局。

  微利行業,需要細耕慢做,放長線看遠期。長租公寓在市場前期需要重資本投入,如何利用金融工具,解決資金沈淀、回報周期長以及現金流需求,監管如何介入,既要管住錢又要給予金融支持,是置身其中各方要解決的當務之急。

  脆弱的殼,還打不了長期的仗。

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