2019年宏觀經濟壓力持續影響天津市場，而新增供應也對市場構成挑戰，限制租金增長空間。“盡管天津市場存在下行壓力，且市場對未來預期下調，但我們看到增長依舊存在。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示，“截至2019年底，甲級辦公樓市場已出租面積在過去十年增長了六倍以上。經營表現優異的頭部項目依然能為業主帶來良好的租金收益。”此外，在零售地產市場，品牌擴張有所放緩，但餐飲和兒童業態仍受市場歡迎；在工業物流市場，2019年新增供應水平達歷史新高，而北京的外溢需求繼續使天津市場受益。

　　辦公樓市場

　　內資金融企業主導租賃需求，專業服務業表現活躍。經濟不確定性持續影響市場需求，但是整體需求仍保持增長勢頭。2019年全市辦公樓淨吸納量創下自2005年以來的最高水平，超過23萬平方米。其中，第四季度淨吸納量錄得約4萬平方米，與第三季度水平基本持平，環比微增0.2%。內資企業和金融企業，尤其是保險公司，是全年最為活躍的需求來源。與此同時，中小型專業服務業公司也持續尋求面積。受益於當下租金水平下調的市場環境，昇級類需求活躍度顯著提昇，佔據全年租賃交易中較大比重。

　　四季度共有兩座辦公樓項目入市。泰恆大廈（原京津國際中心）和網信大廈（原中冶七裡）寫字樓竣工入市，為市場增加了14萬平方米的新增辦公面積。今年全年大量的供給進一步推高市場空置水平，整體市場空置率昇至41.6%，甲級辦公樓空置率昇至48.4%。隨著更多新竣工、品質較高的項目入市，現有甲級樓宇將比乙級項目面臨到更大的競爭壓力。

　　從業主方角度而言，相較於提昇租金，維持出租率水平更為重要。項目業主通常會提供更為靈活的租金優惠，特別是對於大型優質租戶。第四季度整體市場租金錄得每平方米每月86.9元，環比下降0.8%，同比下降3.1%。 “新項目從昇級需求中受益最大，因為它們可以保障更高品質的辦公空間，並且傾向於提供更具競爭力的租賃價格。” 仲量聯行天津商業地產部總監呂蔚然表示，“盡管經濟不確定性將延續至2020年，但穩健的大型公司仍將是市場的壓艙石，最終將支持市場表現。”

　　工業物流市場

　　整體環境下市場壓力增大，全年需求表現有所放緩。2019年第四季度，天津非保稅物流市場淨吸納量較上季度有所回昇。在經濟壓力下，一些電子商務公司對業績預期趨於保守，預算有所收緊，大型在線零售企業及其自營的第三方物流公司表現尤為明顯。因此，部分企業於年初順勢整合其倉儲物流空間，並騰退部分租賃面積。當然，這其中也包括一些企業因長期戰略規劃，將租賃面積整合到自持自用的項目中。同時，也有電子商務類租戶今年縮減面積或退租，以此控制和削減成本。

　　第四季度延續2019年前三季度的供應高峰，共計三個新項目入市。2019年新增供應水平達歷史新高，市場整體空置率較去年同期顯著提高。四季度受新項目影響，非保稅物流市場空置水平環比上昇4.7個百分點至19.8%。同時，需求放緩致使年底租金增長放緩。非保稅物流租金在本季度保持平穩，錄得每平方米每天1.0元，環比微漲0.5%。 “盡管經濟形勢依然嚴峻，北京的外溢需求繼續使天津市場受益，特別是臨近北京的武清和北辰子市場。” 仲量聯行天津工業地產部總監高雲鵬表示，“另一方面，仍有少量冷鏈物流企業借此時機充分利用較低的租金和大量可供選擇的新增供應，在今年下半年進行擴張。”

　　零售地產市場

　　品牌擴張放緩，餐飲和兒童類仍受市場歡迎。受大環境影響，大多數零售商擴張步伐顯著放緩，第四季度淨吸納量錄得4,000平方米。部分內資茶飲品牌和兒童類零售商也逆勢擴張，喜茶和樂樂茶等國內知名的茶飲品牌均積極布局。本季度，多個國際化妝品零售商在全市頭部項目開設新店，例如香奈兒（Chanel）入駐南開大悅城，而YSL彩妝門店則入駐海信廣場。同時，兒童業態進一步多元化、細分化，支持租賃需求。本季度全市空置率基本保持穩定在11.7%，同比小幅上漲1.3個百分點。

　　2019年第四季度無新項目入市。落成時間較早的項目試圖通過調整租戶組合來重新定位，引進更多以生活方式為導向的店鋪，提昇項目競爭力並增加客流量。而一些百貨商場也考慮與經驗豐富的運營商建立合作，以重新提振項目表現。仲量聯行天津零售地產部總監尹偉靜表示：“在租金增長放緩的環境中，低水平新增供應量為2019年帶來一定利好，中和了經濟壓力可能對市場產生的進一步影響。與此同時，在項目層面，市場領先的項目仍可保持良好的租金水平，並確保較高的入駐率。”