2020年1月6日，房地產服務商戴德梁行發布2019全年度天津市場回顧及展望相關數據。戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵開展主題為《不畏嚴寒，順勢而為 寫字樓市場及天津大宗交易回顧及展望》的演講，並接受津雲記者專訪。他表示，2019年大宗交易市場總體保持活躍，但在國內外經濟下滑大背景下，各地市場會出現分化。天津大宗交易市場商辦類產品比價效應顯著，以承接北京外溢客戶為主要動能，短期承壓，未來可期。

　　戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵

　　國內大宗交易市場整體平穩 外資投資總量增長

　　劉兵說，從整體而言，2019年的大宗交易市場全國總體保持活躍。目前，海外投資不再受政府鼓勵，所以去海外投資房地產的國內企業越來越少，有內資背景的買家大多是用已經在海外的資金或者上市公司分紅進行投資。而外資對中國市場關注度增強，尤其是對中國商辦市場關注有增無減，總量還在增加。

　　天津寫字樓空置率上昇 提昇服務成競爭熱點

　　佔北京大宗交易市場47%的寫字樓市場，2019年在全國主要一線城市中，北京、上海、深圳空置率均有上昇。劉兵預計，在未來五年中全國典型二線城市均處於租戶市場，而天津寫字樓未來供應量在二線城市中將處於偏低水平，三年內，空置率預計繼續保持高位水平。

　　據戴德梁行發布數據顯示，2019年，天津甲級寫字樓市場共計迎來6個新增項目入市，為市場帶來25.7萬平方米的優質辦公面積，年末市場存量上昇至231.0萬平方米。2020年，若未來供應項目均能如期入市，天津甲級寫字樓市場將迎來自2018年以來的第二波供應高峰，預計全年將有超過50萬平方米的新增供應入市。預計2021年起，隨供應量縮減，市場或將進入存量去化時代。

　　他表示，天津寫字樓市場競爭加劇，但租金下行空間不大，現在以及接下來二十年，租金不再競爭主場，體驗和服務的提昇將是爭奪客戶資源的主要手段，租戶對樓宇的感受將確定未來這個行業的發展趨勢。

　　物流倉儲投資熱度仍在 好區域項目以存量博弈為主

　　“隨著天津大宗交易市場存量資本的增加，急於變現的業主逐漸會降低價格預期，與北京及一線城市大宗資產價格比價效應進一步提昇。”劉兵說。“短期看，天津市場壓力很大，但是前景肯定是看好。尤其是隨著北京非首都功能的疏解，天津“一基三區”定位的加強，天津物流倉儲投資依舊保持熱度，而好區域項目以存量博弈為主，市場會帶來更多的二手交易機會。但由於未來供應的增多，大宗交易價格會繼續承壓。”

　　大宗交易市場日趨成熟 本地投資佔優勢

　　大宗交易市場會越來越大越來越成熟，一線城市和強二線城市會收到更多資本關注。劉兵說，近兩年外資所佔比例快速增長，相信2020年隨著經濟驅穩，會有更多的中資、外資參與進來，業主預期的降低也會提高吸引力。同時，也要關注項目本身的位置品質和運營情況，大機構的投資人不會因為便宜去買自己無法運營好的項目的。但是反過來說，如果在某一個熟悉的區域內，中小投資人有自己的本地優勢或者運營優勢（租客資源），是完全可以擇機進入自己熟悉的區域進行大宗地產投資的。目前看2020年的融資還會比較緊，所以很多業主的還款壓力大，會有不少項目進入市場出售，所以對本地市場了解，有融資能力的本地投資人就是一個很好的投資窗口。