平面廣告、視頻廣告、投影廣告……聲光電一起“轟炸”，走進任何一座居民樓，電梯內外到處是廣告，廣告內容從保健品、整形術到二手車、找工作、隆鼻、割眼袋，小孩子正是認字敏感期，看見了就跟著念，家長不勝其煩。面對此類困擾的同時我們不禁疑問：小區電梯內的空間所有權歸誰？誰有權決定將小區電梯內的空間用以對外經營？相應的電梯廣告收益歸誰？電梯廣告數量、廣告內容誰來確定和篩選？如何控制廣告播放時間、音量等，這些問題法律都有規定嗎？

　　法律支持 國鵬律師事務所

　　小區電梯內的空間所有權

　　歸全體業主共有

　　根據相關報道，目前小區電梯廣告投放這一經營行為一般是由樓宇電梯媒體運營商與小區物業管理公司或小區業主委員會簽訂電梯資源經營合同，樓宇電梯媒體運營商依據合同取得在相關小區候梯廳、電梯轎廂內安置商業廣告等其他商品/服務信息的權利，並向物業管理公司或業主委員會支付一定費用。即，安置商業廣告的載體是小區電梯轎廂內的平面空間，小區物業管理公司或業主委員會將該等空間以出租或授權的方式提供給樓宇電梯媒體運營商使用，並收取一定的租金或資源費。那麼，小區電梯內空間的權屬是如何規定的呢？

　　《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》第3條規定：“除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。

　　根據上述規定可知，用於安置商業廣告的候梯廳、電梯轎廂內空間應屬於《物權法》第六章所稱的業主共有部分，歸全體業主共有。

　　共有空間對外經營須經相應比例業主同意  收益歸全體業主共有

　　我國《物權法》第70條規定：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第76條規定，下列事項由業主共同決定：(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建築物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

　　那麼何為《物權法》第76條第一款第（七）項所稱“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”呢？《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》對此作了釋明，根據該解釋第7條：“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

　　與此同時，我國《物業管理條例》第55條還規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　根據上述法律規定，利用小區電梯空間等業主共有部位進行廣告經營的，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主或業主大會的同意及物業服務企業的同意，並按相關規定辦理有關手續。相應的收益應歸業主共有，應由全體業主支配、使用，通常應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　小區電梯廣告投放存在諸多問題  須多方合力進行規制及管理

　　基於我國物業管理現狀，小區物業管理公司或業主委員會在與樓宇電梯媒體運營商簽訂電梯資源經營合同的過程中，難以嚴格按照上述法律法規的要求取得相關業主或業主大會的授權或同意。根據《合同法》相關規定，未經相關業主或業主大會事前同意或事後追認，小區物業管理公司或小區業主委員會將小區候梯廳、電梯轎廂內空間有償提供給樓宇電梯媒體運營商使用之行為屬於無權代理行為，雙方簽訂的有關電梯資源經營合同屬於效力待定合同。這就使得目前大量涉及小區電梯廣告經營而簽訂的合同處於民事法律行為效力不確定的狀態。而針對投放廣告的內容目前雖然有《廣告法》及其實施條例的相關規定，但對於小區電梯廣告內容的審核、投放時間、頻率、音量等也存在規定比較原則、標准不夠明確等問題，為維護小區業主的合法權益，建議從以下幾方面進行改善：

　　一方面，建議立法部門對於小區共有部分廣告經營作出專門具體的規定，尤其是對於廣告經營主體、廣告內容、投放時間及標准等問題予以規定，確保廣告投放依法依規的同時符合業主的公共利益。

　　另一方面，於小區業主而言，可通過行使業主權利，積極與小區物業公司、小區業主委員會及樓宇電梯媒體運營商溝通協商，針對廣告經營合同內容，諸如廣告投放數量、時間、內容等問題以及廣告收益的分配問題，參照相關法律法規進行監督、管理和約定，確保小區電梯廣告的投放及經營符合法律規定和公序良俗的同時，保障全體業主的合法權益。

　　於廣告經營企業及物業管理企業而言，應明確小區電梯空間的所有權及經營決定權屬於小區業主，在簽訂相應的經營合同前，積極與小區業主或業主大會溝通，確保獲得相應比例業主的同意，就廣告投放的內容、時間等問題充分征求業主的意見，並嚴格遵守《廣告法》等法律法規的規定，真正做到依法依規投放。

　　於小區業主委員會而言，應充分發揮代表和維護全體業主合法權益的職能，依法行使《物業管理條例》規定及全體業主賦予的職責，對廣告內容、播放時段、播放頻率、夜間亮度、音量等問題，在相應比例的業主同意廣告進場之前，盡可能先進行業主調查，根據統計結果與廣告投放商簽訂合同加以明確，確保維護全體業主的合法權益。

　　於相關物業管理監督部門而言，應確保依法選定物業管理企業並依法備案的同時，對於小區業主大會、業主委員會的設立以及關系小區業主合法權益的事項決策程序是否合法等問題依法進行監督管理，確保維護業主的合法權益，協助物業管理企業依法為業主提供更加優質、高效的物業服務。