天津北方網訊：近日，戴德梁行召開以“大時代下房地產市場新格局”為主題的媒體搶聽會，在會上，發布了2018年寫字樓市場分析。借此機會，北方網記者特別專訪了戴德梁行北中國區寫字樓部主管李世春先生，由他解讀下2019年寫字樓市場情況以及整個行業的未來發展趨勢。

戴德梁行北中國區寫字樓部主管 李世春

　　記者：2019年國內寫字樓市場將會有怎樣的發展趨勢？

　　李世春：關於國內寫字樓市場，我有幾個數字可以跟大家分享一下，截止到第四季度，首先從存量來看，戴德梁行在全國監控的18個主要城市中甲級寫字樓總存量是5,554萬平方米，這裡面分一線和二線城市，四個一線城市的存量是多少呢？3,193萬，二線城市是2,361萬。預計從2019年-2023年，全國還會新增3,958萬的供應，這裡面一線城市是2,240萬，二線城市是1,718萬。從這些數據我們能看出，未來無論是一線還是二線城市，寫字樓的供應都很大。其中，有些城市甚至超過了現有的存量，所以這就意味著如果沒有有效的市場需求，全國寫字樓租金會有下降的壓力。

　　這個是從全國來看的，哪些城市的租金下降壓力會大一點呢？比如說廈門、武漢、南京，未來的供應均超過目前寫字樓的存量，這個是我們從存量角度去看的。

　　從租金表現來看，一線城市的發展是比較良好的，四個一線城市平均租金是每月每平方米305.3元。其中北京是遙遙領先的，租金高達每月每平方米400.1元。而二線城市平均租金僅為每月每平方米112.4元，與一線城市的差距還是比較大的。

　　從空置率的角度看，四季度一線城市空置率基本上都是在一個比較低的水平，平均為10%，北京最低，為8.1%，而核心區只有3.8%。從全國來看，二線城市在過去的一年去化是比較快的，需求也能夠有效地增加，在2017年第四季度，二線城市的平均空置率大概是30%左右，一年時間截止到2018年四季度，已經下滑到了26%，可見需求的增長速度。

　　從吸納的角度來看，2018年全年二線城市的吸納量已經超過了一線城市，大概佔到了全國總吸納量的51%。

　　記者：2019年天津的寫字樓市場將在哪個水平呢？

　　李世春：首先國內的甲級寫字樓主要集中在一線城市，隨著一線城市逐步進入了存量時代，其實核心商圈的供應也是日漸缺少，日漸稀缺。而天津作為京津冀核心城市，承接大量北京的外延需求，一些優質企業的後勤職能部門，在市場上也有著舉足輕重的地位。

　　但與一線城市市場相比，整個天津市的城市商務氛圍不如北上廣深成熟，處於大力開發階段，近幾年高端寫字樓供應量的增大，使得中短期內空置率持續走高，租金存在很大的下行壓力。

　　天津市甲級寫字樓空置率剛纔提到過，第四季度我們統計的數據是37.5%，市場新增的需求又沒有持續放大，天津市場呈現出了明顯的供大於求的狀況。當然從中長期來看，隨著後期產業發展結構的不斷優化，人口人纔政策的不斷深化，以及商務氛圍獲得更多京津冀優質企業的更多認可，新增供應會持續地被吸納，我們相信空置率也能夠逐漸地回歸到健康水平。

　　記者：剛剛的匯報中，您提到，寫字樓業主面對存量大，租金下行，最好的辦法是提昇服務來增加競爭力，那您覺得在天津適合哪些服務落地？

　　李世春：這個問題涉及的內容比較廣泛，我覺得核心問題是給予租戶更多的關懷，或者說更能夠深刻地去理解租戶的需求。簡單總結，對於現有的租戶可以叫關懷，對於未來我們要去爭取的租戶可以叫理解。展開來講我們應該盤點好各自項目的租戶結構，應該更清晰地了解每個租戶的詳細情況比如說人員的構成、年齡段的分布、企業發展的階段，不同的階段對於辦公室的訴求，對於辦公場所未來的規劃都是不一樣的。因為企業承租辦公樓是經營企業的重要組成部分，是比較理性的，所以優質企業在去做辦公場地分析的時候，更多的是要看到五年甚至是十年的周期，同時也需要充分考慮到員工對所在辦公場所的喜好，是否更便捷高效的完成工作，是否有歸屬感等等。

　　所以這個時候，我覺得作為開發商、作為業主來講，在去挽留一個優質企業的時候，就需要給與租戶更多的關懷，需要了解企業的實際需求，除了商務條件以外，還需要思考項目是否能夠契合企業目前的發展，是否可以更好的助力企業加速成長，我覺得這個是非常重要的。

　　還有一點，就是對於目標租戶的理解，因為企業在選址的過程中，租金雖很重要，但除了租金以外還有很多企業會考慮的選址因素比如大廈的服務、商業配套、交通情況，包括未來給予員工的一些隱形福利，剛纔我們提到社群、社區文化的建立，有沒有更多的共享空間，能夠讓員工更開心地、更舒適地在這裡生活、工作，我覺得不同企業的需求都不一樣。

　　比如說IT企業，需要更活潑、人性化的一些設計元素，無論是從穿著、上班時間無不體現靈活多變的特征。金融企業則相對理性、更傳統一點，除了硬件以外對服務、安保安防的要求也是很嚴苛的。所以未來領先於市場的項目應該是更理解你的租戶的項目，然後再給與相應的租賃條件，而不是簡單的降價。

　　記者：天津寫字樓市場有哪些提昇。在2019年大體量的供應衝擊下，天津寫字樓將發生哪些變化？

　　李世春：這個其實之前也提到過，大體量的供應是沒錯的，2019年天津市甲級寫字樓的市場高峰期有約10棟樓即將入市，如果10棟樓都能夠如期入市的話會給市場帶來83.6萬平米的新增物業，短期內空置率會很快突破40%的水平，所以在大量新增供應的衝擊下，市場競爭會變得越來越激烈，租金下行，市場將處於租戶主導或者租戶受益更多的環境下，租戶會有更多的機會去提昇辦公品質，也能夠有機會去爭取到更好的租賃條件，這是在租戶層面。

　　從業主層面來講，業主為了迎合市場變化，為了贏得租戶的青睞，也需要改變很多，改善硬件條件、提昇物業管理水平，做一些更有價值的社區活動來去滿足不同發展階段、不同年齡段的員工工作以外的生活及人文需求，當然也包括文化、社交、娛樂的配套，來提昇市場競爭力。最後的核心每個項目都應該去思考如何打造自己項目的核心競爭力，進而去提昇項目市場的影響力。

　　記者：像您說的，2019年將有多棟新寫字樓入市，對於天津的那些老牌寫字樓而言，他們是否將面臨租戶大量流失？

　　李世春：客戶流失是有可能的，我們看到歐美的一些發達國家的成熟商圈的優質寫字樓，其實租戶的穩定性是特別好的，可能入市二三十年的項目，80-85%的租戶還是第一批成交的租戶，當然這個與整個經濟形勢、企業的成長節奏也有一定關系，但有一點是明確的，就是這些項目更懂自己的租戶，雙方形成了一個很穩定和融洽的合作關系，仿佛這個項目就是為了這些租戶建造的一樣。

　　但在國內市場情況就很不一樣了，我們差不多用了30多年的時間經歷了發達國家上百年商務樓宇的發展歷程，這樣的話確實對於我們大廈的運營水平，招商能力提出了很多挑戰。所以一定會有一些幾年前，十幾年前的經典項目，一些物業管理水平亟待提昇的項目，一些硬件條件需要大幅改善的項目，面臨優質租戶搬遷的挑戰。因為在現階段的天津市場，尤其是對於那些優質租戶是可以花更便宜的租金，去搬到品質更優、服務更好，或者更契合自身發展的項目的。所以回到剛纔所提到的，從業主來講，應該去讀懂你的租戶，給予更多的關懷。

　　記者：還有一個現在比較火的聯合辦公，您能談談現在聯合辦公的發展現狀，它給寫字樓市場帶來哪些影響？

　　李世春：聯合辦公的崛起是中國共享經濟蓬勃發展的一個重要例證，聯合辦公最初的優選場地一般都選擇在一些產業園區，一些品質相對較低、城市邊緣地帶的寫字樓。但隨著國內的特殊市場供需環境下，近幾年聯合辦公的市場認同度不斷提昇，尤其是大量的資本湧入以後，聯合辦公已經從以前的產業園區、低端的寫字樓，逐漸地向城市核心地標性的項目，甲級寫字樓甚至購物中心裡擴張。

　　隨著聯合辦公進一步地發展，我想聯合辦公對於傳統寫字樓應該講是機遇與挑戰並存。機遇的話是可以在相對短時間內，能夠大面積地去化現有的面積，對於項目經營方來講是可以化解一部分的生存壓力。但確實現在也有很多的聯合辦公，不僅僅是按照工位去租，很大一部分比例按照面積去租，甚至比傳統辦公對於租戶的優勢還要大。也就是說，在聯合辦公裡面，如果說你是一個初創型企業，或者是中型的文化創意型企業，成本有可能比自己裝一個辦公區還要便宜。對於傳統辦公來講是有壓力的，這是目前一些開發商所擔心的。

　　從市場發展上看，我認為聯合辦公應該承擔其更應該扮演的市場角色，而不僅僅是一個“二房東”。需要有一個鮮明的經營主題，經營好自己的內容，可以是一個專業服務類的社區，可以是IT企業的活動場所，或者說是一個音樂主題的交流中心等等。這個在國外是很多的，在國內雖不見，但也是有的，要用自己核心的內容去打造影響力，去吸引優質合作伙伴乃至資本方，而不是簡單的搶佔地盤，“低買高賣”的粗放經營模式。長久不盈利對每個企業都是有問題的，絕對不是一個長久的思路。所以我覺得還是應該從內容上、社區文化上、運營上去下功夫，找到更合適你發展的空間和方向，期待聯合辦公百花齊放。

　　記者：好的，李總，感謝您為我們分享這麼多。（北方網記者馮丹丹）