[購房幫]物業能否收車位租賃費?

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來源: 華商報 作者: 編輯:馮丹丹 2018-08-21 09:18:28

內容提要:小區規劃建設的公共配建車位,開發商或物業公司有沒有權利向業主收取車位租賃費?近日,西安市高陵區天下榮郡小區19位業主提出了這個問題。高陵區物價局價格認證中心為此啟動了價格矛盾糾紛調解,雖然問題目前尚未解決,但該中心所做的調研報告受到很多業主的高度關注。

  小區規劃建設的公共配建車位,開發商或物業公司有沒有權利向業主收取車位租賃費?近日,西安市高陵區天下榮郡小區19位業主提出了這個問題。高陵區物價局價格認證中心為此啟動了價格矛盾糾紛調解,雖然問題目前尚未解決,但該中心所做的調研報告受到很多業主的高度關注。

  物業收取車位租賃費

  業主認為沒依據

  天下榮郡位於高陵區涇渭新城鹿苑大道與尚林一路交會處。8月17日上午,華商報記者在該小區看到,地下停車場只停了兩輛車,小區北門外(尚林一路)、南門外(尚林二路)以及東門外的小停車場卻停了好多車。

  據多位業主介紹,小區共有47棟樓,5870戶,已交付4918戶,入住率約30%。現有地面停車位417個,地下停車位800個。今年,小區物業公司(前期物業)先是對地面停車位收取每個每月80元的車位管理費,隔了一個月左右於5月24日又貼出通知,稱地下停車位將從6月1日啟用,收費標准為每個車位每月200元,包括80元/月/位的車位租賃費、120元/月/位的車位管理費。

  “業主們認為開發商或物業公司收取的車位租賃費沒有依據,為此和物業公司產生矛盾。後來,業主們到高陵區物價局價格認證中心反映,價格認證中心啟動調查後給出了結論,傾向於認為這個租賃費收取無足夠法定依據。但幾次談話,開發商都很強硬,表示絕不讓步。之後價格認證中心書面回復表示,當事人可以繼續就爭議事項相互協商,也可以向法院提起訴訟。”

  在該小區物業公司,前臺工作人員稱負責人不在。聯系開發建設單位,工作人員稱是物業公司在負責收停車費,記者表明這個問題牽涉到產權歸屬問題,希望能采訪開發建設單位負責人,對方留下了記者聯系方式,但一直沒有回復。

  “該小區地下車位未取得預售許可”

  17日中午,高陵區物價局價格認證中心負責人魏先生介紹說,今年5月28日,天下榮郡小區19名業主聯名申請價格矛盾糾紛調解,中心按規定受理此案。“我們多次到小區實地走訪,分別與物業公司負責人和業主代表座談,到小區所在上林社區溝通,了解雙方價格糾紛的焦點問題。業主們認為地下車位是小區公共配套設施,產權屬於小區所有業主,物業公司(或開發商)收取車位租賃費不合理,請求取消該項收費;物業公司和開發商提出,當初商品房買賣交易中公攤面積未計算地下車位的面積,也未計入地下車位的成本,地下車位是開發商建設的,所以地下車位產權屬於開發商所有,業主使用當然要交費。”

  魏先生說,出租的前提是擁有所有權,所以明確地下車位的產權歸屬問題,是解決該價格爭議的核心和關鍵。而要弄明白產權歸屬,一是要弄清楚小區地下車位的設計規劃屬性,二是要查看銷售依據,三是要弄明白造價和建設成本的分攤情況。

  “我們通過到高陵區建設和住房保障局、房管所和不動產登記局等相關部門調查,查看了該小區的建設工程規劃許可證、規劃建設圖、建設招標書、商品房預售許可證、房屋買賣合同、不動產登記情況及前期物業服務合同等。首先,根據該小區當初建設工程規劃許可批准文件,規劃圖中顯示配建車位4460個(其中地上610個,地下3850個),其中地下車位為該小區的公共配建車位,這些車位不是利用人防工程建設的車位;其次,依據房地產管理法,地下車庫作為房產銷售時,應取得房管部門的銷售許可證,但該小區從驗收入住到現在,其地下車位也未取得相關部門的預售許可。”

  “第三,根據分包建設招標書,地下車位的所有費用已計入整棟住宅樓的整體造價中,故開發商所說地下車位成本未分攤並不成立。如果開發商還要把這些地下車位進行租賃,就是利用業主不知情,讓業主為車位進行二次買單。”魏先生說,該小區物業公司和開發商在近兩個月的調查期間,一直未提交證明該小區地下車庫產權及地下車位成本未納入商品房成本的法定依據。而開發商援引的法律主要是物權法第74條中的規定:“建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”

  “對於法律規定,我們不便於發表觀點。建議國家盡快出臺建築物區分所有權相關法規,省、市也可以借鑒部分地區先進做法,在物業管理方面出臺更細化的實施細則,從源頭上杜絕此類群體價格矛盾糾紛的產生。”

  魏先生表示:“依據以上證據材料和有關法規,中心傾向於認為天下榮郡小區地下車位是規劃范圍內住宅小區的公共配套設施建設,是建築物的輔助設施,是為增加房屋使用價值而建設,其產權歸屬於小區所有業主,80元/月/位的地下車位租賃費收取無足夠法定依據,物業公司在取得充足法定依據前應暫停收取該項費用。但我們只有調查權,沒有決定權。中心按規定告知了該小區業主和物業公司,如對我中心調查事實依據不認同,可以申請法院進行裁定。”

  房管所:產權未明晰前不能收取租賃費

  高陵區房管所負責人程先生證實,天下榮郡小區地下車位尚未取得產權登記證明。“目前,業主有業主的道理,開發商也有開發商的理由,對價格認證中心給出的調研結果,我們也不反對。我們打算讓開發商和業主兩邊懂法律的人士再溝通一次。但在產權沒有明晰之前,不能收取租賃費;產權明晰之後,產權是誰的,由誰來決定這個事。” 華商報記者 馬虎振 文/圖

  >>>觀點交鋒

  佔用共有道路或場地的車位屬業主共有

  業內專家何志恆認為,根據物權法規定,佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有;規劃內車庫車位的產權問題,有合同的應按合同約定;利用人防工程建設的停車位,產權歸國家所有,按照人民防空法規定是誰投資誰受益,而現實生活中常見以“租20年賣50年”這樣的形式把地下人防車位賣給業主使用,這其實是沒有合法手續的非法處置。

  沒有取得產權證明即便約定也無效

  陝西平鏡律師事務所律師周文海認為,對於規劃內車庫車位的產權問題,開發商進行合同約定的前提必須是已經取得了合法產權,否則即便約定了也是無效的,因為任何人無權處置他人財產。

  具體就天下榮郡小區的地下車位的產權歸屬問題,他傾向於應該屬於全體業主所有。

  人防車位“誰投資誰收益”咋理解有爭議

  利用人防工程建設的停車位,“誰投資誰受益”該怎麼理解?周文海認為,購房是買賣關系,不是投資關系,買賣和投資兩者不能轉化,業主買房是為取得所有權,並不是想享有項目投資收益,所以投資人應該就是指開發商。

  而西安市心晴雅苑小區業委會主任周洪斌認為,小區人防工程屬小區配套公建,在開發商將房屋賣給業主後,投資人也就自然轉為全體業主,所以利用人防工程建設的地下車位在房屋賣出後,其使用權、管理權、收益權也相應轉移給了全體業主。

  建議我省立法明確 地下車位權屬登記

  陝西言鋒律師事務所律師賈濤認為:小區內的車位無論地上或是地下車位均屬於不動產物權,均應依法登記。至於物業公司,在這個糾紛中既不是開發商也不是業主,在無授權的情況下根本無權收取租賃費。

  對於天下榮郡小區地下車位權屬問題,小區業主可全體聯名進行確權之訴,也可以業委會的名義提起。若業主以個人身份起訴,法院可能會以涉及全體業主權益而駁回。

  目前,浙江、江西等省均出臺了地下建築物登記的地方法規,建議陝西省和西安市盡快立法,減少業主與開發商、物業公司之間的矛盾。

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