從某種程度上說，房地產黑馬企業是行業和時代的造物，這也是房地產市場化、貨幣化的必然結果。2017年首次躋身房企千億陣營的新城控股就被看作是黑馬之一。新城控股高級副總裁歐陽捷在談及過去20年的房地產市場時表示，房地產行業的經濟支柱地位不可忽略，但是行業已進入下半場，企業要重新審視整個產業與自身發展。
在歐陽捷看來，穩健和高周轉是新城加速發展的兩個關鍵詞。現金流關系到房企的生存問題，住宅和商業的雙輪驅動可以保證良好的現金流，這也是新城控股在房地產進入下半場時依然能夠加速奔跑背後的邏輯所在。
穩健選擇
2017年首次躋身千億陣營的新城控股因為快速的增長勢頭而被人們稱之為“地產黑馬”，但是在“唯快不破”的地產新競爭格局下，新城控股則提出了“穩”的新要求，歐陽捷對於這樣的變化有著深入的思考。
“我是2007年到房地產企業工作的，”在房地產行業摸爬滾打十餘年的歐陽捷對於行業有著自己獨到的判斷。在歐陽捷看來，1998年房地產貨幣化、市場化的改革為行業帶來了巨大變化，買新房、更新房屋、條件改善都得以實現。不過除了眾多變化外，房地產市場也具備一些“不變”的氣質。
“房地產首先是傳統行業，人類離開洞穴就要居住在房子裡，制造業的變化很大，但是房產行業變化並不大；其次，房地產是傳統的制造業，體現在建築、建材上；第三，房地產帶動了多個實體產業，上下游很多企業都在圍繞房地產行業生存；第四，房地產行業投資體量大，地產金融業往往涉及幾個億、十幾個億。”由此，歐陽捷總結，房地產真正的“氣質”是傳統制造業，影響國民經濟、支柱產業的地位不能忽略。
基於這樣的判斷，歐陽捷認為“穩健”對於房企來說顯得尤為重要。在被問及過去20年，新城控股經歷了哪幾個關鍵的發展階段時，歐陽捷回應稱：“最深的感受就是做穩健的企業。我們曾提出，新城控股像駱駝，但是2013年時很多人不認可，後來房地產沒了公路只有戈壁灘，這時纔發現駱駝在沙漠裡跑得很快。新城控股是民營企業，特質就是穩定。如果不行沒有人來救你，除非足夠大，關鍵是穩健，既快又穩。”
正如歐陽捷所說，新城控股目前就是按照又快又穩的原則來發展的，商業地產也是出於穩定的考慮，按照歐陽捷的話說這就是“危機感”。
新城控股近兩年財報顯示，2016年，該公司住宅銷售收入及綜合體銷售佔比分別為58.44%和39.96%；到2017年，住宅業務收入218.37億元，佔比54.85%，綜合體業務收入169.56億元，佔比42.59%。
商業地產方面，自2012年創建自己的商業品牌“吾悅廣場”以來，新城控股至今已在全國59座城市布局了72座吾悅廣場，截至2017年底已開業23座、總建築面積達226.64萬平方米。歐陽捷透露稱，2018年計劃再開業18座吾悅廣場，爭取到2020年實現全國開業100座。
在歐陽捷看來，“商業的持續經營，為公司創造了長期、穩定的現金流；豐富的商業配套有利於提高住宅產品的溢價水平以及競爭優勢。這也是新城控股做商業的內在邏輯”。
事實上，在壟斷格局來臨之前，做大規模仍是房企的最佳選擇。而在規模化發展的路上，如何確保規模與利潤的平衡，如何把控防范高速發展背後潛藏的資金風險，都是房企需要注意的關鍵點。
“穩健與高周轉是新城控股發展的兩個關鍵詞”，歐陽捷稱，企業要做大規模就要貫徹高周轉模式。據統計，新城控股操盤的住宅項目從拿地到開盤平均周期為6個月，一年內即可實現現金流回正。
在歐陽捷看來，隨著企業不斷擴張，負債一定會逐漸增多，只要現金流能在保證經營的基礎上覆蓋掉債務就是安全的。新城控股堅持住宅與商業的雙輪驅動，背後其實是對企業現金流的戰略性思考，也是新城控股加速奔跑背後的企業邏輯。
“現金流關系到房企的生存問題。”歐陽捷表示，“關於如何確保良好現金流，我們做了兩方面工作，一是通過銷售住宅資產保證隨時變現，二是持有商業地產以保證現金持續流入。”按照一個吾悅廣場每年能提供一個億的現金流計算，到2020年僅商業板塊就能保證新城控股近100億元的現金流量，將會大大降低企業資金風險。
未來五年的重點是解決矛盾
在歐陽捷看來，黨的十九大為包括房地產在內的所有行業提供了新的思路和方向，即社會主要矛盾轉化為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。從房地產的角度來看，未來要解決房價不均衡不充分的問題、商業地產領域也存在不平衡不充分的問題、城市布局之間也有不平衡的問題。
“未來城市化的競爭將是以一線城市為核心的都市圈的競爭”，歐陽捷判斷未來都市圈核心城市的房地產市場將會是量縮價穩的發展格局，並揭示了新城控股全國區域布局的邏輯——新城控股將會繼續堅持“以上海為中樞，長三角為核心，並向珠三角、環渤海和中西部地區進行全國擴張”的“1+3”戰略布局，同時戰略進入核心城市。
歐陽捷進一步指出，未來房地產行業將進入相對平穩的周期，這對於房企而言，可以從行業環境及自身現狀出發，制定較長周期的發展戰略，在壟斷格局來臨之前實現規模化發展。
如今，房地產行業集中度不斷提昇已經是老生常談。“逆水行舟，不進則退”，這句話也是近幾年來房地產企業的真實寫照。不過，在歐陽捷看來，行業集中度不斷提昇是大勢所趨，對於身處其中的房企而言，“不是不進則退，而是不進則沒”。
歐陽捷認為，行業集中度的速度正在加速，而且加速的速度遠遠超過預期。目前，房地產正處在一般集中型階段，前20強房企佔據市場份額的20%-40%；在2020年，市場會進入一般寡佔型市場，前8強的房企佔據市場份額的40%-70%；之後，市場將進入高寡佔型階段，前8強房企將佔據市場份額的70%。
此外，從金融資源的支持來看，更多的資金也會向大房企集中。“去年，我們認為房企融資的門檻已經不是百強了，而是50強。也就是說，房企只有進入50強後，纔有機會獲得融資，確保在未來市場佔有一席之地，如果規模跌出50強，就有可能失去金融支持，慢慢走向‘不進則沒’。”
基於對房地產行業集中度不斷提昇的判斷，新城控股早在2015年就提出2020年“衝刺千億”的目標；接著新城控股提出2017年衝千億，最終該公司2017年完成銷售額1265億元，首次躋身房企千億陣營。繼2017年首次躋身“千億俱樂部”後，新城控股延續了高昂的發展態勢，今年上半年，該集團已實現銷售金額953.11億元，同比增長94.17%。
提及千億之後新城控股是否會對發展戰略做出調整時，歐陽捷表示，未來三到四年新城控股仍將以擴大規模為主基調，以一二線城市為核心，三四線城市作為輔助。這也意味著，在“後千億時代”，新城控股仍將加速奔跑。據了解，2018年新城控股的銷售目標為1800億元，按照這一目標，新城今年銷售增幅將超過40%。
據了解，新城控股從長三角起家，在這片區域耕耘多年，靠著“商業綜合體先行，住宅其後”的策略搶在其他房企之前就在常州、溫州等三四線城市站穩腳步。
2016年，新城控股初步完成了“以上海為中樞，長三角為核心，並向珠三角、環渤海和中西部地區進行全國擴張”的“1+3”戰略布局。隨後，新城更是向北進駐天津、唐山等京津冀城市，向南伸向深圳等粵港澳大灣區城市，不斷擴充戰略版圖。但從拿地數據來看，新城土地擴充的主力仍舊是長三角區域。
數據顯示，今年上半年，新城控股花了279億元在全國范圍內拿地，拿地金額排名第13位，其中有200億元的資金都用來補倉長三角地區，尤其是在江蘇、浙江的三四線城市持續布局。
房地產下半場的多元布局
除了上述提及的解決不平衡的問題以外，歐陽捷還認為，未來中國房地產市場的主基調依然是“房住不炒”，房子始終要回歸居住屬性。基於此，房地產下半場，品牌房企謀變的腳步正在加快，對於生活場景的研究和塑造成為一大趨勢。對於新城控股來說，未來場景就是戰略方向。
據悉，未來在住宅、商業、養老、教育、娛樂、物業以及新興產業等各個板塊，新城控股都將圍繞美好場景打造產品，形成覆蓋客戶全生命周期的業務鏈條。
將產品力昇級視為核心、推動住宅產品體系不斷進化，是新城控股一直以來的重要課題之一。美好生活、消費昇級的時代主旋律下，如何打造更符合市場需求的居住產品，新城控股給出了答案。“未來住宅要打造‘美好+’：美好+居住、美好+生活、美好+社區、美好+城市，用美好營造生活，用人工智能打造智慧家庭、智慧社區、智慧城市，用文化傳遞場景革命。”歐陽捷透露稱。
在商業地產領域，新城控股提出，在現有商業規模優勢以及不斷提昇的“吾悅”品牌影響力基礎上，“吾悅”將用智慧生態構建未來商業，打造“重文化、強體驗、講情懷、領潮流、悅未來”的5.0模式。
歐陽捷表示，未來吾悅廣場將打造充滿科幻的、前沿的消費體驗，不僅是居民休閑、娛樂、情感交融的共享空間，更是大眾知識迭代、人文感悟的夢想樂園。“用智慧創造夢想家樂園，新城控股商業要成為商業場景與生態的行業進化領跑者。”
未來，基於現有業務優勢的基礎上，新城將開啟多元化業務，探索新業務的布局。
新城控股集團董事長王振華此前透露，新城旗下的物業管理公司新城悅正在申請香港分拆上市。截至2017年底，新城悅簽署的物業管理服務合約面積為6780萬平方米，在管總建面3630萬平方米。2015-2017年，新城悅的收入分別為4億元、5.73億元和8.66億元，年增長率為47.1%。從規模和效益上來看，與日前登陸港交所的碧桂園服務相比，新城悅還有一定差距，未來在港交所上市效果如何還有待觀察。
不光是拆分物業，新城旗下星翼空間孵化器、金東方養老、多奇妙兒童樂園、星軼影院等業態也相繼對外推出，不排除未來分拆上市的可能。
“經濟在發展、消費在昇級，人們不僅注重物質消費，更高度關注精神生活，未來的生活將圍繞場景、科技、綠色、生態、文化等方面展開。”歐陽捷表示，新城控股還將繼續發力養老、教育、兒童樂園、電影院線、物業等多元化領域，用心為客戶創造美好生活。
值得注意的是，跨越千億規模之後，25歲的新城控股要謀求多元化，奔向世界500強的目標。面對世界500強1429億元的最新准入門檻，2017年營業收入為405.26億元的新城控股還有很長一段路要走。
