快速增長的電商需求正在重塑中國的工業物流市場。在此背景下，中國高端物流庫存量突破至4,300萬平方米。截止一季度，全國范圍共錄得602,000平方米新建高標倉庫入市。除華北方地區外，其他區域皆有新項目落成。政策扶持和深入推進供給側結構性改革，將進一步促進高標物流倉庫發展。預計至2020年年底，全國新增高標物流倉庫供應將達到1,640萬平方米。 2018年年底前全國共計890萬平方米新增高標倉庫入市。

　　全渠道零售和電商積極擴張推動了高標倉庫租賃需求，更多運營商逐漸涉足開發高標物流倉庫。本季度，中國高標物流倉庫存平均租金環比上漲3.6％，至34.8元每平方米每月。

　　對消費者而言，更快速的服務，更廣泛的產品線和更加注重購物體驗，對物流供應鏈發展提出新的挑戰同時更為高標倉庫發展創造新的機遇。 盡管如此，春節期間為傳統的物流淡季，一季度全國空置率從8.4％上昇至10.8%。

　　相較傳統辦公、零售物業，物流地產收益相對較高，加之近幾年中國高標倉庫需求快速增長，物流地產已成為炙手可熱的產業。

　　盡管各方資本湧入物流地產業，普洛斯仍以39.4%份額佔據中國高端物流倉庫市場主導地位。

　　宏觀經濟指標(經濟指標-2018年第一季度)：

　　市場概覽

　　各物流地產運營商存量佔有率

　　物流倉儲用地供應逐年下降，依然難擋投資者關注熱情。新進物流地產投資者中不乏實力雄厚上市房企，金融機構和電商類公司。與投資性物流地產開發商相比，那些能有產業導入，並且可提供相當納稅的用戶（如京東商城和菜鳥）在獲取物流用地時，通常更受當地政府歡迎。

　　因此，工業物流資產的重新定位，以及二手物流資產的收購交易將日趨活躍。

　　隨著，中國物流地產的迅猛發展，越來越多的投資者投身物流地產。除左圖中顯示的主要開發商/運營商外，其他重要物流開發商/運營商參見如下：

　　區域市場存量

　　從2016年至2018年，中國政府在全國基礎設施投資共計4.7萬億人民幣。

　　基礎設施和交通網絡昇級催生一批新的內陸物流樞紐城市。

　　對於交通基礎設施相對較弱的城市，如貴陽，昆明，南寧和西安等城市將優先受惠。

　　在此基礎設施改善的背景下，我們預計中國西部地區的高端物流倉庫市場將迎來新一輪的增長。

　　區域及子市場未來供應量

　　華東地區對物流倉儲類用地管理持續收緊，受此影響共有超30萬平方米的新供應從2017年延遲至今年年內交付。鑒於一線城市的土地供應持續緊張，未來將更難有新增物流倉儲用地供應。

　　預計2018年年底，華東地區計劃將有380萬平方米高標物流倉庫建成。

　　“一帶一路”倡議不僅為中國與全球貿易創造了新的機遇，且有助於加速內陸及西部的物流發展。 隨著這些地區物流需求和土地釋放，更多投資者將把眼光放在這類交通樞紐城市及地區。

　　我們注意到，目前關注西安，武漢和成都物流地產的投資者明顯增多。同時，對於長沙，鄭州，昆明和南寧的關注度也正在逐漸昇溫。

　　天津物流市場趨勢

　　物流地產核心客戶可以分為工業、物流服務商、消費品和電子商務四類，其中工業和物流服務商以出口消費為導向，消費品和電子商務以國內消費為導向。

　　隨著經濟結構的變化和調整，物流地產的市場需求已經由出口導向型演變為消費導向型。受市場需求演變的影響，天津港內的倉庫空置率高於市區內倉庫。