央行報告:一些房企負債率較高 償債壓力較大

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來源: 澎湃新聞 作者: 編輯:孟建 2018-06-23 08:30:42

內容提要:6月22日,中國人民銀行發布了由貨幣政策分析小組撰寫的《中國區域金融運行報告(2018)》,其中以專題的形式分析了中國房地產市場

  6月22日,中國人民銀行發布了由貨幣政策分析小組撰寫的《中國區域金融運行報告(2018)》,其中以專題的形式分析了中國房地產市場,以下為《房地產市場分析》全文:

  2017年,全國房地產市場調控延續“房子是用來住的,不是用來炒的”這一基本要求,繼續堅持“分類調控、因城施策”原則,在限購、限貸等傳統需求端調控手段的基礎上,豐富調控方式,促進房地產市場健康穩定發展。

  房價總體趨於穩定,一二線城市房價漲幅回落。2017年,“分類調控,因城施策”的房地產調控政策效果繼續顯現。一線城市和部分二線城市漲幅回落,三四線城市漲幅略有擴大。2017年12月,全國70個大中城市中,新建商品住宅價格同比上漲的城市有61個,比2016年12月減少4個,城市間房價漲幅波動大幅收窄。

  商品房銷售分化,住宅待售面積下降。2017年,全國商品房銷售面積和銷售額增速趨緩。一線城市商品房銷售面積明顯縮減;三四線城市銷售面積較快增長,但下半年以來增速回落。2017年,全國商品房銷售面積16.9億平方米,同比增7.7%,較2016年回落14.8個百分點。商品房銷售額13.4萬億元,同比增長13.7%,較2016年回落21.1個百分點。隨著市場交易回昇和新增供應下降,商品房待售面積下降。2017年末,全國商品房待售面積5.9億平方米,同比下降15.3%,其中住宅待售面積下降25.1%。

  房地產開發投資總體平穩增長。2017年,全國共完成房地產開發投資11.0萬億元,同比增長7.0%, 增速較2016年回昇0.1個百分點。其中,住宅開發投資同比增長9.4%,增速較2016年提高3.0個百分點; 辦公樓、商業營業用房開發投資分別增長3.5%和下降1.2%,較2016年分別回落1.7個和9.6個百分點。分地區看,東部、中部和西部地區房地產開發投資分別增長7.2%、11.6%和3.5%,東北地區房地產開發投資同比增長1.0%。

  住宅用地供應增加和銷售穩定增長增強了企業開發住宅的意願。 住宅用地供應明顯增加,溢價率出現回落。2017年,各地土地市場調控持續深化,租賃住房用地加快推出。據自然資源部數據,2017年,出讓國有建設用地22.5萬公頃,同比增長6.4%;出讓合同價款 5.0萬億元,同比增長36.7%。土地拍賣溢價率回落,主要城市住宅地價漲幅收窄,但部分三線城市住宅 地價漲幅擴大,城市分化格局延續。2017年第四季度,全國105個主要監測城市住宅用地價格同比增長10.2%。

  保障性安居工程建設持續推進,保障房信貸支持力度加大。國家實施保障性安居工程主要包括保障性住房建設、棚戶區改造、農村危房改造三大類,各類保障性安居工程建設穩步推進。2017年,全國城鎮棚戶區住房改造開工609萬套,棚戶區改造基本建成604萬套,公租房基本建成82萬套;全國農村地區 建檔立卡貧困戶危房改152.5萬戶。金融支持保障性安居工程建設力度較大。2017年末,全國保障性住房開發貸款餘額為3.3萬億元,同比增長32.6%,繼續保持快速增長;全年新增8202.5億元,佔同期房產開發貸款增量的61.8%。此外,利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作穩步推進,截至2017年末,已有85個城市的373個保障房建設項目通過貸款審批,並按進度發放貸款871.7億元。

  加快培育和發展住房租賃市場。2017年7月,住房和城鄉建設部會同有關部門聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,選取12個城市開展試點,從增加供應、完善服務、 加強政策支持等方面推出綜合舉措,加快培育和發展住房租賃市場。同期,廣州率先提出租售同權,賦予租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇,成為扶持住房租賃市場發展的一項重要舉 措。隨後,全國超過50個城市發布了支持住房租賃相關政策,多渠道增加租賃住房供應,培育規模化租 賃企業。同時,商業銀行積極布局住房租賃金融戰略,與地方政府和房地產開發企業開展合作,推出一 系列金融創新產品全面支持住房租賃市場發展。

  2017年,各地陸續強化房地產調控政策,中國人民銀行不斷完善住房金融宏觀審慎政策,加強居民消費信貸管理,引導金融機構支持租賃住房市場發展。

  房地產開發資金增長趨緩,購房款仍是主要資金來源。2017年,全國房地產開發企業到位資金15.6萬億元,同比增長8.2%,較2016年回落7.0個百分點。其中,國內貸款2.5萬億元,同比增長17.3%,佔房地產開發資金的16.2%;自籌資金5.1萬億元,同比增長3.5%,佔房地產開發資金的32.6%;其他資金佔房地產開發資金的51.1%,其他資金中定金及預收款、個人按揭貸款分別為4.9萬億元和2.4萬億元, 合計佔到房地產開發資金的46.5%。

  房地產貸款增速總體下降,住房抵押貸款價值比有所回落。2017 年末,全國主要金融機構(含外資)房地產貸款餘額32.2萬億元,同比增長20.9%,較2016年末回落6.1個百分點。其中,個人住房貸款餘額21.9萬億元,同比增長22.2%,較2016 年末回落14.5個百分點;住房開發貸款餘額5.6萬億元,同比增長26.7%,較2016年末提高13.4個百分點。分地區看,東部、中部和西部地區增速均有所回落,東北地區增速小幅回昇。2017年末,東部、中部和西部地區房地產貸款增速較2016年分別回落9.9 個、5.7 個和2.9個百分點;東北地區房地產貸款餘額增長12.1%,較2016年提高0.3個百分點。貸款價值比(Loan To Value, LTV)有所回落。2017 年,全國住房抵押貸款價值比為59.3%,同比回落1.1個百分點。其中,東部地區回落幅度較大,較2016年回落2.3個百分點;東北地區LTV相對較高, 較2016年提高0.4個百分點。

  當前房地產市場發展總體平穩,租賃住房市場發展加快,房地產投資韌性較強。但也要看到,一些房地產企業負債率較高,償債壓力較大;部分城市新房、二手房價格倒掛;租賃關系不穩定,市場不規范,監管難度較大;存量土地利用效率有待提高,房地產市場長效調控機制有待完善。下一階段,要圍繞“房子是用來住的,不是用來炒的”這一主線,進一步鞏固房地產調控政策效果的同時,應當加快住房制度改革和長效機制建設,建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度,加強存量土地集約化利用,提高土地利用效率,大力發展住房租賃市場,保護租賃利益相關方合法權益,繼續落實“因城施策”住房金融宏觀審慎管理政策。

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