新政後長沙頻現"秒光"盤 購房指標被炒至10萬

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來源: 中國經濟周刊 作者: 編輯:馮丹丹 2017-09-13 08:47:15

內容提要:9月3日,長沙高鐵南站旁一樓盤網上開盤,907套房源10秒在網上搶光。當天,長沙房地產另一熱門區域的梅溪湖也有一主打大戶型的樓盤開盤,同樣秒光。這一現象已持續數月,個別樓盤新房源甚至被內部人直接分完,能否在新開樓盤中弄到一個內部購房指標,成為不少長沙購房者最近的熱點話題。

  9月3日,長沙高鐵南站旁一樓盤網上開盤,907套房源10秒在網上搶光。當天,長沙房地產另一熱門區域的梅溪湖也有一主打大戶型的樓盤開盤,同樣秒光。這一現象已持續數月,個別樓盤新房源甚至被內部人直接分完,能否在新開樓盤中弄到一個內部購房指標,成為不少長沙購房者最近的熱點話題。

  『秒光現象』背後,長沙房價從2016年下半年開始瘋漲。湖南中原研究中心數據顯示,在限網簽大背景下,2017年上半年長沙內五區(天心區、芙蓉區、雨花區、開福區、岳麓區)新建商品住宅真實成交價格達9426元/平米,同比上漲42.26%。據《中國經濟周刊》記者實地調查二手房並查閱鏈家數據發現,一年來,長沙市岳麓區、芙蓉區、望城區金星北片區,以及雨花區、開福區的多數區域,二手房成交價均已翻番。

  在數次出臺調控政策之後,長沙為何拉不住房價這頭瘋牛?

   『9年僅上漲3000多元』被吐槽買房得先花10萬元買指標

  8月21日,湖南有媒體發表文章稱,根據湖南省住建廳和長沙市房產研究中心公布的數據,長沙商品住宅均價從2008年到2017年9年僅上漲了3000多元。長沙市住建委相關數據顯示,今年上半年,全市新建商品住宅成交均價6374元/m2,略有回落,其中內六區(含2011年『撤縣改區』的望城區)新建商品住宅成交均價7365元/m2。

  9年上漲3000多元,這一說法頓時被吐槽和刷屏,成為長沙購房者的安慰劑。畢竟,他們面對的是長沙房價領先全國的高漲。

  根據國家統計局發布的全國70大中城市6月份房價指數,長沙同比上漲20.8%。如果以官方發布的全市新建商品住宅成交均價6374元/m2計算,上半年房價同比已上漲1098元/m2。

  全國70大中城市7月份的房價指數顯示,長沙新建商品住宅價格環比上漲0.7%,同比上漲18.3%,同比漲幅在全國70個大中城市中排第二。至此長沙房價環比已連漲24個月,同比連漲20個月,兩項指標均創下歷史紀錄。

  中原地產的數據顯示,7月份長沙內五區新建商品住宅成交均價10096元/m2,環比上漲3%。

  面對瘋漲的房價,長沙今年出臺了不少限制政策,比如說新樓盤嚴格限價,其效果卻是揚湯止沸。因為大部分新盤價格已經與周邊二手房嚴重倒掛,刺激購房者跑步入市。

  9月2日,《中國經濟周刊》記者前往長沙萬科某樓盤,銷售人員直言,7月份開盤推出的房源只是象征性地對外放出少量房源,絕大多數房子早已被開發商高管及相關人員搶光。該銷售人員稱,10月份開盤的一棟樓,價格至少應該在15000元/m2以上。

  一位知情人士說:『政府限價,這裡最高只能賣12000元/ m2,但周邊的二手房價格早就到了15000元/ m2,搶到就是賺到。有些人一下子就拿了五六套房子,現在一個內部購房指標是10萬元。』

  9月3日,長沙市雨花區的陽光城尚東灣907套房源開盤10秒被搶光,開盤價僅6800元/ m2,而周邊二手房的價格已超過9000元/ m2。陽光城尚東灣如此誘人的價格無疑是最刺激的興奮劑,一位沒搶到的購房者沮喪地說:『太快了,太快了。』但是也有購房者覺得,『太瘋狂也不是好事』。

  中原地產監測,8月中下旬長沙9個住宅項目開盤,推出1198套,成交1131套,開盤當天成交率達94.4%,絕大部分項目成日光盤。

  成交量與價格同步上昇。2015年,長沙內六區住宅成交1352萬平米,比上年大增70.9%;2016年成交2014萬平米,較上年再增48.9%。據統計,今年1至7月長沙內五區新建商品住宅供應338萬平米,但成交達464萬平米,市場一直處於供不應求的狀態。

   房價上漲與『飢餓式』土地供應有無直接關系

  房價高燒不退,長沙市住宅用地的供應卻十分克制。

  2017年長沙計劃供應住宅用地4890.15畝。《中國經濟周刊》記者統計,截至8月底,長沙內五區已出讓住宅用地6宗,商住地8宗,住宅用地(含商住地中的住宅用地)總計797.58畝,土地出讓面積僅完成年計劃的16.3%。如果容積率按3計算,建築面積約150萬平方米,不到1至7月成交量的三分之一。

  有業內人士介紹說,這種『飢渴式』供地從2014年就開始了。據中原地產研究中心數據,2013年長沙內六區經營性土地供地727萬平方米,2014年499.2萬平方米,2015年僅189萬平方米,2016年332萬平方米,2016年供地面積不到2013年的一半。

  橫向比較來看,2017—2019年,長沙年均住宅用地供應計劃是290萬平米,同為二線城市的武漢、鄭州、合肥的供應面積分別是1193萬平米、800萬平米與722萬平米,均比長沙高出很多。

  土地供應為何不斷在減少,以及與房價上漲有無關系?記者聯系長沙市國土局,長沙市國土局供應處對《中國經濟周刊》記者表示,『我們不回答這個問題,對外只回答業務問題』。

  長沙土地供應區域分布不均衡也相應加重了土地『飢渴癥』。2017年上半年,望城區土地出讓面積最多,佔比45%。望城區此前是長沙的下轄縣,城市建成面積狹小,2011年纔變成長沙的第六區,並不屬於長沙的主城區。此外,土地供應錯位讓開發商瘋搶居住用地,導致居住用地(含居住比例較高的商住地)頻頻高溢價成交,這種情況甚至蔓延到了市郊。8月1日,長沙市郊的長沙縣兩塊商住區出讓,溢價近3倍,樓面價直逼周邊房價。

  長沙一家房地產企業負責人易先生對《中國經濟周刊》記者分析,住宅用地供應嚴重不足,應該是導致長沙這一波房價瘋漲的重要因素。2017年上半年,長沙內六區成交土地樓面價3654元/平方米,同比漲106%。業內認為這成為房價上漲的直接推手。

  另一方面,近兩年商業用地成為供地(不含工業用地)的主角,卻大部分零溢價或流拍。有數據稱長沙商業物業消化周期是97個月。

   土地閑置多達1.7萬畝

   長沙市啟動去存量土地三年行動

  業界人士推測,長沙近幾年供地大幅縮減,可能與該市閑置用地太多有關。8月中旬,有媒體報道長沙目前閑置土地多達1.7萬畝。

  探究其原因,從長沙市天心區國土部門公布的信息或可管中窺豹。至2017年3月,天心區閑置土地111宗,共7224.98畝。按照閑置原因共分為七大類:拆遷原因未動工的面積2641.17畝;規劃原因未動工的面積2145.1畝;政策等原因未動工的面積184.58畝;基礎設施不到位未動工的面積13.58畝;司法原因未動工的面積159.6畝;自身原因未動工的面積608.57畝;已開工並督促開發的項目面積1472.37畝。可見,某些閑置土地未開發原因與政府相關部門有關。

  對此,國家土地督察武漢局曾多次督辦長沙閑置土地,但由於閑置土地涉及的利益方錯綜復雜,處置難度不小。

  今年4月,長沙市國土資源局局長汪澤秋新一屆任期上任僅兩個月就去職,有政府部門人士透露,這與汪對閑置土地處置不力有關。

  除已通過招拍掛進入市場的閑置土地外,另一種閑置土地被稱為批而未供——指已從國土部門獲得用地指標,但未進入土地二級開發市場的土地,分為批而未征和征而未供兩種情況。這種土地大部分進入了各級政府的投資平臺公司,從而間接導致土地閑置以及土地供應不足。

  2015年、2016年,長沙先導投資控股集團有限公司旗下的洋湖新城計劃出讓土地1326畝。結果在這兩年時間裡,洋湖新城實際僅出讓土地約312畝,實際出讓面積不到供應計劃的四分之一。

  地方平臺公司對閑置土地處理也頗為寬容。按相關政策,如因企業原因未能按時開發建設,閑置一年征收20%的閑置費,閑置兩年則無償收回土地。但是,長沙先導控股的濱江新城A3地塊出讓7年後仍未開發,A4地塊出讓4年纔由遠洋地產接手開發。

  此外,部分土地因發債設置抵押無法招拍掛。據興業證券的報告,天心區城投公司土地儲備1500餘畝,其中1000多畝辦了土地證,發債抵押了890畝,今年計劃出讓的土地只有230畝。

  8月,長沙出臺《長沙市去存量土地三年行動方案(2017—2019年)》,成立了由市長擔任組長的去存量土地工作領導小組,決心用三年的時間盤活利用存量建設用地,為長沙市創建國家中心城市提供用地保障。不過,該三年行動方案並未向社會公布,究竟有多少閑置土地,為什麼閑置,以及三年准備盤活多少土地,外界無從得知。

   房地產調控政策持續昇級,但人纔新政加劇供需失衡

  長沙濱江新城某樓盤售樓處

  8月28日,長沙發布土地新政,宣布試點熔斷和限房價競地價的拍地規則,熔斷上限是掛牌起始價的150%,競價達到最高限價仍有兩個或兩個以上競買人繼續競買的,通過搖號產生競得者。同時,競得者建設的住宅商品房只能按政府限定房價銷售。

  這可以說是長沙今年第三波房產新政。今年3月18日,長沙發布限購政策。5月30日,限購昇級:暫停對在限購區域內已擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房,下同);暫停對在限購區域內已擁有一套及以上住房的非本市戶籍家庭出售商品住房。

  對熔斷新政,長沙市國土局負責人表示,熔斷政策的目的是避免再拍高價地,穩定樓市和房價,能更好地保護剛需。

  土地熔斷政策在全國多個城市均已實施,長沙的創新之處是主要針對中端住宅商品房剛需市場,高端改善型住宅商品房則尊重市場規律,土地由市場自由競價。至於何謂中高端住宅,政策並未做明確界定。

  《中國經濟周刊》記者就此致電長沙市國土局問詢,工作人員表示,具體還要等市政府確定,他們也不清楚,並且強調這只是試點。至於下一步會推出幾塊中端住宅用地,面積多大,何時推出,該工作人員表示均不知情。

  業內人士直言不諱地指出,中高端住宅的定義模糊,為政策施行提供了很大的彈性,當前情況,定位高端住宅的土地如果拍賣必然會出地王,這又如何穩定樓市和房價呢?

  房地產政策持續高壓,長沙新推出的人纔新政卻被視為鼓勵購房,進而推高房價。

  8月20日,長沙人纔新政細則發布,大專以上學歷、長沙工作且有一個月社保的人士就可以買房,35歲以下、本科以上學歷者無需社保,遷了戶口就可在長沙購房兩套。而辦理戶口更簡單,憑戶口本、身份證、畢業證即可辦理落戶手續。

  這直接打破了5月20日發布的限購政策。根據這一政策,對在限購區域內無住房的非本市戶籍家庭要在長沙市連續繳納12個月以上個人所得稅或社會保險證明纔能購買一套商品住房。

  無疑,人纔新政為投資客提供了方便之門。8月底,來長沙的一位杭州投資客在購房微信群中認為,『(長沙)政府信號很明確,允許人纔進入長沙並鼓勵買房』。該投資客所在的杭州看房團領隊『胡博士』甚至宣稱,『當下的長沙是一個被新政激活的炸藥桶,政府一腳把所有人踢醒了』,他的計劃是:買入後『集體收租而且持有5年以上』。9月3日梅溪湖某樓盤開盤現場,已有一批滬杭投資客的身影。

  目前,長沙商品房消化周期為4個月。由於符合購房條件的人群驟增,市場普遍預計,這將加劇供需失衡,短期內市場將難以降溫。據《中國經濟周刊》記者了解,9月初,住建部到長沙督察房地產市場秩序,對長沙地產的後續變化有待觀察。

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