天津北方網訊：記者從本市第二中級人民法院昨天下午召開的新聞發佈會上獲悉，受2016年房屋交易市場火爆的影響，二手房買賣合同糾紛案大幅增多。該院2015年受理此類案件43件，2016年收案92件，2017年僅上半年已收案232件。據統計，其中近八成案件系賣方違約所致。

　　貸款未獲批引爭議

　　在張某與孟某房屋買賣合同糾紛一案中，買賣雙方簽訂了《天津市房產買賣協議》。合同約定，當銀行貸款未被審批時，買受人應一次性補足全部房屋價款，房價總額不變。後在買方支付首付，辦理完按揭部分貸款後，因賣方不予配合，公積金貸款未完成審批。後賣方提出解除合同，買方回覆不同意，並將剩餘房款一次性支付至監管賬戶。法院經審理後認爲，雖買方貸款未獲審批，但雙方合同約定可以改爲一次性付款，且買方已完成房款支付義務，對於賣方提起的解除合同的訴請不予支持。

　　法官提示：買方購房貸款未獲銀行審批，但根據合同約定可以一次性現金支付剩餘房款，買方可以提供證明自身具有現金支付能力的證據，對抗賣方以買方銀行貸款未獲審批爲由要求解除合同的訴訟主張。

　　審批致延誤不屬違約

　　買賣雙方張某、曹某簽訂了《天津市房產買賣協議》，並約定了支付首付款及辦理貸款的時間。後買方晚於合同約定的時間付款和辦理貸款，並完成了付款義務，開始償還貸款。賣方此時卻以買方未按合同約定時間付款爲由起訴要求解約。法院經審理後認爲，經覈實，在約定辦理貸款的時間段內，公積金管理中心繫統升級無法辦理審批業務，且買方單位出具證明該時間段內對公積金進行調整，因此買方未按合同約定時間完成付款義務，自身並無明顯過錯，對於賣方提起的解除合同的訴請不予支持。

　　法官提示：買賣雙方雖然在合同中約定了辦理完畢過戶手續、交付房屋的具體時間，但因房屋管理部門或銀行審批時限較長而導致未能在約定期限內完成過戶、交付手續，且買受人自身無明顯過錯的，不應認定其承擔違約責任。

　　限購令後無法履約

　　買方李某與賣方張某在簽訂《房屋買賣合同》的當日，買方即給付賣方定金20000元，後因本市出臺新的購房調控政策，導致買方的首付款數額由300000元提升至552000元，買方以無力繼續履行合同且該原因不能歸責於買方爲由要求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，並由賣方向其退還合同定金20000元。法院經審查認爲，按照天津新的二套房信貸政策，買方應當支付的首付款比例將不低於總房款的60%，首付款支付比例和支付數額都發生了較大幅度的提高；且考慮買方的實際家庭生活情況，支付552000元首付款確實超出了其實際支付能力。經綜合考慮認定此情形屬於因受房地產調控政策的影響導致買方不能繼續履行合同的情形，非歸責於買方，故對其請求解除合同並返還定金的主張依法予以支持。

　　法官提示：因受限貸、限購、禁購等房地產調控政策的影響，合同確實無法繼續履行的，屬於因不可歸責於雙方當事人的情形導致的合同不能履行，當事人請求法院變更或者解除合同的，法院可結合案件的實際情況予以變更或解除。當事人解除合同以後，賣方應當將已經收到的購房款或定金返還，買方應將接收的房屋返還。（北方網編輯孟建）