戰略轉型效果顯著 恆大半年報獲國際大行認可

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來源: 天津北方網 作者: 編輯:程丹 2017-08-30 09:45:41

內容提要:今年上半年是地產豐收年,多家龍頭房企均錄得業績大增。但恆大的半年報還是超出不少投資者的預期。8月28日,中國恆大(03333,HK)2017年半年業績顯示,多項核心指標行業第一。

  今年上半年是地產豐收年,多家龍頭房企均錄得業績大增。但恆大的半年報還是超出不少投資者的預期。8月28日,中國恆大(03333,HK)2017年半年業績顯示,多項核心指標行業第一,其中上半年淨利潤231.3億,同比大增224%;營業額1879.8億,同比大增114.8%;截至6月30日公司總資產達14930億。業績大增的同時,恆大上半年淨負債率大幅下降近一半。恆大淨利潤大漲和負債大降所形成的“剪刀差”,讓市場開始重新評估恆大發展前景,8月29日,花旗、野村、中銀國際、國泰君安、聯昌國際等國際投行發研報,均給出強烈買入建議,最高將目標價調升至31.8港元,8月29日,恆大上漲11.84%收報25.5港元。

  轉型背後的邏輯一直以來,恆大都在尋求規模高增長。從2009年上市至今銷售規模7年時間增了11倍。今年前七月,恆大銷售額達2882.5億,同比大增56%,業內預計恆大全年銷售將突破5000億。恆大快速成長的背後是中國房地產市場的不斷擴大。數據顯示,2009年全國商品房銷售金額爲4.39萬億,2016年該數據已經突破11.7萬億。在這個“擴張時代”裏高增長房企普遍採用高負債、高週轉的發展模式,其邏輯在於高增長必須有足夠土地儲備,在地價增速高於負債利率的背景下,高負債有利於房企擴張。自2009年以來,恆大銷售額、總資產等經營指標實現12-23倍增長,銀幣的另一面則是其負債率一直處於高位。但在經過多年發展後,雖然目前房地產市場仍有增長空間,但高速增長期已結束,未來增速正逐步放緩。機構預測,未來2-3年商品房銷售規模將進入平穩期,2019年前後開始緩步下行。與此同時,房企利潤也出現下滑趨勢,2016年112家A股上市房企平均利潤率從2013年的11.97%下降至8.2%。“成交量和利潤率的變化和現在房地產市場環境多變、房地產的開發難度增大等因素相關。”有地產行業資深市場人士對記者分析稱,“在調控政策收緊、資金全面收緊的市場形勢下,規模房企不應再單純追求規模擴張,而要更加註重提升效益,降低負債風險。”恆大的調整始於今年年初,許家印明確提出實施“規模+效益型”發展戰略。並開始“由過去的高負債、高槓杆、高週轉、低成本的‘三高一低’發展模式向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的‘三低一高’發展模式轉變”。其轉型核心就是提升利潤,降低負債率。在半年報業績會上,恆大集團總裁夏海鈞也表示,未來恆大保持規模適度發展,把效益放在第一位。

  雙“剪刀差”促恆大成半程利潤王按照恆大在業績會上公佈的降負債率計劃,接下來恆大還將引進第三輪戰略投資資金300-500億,進一步增厚淨資產,並在未來三年實施土地儲備負增長,土地儲備每年下降5%-10%,相當於每年減少1000到2000萬平米土地儲備。“到今年年末資產負債率將下降到67%左右,2018年末下降到60%左右,2019年末下降到55%左右。”恆大首席財務官潘大榮業績會現場透露。“恆大采用加大淨資產同時減少負債總額的‘剪刀差’,來降低負債率。”前述市場人士對記者進一步分析稱,“三輪引戰投增厚了恆大的淨資產,土地儲備負增長則有效減少沉澱資金,控制債務總額。”除此之外,恆大還強化了三費的控制,不僅嚴格控制財務費用,還在營銷、管理費用上動起了刀子。據瞭解,恆大今年上半年合共發行了63億美元債券,利率最低至6.25%,大大降低了融資成本。與此同時,恆大采用統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式有效降低營銷和管理費用。上半年年報顯示,恆大銷售及管理費用率同比去年大幅下降一半。這些措施使得恆大淨利同比大增224%達231億,一舉超越中海成爲今年上半年最賺錢房企。同時淨負債率大幅下降近一半。兩者形成另一個“剪刀差”。從“銷售規模第一”到“利潤規模第一”,這一轉變讓投資者開始重估恆大價值。年初至今,中國恆大的股價已經累計上漲超過380%。但在恆大公佈半年報後翌日,花旗、野村中銀國際、國泰君安、聯昌國際等國際投行發研報,均給出強烈買入的建議,最高者將目標價調升至31.8港元“恆大提供了非常強勁的上半年業績,由於利潤率高於預期,銷售業績強勁,我們提高了每股收益的預期。”聯昌國際的研究報告指出。

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