資料圖片，重慶高樓
成熟的住房租賃應該由市場主導
——專訪住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌
顧雲昌認爲，真正成熟的租賃市場應以個人、小業主的出租爲主，而不是由政府或國有企業來唱主角；應該通過立法來規範住房租賃市場
今年上半年，各地因城施策從需求端發力，相繼出臺樓市調控政策；下半年開始，一些城市出臺了租購同權、共有產權房等政策。
對於房改新政是否能大力推進住房租賃市場的發展，從而扭轉問題重重的局面，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌並不是很樂觀。
他認爲，傳統觀念、租賃市場不規範以及租售性價比不合理等因素交織在一起，使得房改困難重重。
三個問題繞不開
中國新聞週刊：最近，有些城市宣佈對特定人羣實行租購同權政策，你對此如何評價？
顧雲昌：現在主要是要大力培育和發展住宅租賃市場，爲什麼要發展租賃市場，要從這開始分析，然後再談所謂的租購同權。
發展租賃市場的主要目的是爲了使市場的住房供給側結構更加合理，老百姓的住房既可以買也可以租。住宅市場既有商品房，也有保障房，形成完備的住房體系。
現在看，市場上商品房和保障房都有，但是在發展結構上不合理。過去幾年，商品房發展很快，而租賃市場發育相對滯後。
從世界的發展經驗來看，租賃市場的發展有助於解決住房問題：一方面，相對於買房而言，一次性支付的錢少，不用什麼首付款，這就降低了解決住房的門檻；另一方面，從人才流動來說，城市化進程當中，人才流動非常頻繁，租賃市場很有必要發展起來。
中國新聞週刊：爲什麼中國的住房租賃市場發展如此緩慢？
顧雲昌：我認爲有三方面的原因：一是傳統觀念導致。人們感覺在城裏沒有一套屬於自己的房子就沒有安全感，特別是我講過的“丈母孃需求”。
二是租賃市場不規範導致租房者的利益得不到保障，租房者沒有安全感。此外，市場不規範也讓出租人感到不放心。比如在租賃期間，房子的內部遭到結構破壞等。
三是租售比價不合理。近十年時間，房價漲了大約五倍到十倍，有人將房子作爲投資品使用，不進行出租，坐等房子升值，升值的利潤比租金的收益高很多。這種租售比價不合理導致人們願意買房，不願意租房。
上述三個原因交織在一起，目前很難有大的突破。
中國新聞週刊：那麼應該如何解決上述問題？
顧雲昌：首先要改變人們的傳統觀念；其次，要規範化租賃市場，讓出租者感覺到租房也是安全的，租房也能享受到同等的待遇。目前租房和買房之間待遇是完全不平等的。
第三，要使房價平穩，不要漲得太快。漲得太快，看起來是租售比價不合理，實際上還是投資買房合算。這三個問題解決了，那麼租賃市場自然就發展起來了，所以真正要使租賃市場發展起來，解決人們住房問題，這三個問題是繞不開的。
發展租賃市場，提出了租售同權，使人感覺到租房也能夠享有和買房同樣的權益，並且是安全的。此外，如果再把房價控制好，租賃市場就會很快發展起來。
缺少合理的、透明的、
產權明晰的產品
中國新聞週刊：從目前的政策來看，政府想如何解決問題？
顧雲昌：所謂租售並舉，其目的就是發展租賃市場。但是大家租賃的積極性不高。那怎麼辦？目前，政府讓國有企業來承擔大量出租房的任務，政府在土地審批的時候，強制要求建造的房屋是必須出租的。但是，真正成熟的租賃市場，應該是個人、小業主的出租爲主的，而不是政府或者有關的國有企業來承擔。
爲了發展租賃市場，廣州、無錫等地提出租購同權問題。他們提出的租購同權，一個是從學區房開始，一個是從吸引人才開始。
有些地方提出租購同權的出發點不是爲了真正解決住房問題，他們的主要目的是吸引人才，搶佔人才高地。他們是想通過租售同權政策激發租賃市場，把人才吸引過來，給人才提供租房。
實際上，租購同權在中小城市可以實現，但在北京、上海這樣的城市實現租購同權，我對此並不抱樂觀的看法。
租購同權，首先要解決的就是戶籍問題。解決戶籍問題，在中小城市容易，城市越大越難，有些中小城市，可以實行租購同權，有些特大城市難度就比較大。廣州提出租購同權，我覺得實現的難度也蠻大的。
中國新聞週刊：實行租售並舉以及租購同權，你認爲這些政策真的能夠實現房價的回落嗎？
顧雲昌：房地產市場追求的有兩大目標：一是住有所居。發展住房租賃市場，最大目標就是解決居住問題。除了解決戶籍人口居住問題，還要解決新市民的居住問題。
二是要促進房地產市場健康發展。所謂健康發展，其中的一個目標就是房價要基本穩定，而不是忽高忽低。推出租購同權也好，推出共有產權也好，都是爲了更好地解決所有人的住房問題，實現住有所居。
目前，我們的供給結構當中銷售房佔大多數，而出租房太少。比如住房供給當中分爲兩類：一類是商品住房，一類是保障性住房。那麼現在最缺少的是中低收入家庭居住的房子。對於中低收入家庭，政府提供了廉租房、公租房，甚至有些城市建了保障性住房。現在最缺少的就是新進城的、新市民住的房子。
實際上，發展租賃市場和共有產權，都體現了改變供給側的結構，爲了讓所有人有房子住，都能找到他需要並且與供給能力相對應的產品。
住房市場分爲兩塊：一塊是商品房，一塊是保障房。同樣，人們獲得商品房和保障房的途徑有兩個，一個是買，一個是租。
商品房的買房市場已經充分發展了，但租房市場還不夠。在保障房市場當中，有大量的出租房，這是針對低收入人羣的；但是缺少用於購買的保障房，於是這一塊就推出共有產權房了。
也就是說，商品房方面缺少供出租的部分，而保障房方面缺少的是供購買的部分，缺少合理的、透明的、產權明晰的產品。這就是兩個結構性問題。
解決問題要先從結構性改革開始，推進供給側改革，建立立足於長遠的制度，以更好地解決中低收入家庭、尤其是沒有戶籍的北漂一族和新市民的住房問題。
要形成有差別的
租售並舉市場體系
中國新聞週刊：有專家稱，中國住房的發展方向會是新加坡模式，對此你怎麼看？
顧雲昌：這是一個誤讀，根本不存在這個問題。我去新加坡考察過，他們銷售的經濟適用住房爲主，政府在住房上給老百姓一些補貼，價格比市場價格要低20%~30%，商品房比重是少的。
中國不可能走新加坡模式。中國的住房政策肯定是根據中國的實際情況制定，當然也學習了新加坡的經驗以及香港、美國、德國的經驗，會形成了中國獨特的住房制度。
中國新聞週刊：租售並舉作爲當下住房改革的一個新思路，這一思路該如何化爲現實？
顧雲昌：第一要發展住房租賃市場；第二要規範化、法律化，法制化。
一方面，要從發展和規範租賃市場着手，擴大出租房的比重。另一方面，要通過立法來規範住房租賃市場。
中國新聞週刊：在你看來，未來中國住房體系大概會是什麼樣子的呢？
顧雲昌：未來中國住房供應體系會越來越完備，形成既有供中等收入家庭購買和租賃的商品房市場；又有供中低收入家庭購買和租賃的有保障性的住房；還有供低收入和最低收入家庭的保障房市場。
最低收入和低收入家庭就是租賃的市場。也就是說，不同收入的家庭有不同的住房政策和供應產品，能夠滿足與不同家庭消費能力相匹配的居住需求，這就是完備的供給側改革。
另外，在城鎮化過程當中，特別要強調的是新市民的住房，要切實解決他們的住房問題。租賃市場也好，銷售市場也好，都要有相應的產品，適合新市民的商品房市場和保障房產品。
值得注意的是，租賃市場在不同的城市是完全不一樣的。在人口流動很大的一二線城市，要大力發展租賃市場，但在人口流動不大的地方，主要是發展銷售市場。
中國租賃住房市場肯定有很大的發展前景，這是由中國國情所決定的，是中國城市化的需要。但調整結構不是一蹴而就的，可能需要五年、十年，甚至更長的時間，才能把租賃市場完善起來。
我個人認爲，到2030年，能夠形成完備的住房市場體系，也就是在各地形成有差別的租售並舉的保障房和商品房相結合的市場體系。
