房地產快速增長的態勢仍然持續 有人加槓桿

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來源: 中新經緯 作者: 編輯:程丹 2017-07-25 08:34:48

內容提要:從國家統計局公佈的數據來看,2017年上半年國內房地產市場的形勢,比市場預期的要好,房地產快速增長的態勢還在持續。

  從國家統計局公佈的數據來看,2017年上半年國內房地產市場的形勢,比市場預期的要好,房地產快速增長的態勢還在持續。這既奠定了今年上半年國內經濟持續增長的基礎,也顯示出房地產市場基本上按照政府的政策預期在發展,預計國內房地產市場的這種態勢還會持續到下半年,什麼時候出現轉折,目前還是一個未知數。從6月份銀行信貸增長情況來看,仍然有很多的居民通過金融加槓桿進入房地產市場。

  首先來看全國房地產銷售面積與銷售金額的數據。1-6月份,商品房銷售面積74662萬平方米,同比增長16.1%,其增速快於前1-5月。商品房銷售額59152億元,增長21.5%,其增速更提高近3個百分點。在商品房銷售面積及銷售金額方面,除了東北地區之外,東部、中部及西部地區都顯現出快速增長態勢。這種快速增長態勢在中部地區更爲明顯,其商品房銷售面積增長達19.9%,增速提高2.2個百分點;銷售額增長31.4%,增速提高4.5個百分點。也就是說,中部地區住房銷售的增長更是處於超高速增長情況下。

  這些數據說明了以下幾個問題。一是經過2016年9?30新政及2017年3?17新政所帶來的房地產新一輪調控後,一線城市及部分二線熱點城市的房價瘋狂上漲勢頭有所遏制,住房銷售量也有所下降,但這些城市的住房價格並沒有隨住房銷售量下降而下跌,這些城市的住房價格仍然頂在天花板上,等待房地產調控政策重新放開。從而使得這些城市的房地產市場出現了量跌價穩的僵持局面。可以說,如果現行的房地產調控“五限”政策不改變或不放開,這種房地產市場僵持局面還會持續下去。

  二是由於這輪房地產市場調控政策採取的是“因城施策”,對於已經出臺了房地產調控政策的城市來說,除了少數城市(比如一線城市)的調控政策對遏制房地產炒作能夠起到一定的作用之外,不少城市所出臺的房地產調控政策實際上淪爲房地產市場飢餓營銷,一些城市出臺的房地產調控政策只會鼓勵居民儘快地涌入市場,再加上一些三四線城市或沒有出臺更具體的房地產市場調控政策,這也造成除東北地區之外,住房銷售面積及住房銷售金額不斷快速增長的結果。尤其是一線城市及二線熱點城市的周邊地區,這個情況更爲明顯(比如廣州佛山、中山等城市)。另外,2016年房地產市場那種快速增長的情況已經蔓延到不少三四線城市,這就是爲何中部地區無論是住房銷售面積還是銷售金額都增長最快的原因所在。

  三是上半年的房地產市場銷售面積及銷售金額快速增長,同樣表現爲住房銷售金額的增長遠高於住房銷售面積的增長,這種情況在中部地區更爲明顯。可以看到,全國房地產銷售金額增長遠快於房地產銷售面積增長5個百分點,中部地區更是快於12個百分點。這意味着當前全國的房地產市場增長與快速擴張仍然是以房價上漲爲主導。而在一個以投資爲主導的住房市場,只要房價還在上漲,投資者就有意願涌入房地產市場,這時房地產銷售的快速增長就會持續。但是,三四線城市房價快速上漲所帶來的問題可能會比一二線城市房價瘋狂上漲所帶來的問題更大。因爲,不少三四線城市的住房過剩已經到了極端的地步,政府對此需密切關注。

  也正是因爲國內房地產市場還在快速擴張,房價還在上漲,房地產開發商不僅有意願增加對房地產市場的投資,也有意願購入更多的土地。2017年1-6月份,全國房地產開發投資50610億元,同比名義增長8.5%,遠高於2016年的全年水平。其中,住宅投資34318億元,增長10.2%,其增速仍有提高。特別是在中部地區,房地產開發投資增長達16%,其增長速度與全國相比高近一倍。

  1-6月份,房地產開發企業土地購置面積10341萬平方米,同比增長8.8%,增速比1-5月份提高3.5個百分點;土地成交價款4376億元,增長38.5%,增速提高6.2個百分點。從這些數據中,可以看出幾個重要信息。一是隨着住房快速增長態勢持續,房地產開發商在這過程中賺得盆滿鉢滿,這使得不少房地產開發商更有意願及能力進入土地市場購買更多的土地。二是房地產開發商增加對土地的購買,也意味着房地產開發商仍然看好中國未來的房地產市場,認爲未來國內房地產市場還會持續增長。三是由於房地產開發商看好未來房地產市場,土地市場的交易價格自然會上漲。而在房價持續上漲的情況下,要讓一個以投機炒作爲主導的市場迴歸到居住爲主導的市場並非易事。

  從上半年國內房地產市場的態勢來看,基本形勢比市場預期的要好,房地產市場發展也順應了政府房地產政策走勢,當前房地產市場的持續快速增長主要動力在三四線城市。這種情況可能持續到今年下半年,明年趨勢如何還要看房地產調控政策如何調整。

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